不動産を売買する時、とくに売却する時、まずは不動産屋と契約する必要があります。しかしここに、最初の落とし穴が隠されています。
まず、多くの不動産屋が「専任媒介契約」を強く勧めてきます。しかし、その理由は本当に「お客様のため」なのでしょうか？
そうではありません。
その裏側の仕組みを知っておいた上で、不動産売買にのぞんでください。
1. 不動産売却と3つの媒介契約
家売却を依頼する際、3つの契約方式があります（細かく見なくても大丈夫です）。とりあえず、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３種類があることを押さえてください。
| 媒介契約の種類 | 概要 | 注意点 | おすすめ度 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に売却を依頼できる | 複数の会社に依頼する手間がかかる | 高 |
| 専任媒介契約 | 1つの不動産会社にのみ売却を依頼する | 囲い込み行為など、悪徳な行為のリスクがある | 中 |
| 専属専任媒介契約 | 1つの不動産会社にのみ売却を依頼し、買主も見つける必要がある | 囲い込み行為など、悪徳な行為のリスクがある | 低 |
2. 専任媒介契約を勧める表向きの理由
たいていの不動産業者は以下のような営業トークで専任媒介（専属専任媒介）をすすめてきます。
- 広告費を多くかけられる
- 希少価値を高められる
- 販売活動に集中できる
3. 専任媒介契約を勧める本当の理由
実際の理由は、不動産屋が仕事をしやすく、また儲かることにあります。
- 両手仲介で儲かる
専任媒介契約では、売主と買主両方から仲介手数料を得られる可能性があります。これは、不動産屋にとって非常に儲かる取引です。
4. 専任媒介契約の大きなデメリット
最近では有名になりましたが、不動産屋が売り物件情報を独占して他社に流さない「囲い込み行為」が問題になっています。
- 囲い込み行為
レインズに登録した物件情報を、他の不動産屋に知らせずに自社で買主を探し、両手仲介を狙う行為です。
- 情報操作
買主の希望価格を操作し、売主にとって不利な契約を結ばせようとする行為です。これにはさまざまなテクニックがあります。
5. 悪徳不動産が顧客を誘導できる
- 購入希望者への嘘
不動産屋が情報を独占でき「他業者から申し込みがあり、すぐ契約になる」と嘘をつき、購入させることにつながります。逆に売主に対する情報もコントロールし、価格を強引に下げるなどの操作も可能になります。
- 情報伝達の制限
専任媒介契約であることを利用し、他の不動産屋からの情報を売主に伝えない。その結果、自社で買主を見つけて、売主買主両方から仲介手数料をもらうことができます。
6. 不動産売却で失敗しないための対策
- 複数の不動産屋を比較検討する
- 契約内容をしっかり確認する
- 悪徳不動産を見抜く
7. まとめ
- 専任媒介契約は、不動産屋にとって非常に儲かる仕組みになっている。
- 専任媒介契約には、囲い込み行為や情報操作などのリスクがある。
- 不動産売却で失敗しないためには、複数の不動産屋を比較検討し、契約内容をしっかり確認することが重要。
8. 参考情報
専属専任媒介、専任媒介契約を締結した場合、不動産屋はレインズに登録する義務があります。しかし、一般媒介契約（義務ではない）の場合であっても、普通の不動産屋はレインズに登録します。
「一般媒介だからレインズに登録しない」という業者がいたら、そことは契約しないでください。