日経新聞で「コロナ倒産」100件という見出しが目に入ってきました。
世の中の動向をみると
マイナスな気分になることが多いのですが
今回は過去の事例なのですがご紹介したと思います。
３分動画で解説 20万円の投資で276万円の家賃収入
こちらの物件で今回の事例案件
埼玉県戸田市の23万円の賃貸倉庫です。
外観は青く塗装していて雰囲気がいいですね。
中に入ってみると
平成３年の建物ですので、色々なテナントが使ってきた形跡があります。
エアコンが残っていますね。
こういう残置物は嬉しいかったりしますが
手直しをしなければ使えないなと思うテナントが多いと思います。
倉庫や工場って壁で仕切られてないので間取り云々がない。
仕事をする場所だから、テナントが勝手に造作してくださいよ。
と思っていますね。
つまり、立地と家賃が成約の要素だと思っているオーナーが多い。
多くの倉庫や工場は築20～30年のものがほとんど。
20～30年前の設備、間取り状態ということです。
だからトイレも和式なんですね。
この物件ではテナントが借りる条件としてだしたのが
洋式トイレに交換してもらえば借りる
じゃあいくらかければ、洋式トイレに変更できるんだ？
僕のPCにありました。見積もりが
PDFファイル：トイレ交換見積もり
配管や設備状況で異なると思いますが
見積もりによると
和式から洋式に変更する費用は20万円
ここの物件の家賃は23万円
20万円投資すれば、年間276万円 家賃収入が入ってくる計算になります。
オーナーさんにとったら、
「トイレ交換するので借りて下さい」っていいますよね。
逆にテナントさんにとったら、その20万円で設備投資ができるわけです。
壁紙を張り替えたり、求人募集をしたり
20万あればできることって、けっこうありますから。
＠美女木ジャンクション（戸田市）航空写真
今回の事例が戸田市なので、街の特徴を
倉庫・工場の観点から簡単に説明していきたいと思います。
1990年代はお隣の板橋区とともに印刷工場が多い街として有名でした。
思い出してみると当時僕は中学生、高校生でした。
初年ジャンプを毎週コンビニに買いにいってましたよね。
1994年末に発売された1995年3-4合併号は空前絶後となる653万部を記録。
ギネスブックにも登録されました。
▶ジャンプ黄金期をまとめてみた！ どの時代の連載陣が最強！？
少年ジャンプだけでなく、
ＦＲＩＤＡＹとかのゴシップ雑誌やら
メンズノンノやらのファッション誌
今と違い雑誌で情報を得ていた時代でしたよね。
戸田という場所は雑誌社のある東京からも近く
外環自動車道・首都高で東西南北へのアクセスがいいということで
当時の戸田市は印刷工場が多くあり
戸田市で雑誌を印刷して、様々なエリアに運ぶのに利便性の高いエリアでした。
それは今でも変わらないのですが
時代が流れてPCからスマホと情報を得る媒体が変わっていくわけです。
そうなると印刷関係のテナントは解約していきますよね。
そんな物件を壊してマンションにしたケースもありますが
一方で倉庫・工場として現役選手の物件もあります。
しかし
印刷工場として使っていた倉庫・工場は何も変わっていない。
世の中は変わっているのに不動産は変わっていないんです。
今回の事例のように、和式のトレイだったり
何も手直しをしていない物件は多数です。
20～30年たつと借り主の属性も変化します。
高齢化社会という観点で見れば、介護系のテナントだったり
ペット系のテナントだったり、もともとは印刷工場だった場所に
昔では考えることができないテナントが入居しています。
▶「コロナ倒産」100件 宿泊や飲食が4割、需要急減打撃
参照：日経新聞
まずは飲食店の賃貸物件から解約が増えると予想できますね。
芋づる式に倉庫・工場も解約になる物件がでてくるでしょう。
時代の変化にあわせた、テナント募集 リフォームをしていかないと、
今までのようにすぐに次のテナントが決まるような時代ではなくなってくるでしょう。
今回はトレイのことを事例にだしましたが
「コロナ」のせいだからと言ってただ悲観的になる。
コロナ以外 もともとの原因を見直しすることも必要です。
▶コロナだけではない「天候不順倒産」激増リスク、帝国データバンクが警鐘
参照：ダイアモンドオンライン
20～30年前のそのままの状態でテナントは借りたいと思うのでしょうか？
特に立地がいいと言われる物件って
内装やリフォームをしなくても物件は決まっていきます。
それは単純に借りてが多い状態。供給不足です。
しかし、今回のようなことになると
借りたいというテナントは減少し、物件は供給過剰になります。
ローンが残っている物件だと長期の空室は困ります。
借金がないとしても固定資産税は払わなければいけません。
猶予はあるかもしれませんが、免除なんて到底ないでしょう。
どうにかして、物件には稼いでもらう必要があります。
飲食店で貸していた物件だと
床・天井・壁紙・ガラス窓様々なところに匂いが残ってます。
掃除をきちんとして内見できる準備をしてみませんか？
まずは当たり前 できることをしてからでないと
他の物件と差別化することができませんからね。
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