不動産投資サイト等から、目的に近い物件が
発見されたら、まず、不動産会社に下記の二
つの物件資料を請求して詳細を調べます。
1) 物件概要書
書式は業者によって多少異なりますが、記
載されている内容は、次のような内容です
・物件名、物件価格、所在地、土地概要、
建物概要、法規制の内容、正面利回りな
ど、その物件に関する最低限の情報が記
載されています。
ここで注意しておくことは、法規制に合致
しているかというポイントです。
①建蔽率、容積率が基準内に入っているか
どうか？
敷地に対して、建蔽率、容積率が定めら
れていますこれに違反していないかを判
断します。
違反している物件だと金融機関によって
は融資をしないところがありますので、
しっかり確認します。
②再建築可能な物件かどうか？
前面道路に接道されている部分の幅が2
ｍ未満ですと再建築不可となり、建物を
解体して、再度新しく建築することが困
難となります。(購入、売却する場合に
同じような問題が発生します)
③固都税(固定資産税と都市計画税)を確認
する。
固都税について記載がありましたら、注
意しておく(敷地の面積、建物の構造・
規模により高額となる場合がある)、毎
年発生する税金の為、キャシュフローに
密接に関係してくる為。
2)レントロール
このレントロールとは、その物件の現在の
賃貸状況を示す一覧表です。
レントロールには、入居時期と家賃、共有
費、敷金等について記載されています。
古い方から最近入居された方迄、家賃等に
ついてバラツキがあることが発見されます
直近で入居された方の家賃、共有費、敷金
の有無等が今後の家賃と考えられますので
、一度最新の家賃に引き直して、収入を
計算し直して、利回りを出してみる必要が
あります。
レントロールは、あくまでも「書類」に記
載されている数字なので、実際には、実地
調査で、裏づけを取る必要があります。
この二つの情報でほぼ紙上で詳細を確認し採
否を検討していきます。
キャッシュフローが期待出来て良い物件と思
われたら、次に現地へ行き、現地調査に移り
現状を確認します。