皆さまこんにちは。
梅ちゃんです。
不動産取引において、「三為」「三為業者」などといった言葉をよく耳にすると思います。
今回は「三為」と呼ばれるスキームについて、解説をしたいと思います。
中には、「三為」＝「転売」というイメージが強く、いい印象を持たない方もいらっしゃると思います。
今回は、「三為」について、法律の観点からその仕組みを見ていきたいと思います。
「三為業者」と不動産の取引をすることがあった場合でも、このスキームの法律的な仕組みを理解すれば、戸惑うことなく、自身でしっかりとその良し悪しの判断ができると思いますので、どうぞご覧になっていただければと思います。
ーーー 目次 ーーー
１）「第三者のためにする契約(三為)」とは←今回はここ！
２）「三為スキーム」の誕生の歴史
３）三為=転売？
４）最後に～三為スキームの有無はその取引の良し悪しに影響しない～
ーーー 以上 －－－
１）「第三者のためにする契約(三為)」とは
仕事柄、よく、「三為（さんため）」や「中間省略」という言葉をよく聞きます。
これらの言葉は、基本的には、「第三者のためにする契約」による所有権の直接移転のスキームを指します。
では、「第三者のためにする契約」というものは何なのでしょうか。
「第三者のためにする契約」については、民法という法律の中に定めされております。
※民法という法律の全体像についても、いつか解説したいと思います。
民法537条では、以下のように定められております。
第五百三十七条（第三者のためにする契約）
① 契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。
② 前項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。
この文章だけを見てもピンと来ない方もいらっしゃると思います。
基本、契約は「売主と買主」とか「貸主と借主」とか２人であることが基本ですが、「第三者」という言葉があるので、少なくても登場人物は３人であることが分かります。
例えば、Aさん（売主）とBさん（買主）が商品の売買を行ったとします。その際、Aさんは、商品の引渡しをCさん（第三者）にすることが契約の内容であったとします。
その場合、Cさんは、Aさんに対し、その商品をよこせ！ということが出来ます。
これは、Cさんは契約には関わっておりませんが、売主であるAさんに対して、商品を受け取る権利を持っているということを意味します。
このように、契約当事者でない第三者に、契約に関する権利を与える事を内容とする契約のことを、民法上「第三者のためにする契約」と呼びます。
そして、ここまでの説明が、条文の①にあたる部分です。
では、②では何を言っているのかというと、上記の例えを続けるならば、
Cさんの「商品を受け取る権利」は、商品を引き渡さないといけないBさんに、商品を受け取ります！！と自己が利益を受ける旨の意思を示すことで発生しますよ。ということを言っているだけです。
この仕組みを不動産売買に取り入れたものが、所謂「三為スキーム」などと言われております。
先ほどの例の、「商品の引き渡しの義務、受け取る権利」を「所有権の移転する義務、受ける権利」と読み替えるだけです。
①Aさんは、Bさんに不動産を売ります。
②その際に、「Bさんではなく、Bさんの指定した者へ所有権を移します。」と特約を結びます。
③そして、Bさんは、所有権の移転先として、Cさんを指定します。
④最後に指定を受けたCさんは、Aさんに対して、「所有権を受け取ります！」という意思を示します。
⑤そして、所有権は、AさんからCさんに直接移転します。
と、いう形です。
驚くほど簡単だと思いませんか。
一番のポイントは、「Aさんから不動産を買ったBさんは、所有権を取得しない。」というところです。
この仕組みをうまく使っているのが、後ほど詳しく説明しますが、所謂「三為業者」なのです。
というわけで今回はここまで。
所謂「三為スキーム」の根本となる法律上の仕組みを解説致しました。
次回は、この「三為スキーム」が生まれるまでの歴史を解説したいと思います。
ここまで読んでいただきまして、ありがとうございました。