事業用投資案件（岩本町編1）

こちらは13年10月の記事です。　ブログ引っ越しの為アップさせていただきますが、あくまで投資の参考例としてお考えください。　現在はこちらの物件は売却済みです。


勝手に投資コンサルの第一弾ですが、やはり地元の神田から始めたいと思います。
＜建物正面＞


今回の対象物件に関する概要です。
・価格：3,980万円
・築年月：昭和46年12月
・土地面積：43.5㎡
・建ぺい率：80％　　・容積率：180％
注意点：現況床面積は14.24㎡超、再建築の際は同規模の建物は建てられない。

です。さらに詳しい情報が必要な方は弊社（エヌエスティ㈱　www.officesearch.jp）まで資料をご請求ください。

さて、この物件が投資に見合う物件かじっくり見て行きたいと思います。

まずは立地ですが、「小伝馬町より徒歩３分」とあります。私は、神田駅から歩きましたが十分歩ける距離です。表記は神田駅より９分。

３ｍ、３ｍの道路の角地で、千代田区とは思えない路地にあります。今風のリノベーションを加えるには好立地（というより味のある立地）。

＜前面道路＞
千代田区とは思えない雰囲気

$勝手に不動産投資アドバイス

では、具体的な収益物件としての懸賞ですが、最初は面積を確認。

１階部分の間取りはそのまま使用。
賃借部分としては、２２㎡は使用出来そうです。
２階部分も１階と同様で２２㎡。
３階は上層フロアーへのアクセスが必要ないので、玄関部分を最小限取り残りの賃借面積２２㎡。
各フロア　坪換算（すみません頭が古いのか坪換算しないとピンときません）しますと、６．６５坪。　

＜２Ｆ室内の様子＞
やはり全面改装は必要ですかね↓


$勝手に不動産投資アドバイス

＜3F室内＞
広いベランダは賃貸に大きなメリット。



これを幾らで貸せるか？
それはどの程度内装を掛けるかによります。
一般的な事務所仕様（タイルカーペットに石膏ボードの壁に天井はジプトーン）では、予測で　１Ｆ９,０００~１０,０００円、２Ｆ/３Ｆ　８,０００円～９,０００円程でしょうか。
勿論、この写真のようなコンバージョン住居用もしくはデザインを入れた事務所にすれば、各フロアー１０,０００円程にはなると予測します。
勿論初期投資はコンバージョンの方がかかるので、利回りは変わらないかもしれません。

では、利回り計算
１Ｆ　６．６５坪×９,５００円＝５９,８５０円
２Ｆ　６．６５坪×８,５００円＝５６,５２５円
３Ｆ　６．６５坪×８,０００円＝５３,２００円　　　　計　１６９,５２５円

１６９,５２５円×１２カ月＝２,０３４,９００円

売り出し価格から算出する表面利回りは５．１１％となります。

建物の建て替えは１４．２４㎡減となってしまう為、現建物を有効利用する方が有利だと考えます。

更地価格　路線価：２９万円/㎡　　　公示価格からの算出価格：３５．３ 万円/㎡

となります。建物は劣化していきますが、土地は劣化しません。相場に合わせて価格は上下しますが、区分所有のマンション等に比べて価値の維持力は高いと思います。

現時点の路線価、公示価格を参考に更地にした再販価格は、１２，６１５，０００円～１５，３５５，０００円となります。

以上を参考に皆さまの投資判断をしていただければと思います。

※ご注意：不動産投資は値動きのある不動産に投資しますので、不動産市場や経済状況による変化を原因として損失が生じ、元本を割込むおそれがあります。ついては、上記情報に関しては、あくまでも参考とお考えいただき、最終のご判断は自己の責任置いてお願い致します。

マレーシアの不動産投資物件 日本との違い パートＩＩ

前回の続きで、不動産投資物件のマレーシアと日本の違いについてです。

今回は、投資物件における利益の出し方に関しての考え方の違いについてお伝えしたいと思います。

私たちが普段、日本で不動産に投資する場合、オーナーチェンジの物件を探します。つまり、既にテナントさんとの賃借がされている物件です。　注：ファミリー向けの販売物件等は空室をさがします。

仮に、テナントさんがその時点で居なくても、実際に幾らで貸せるのかを実際に自分たちで調べます。

目的は、人に貸してその賃料収入、いわゆるインカムゲインを狙う為です。

ところが、ＫＬ市内の物件を見ていると、築２年～３年経っているものでも、新築時のまま他社には一切賃借されず、家具や照明などの内装も一切手を入れていない物件を目にする事があります。





所有者はその物件を購入して以来、淡々とローンを支払い、次に売れるのを待っているようです。

聞くと既に物件は購入時の２倍を超えているとか。

キャピタルゲイン狙いにしても、なぜ賃貸に回して少しでも費用を家賃で回収しないのか不思議に思って聞いてみると、「人に貸してしまうと売値が下がる」との事。

つまり、新築プレミアムの様なものがあって賃貸に回してしまうとその値落ち率の方が家賃収入を上回ってしまうと言う事でしょう。

不動産の価格が必ず上がると思っているからこそできる、投資方法ですね。

ちなみに、ＫＬの中心部で賃貸物件を見ると利回り、ネットで5％。グロスで考えるともっと低いものになりそうです。

利回り物件を探すのであれば、日本は良い市場だと感じた事例です。

海外不動産投資 マレーシアと日本の違い 1

今日は海外不動産投資、マレーシア編です。
と言っても、弊社の海外投資実績はマレーシアのみですが・・・。

今回は、マレーシアの個別案件よりも日本の不動産との比較を考えて行きたいと思います。

まず、私たちが日本で不動産に投資をするとき、まず最初に考えるのは経済状況（不動産市況）が良くて、現状維持、念の為考えておくのが今よりも良くない状況、いわゆる右肩下がりになっていくであろうと言う事。

今の我々の投資モデルは、右肩下がりを前提に考えます。

投資利回り10％、　5年後に不動産を手放す時もさすがに今の時価の半分にはなっていないだろう。『仮に悪い状況で3割のキャピタルロスがあっても、インカムゲインで十分補える』的な事を考えておきます。

ところが、マレーシアは我々が普段投資をする時に考えるセオリーとは全く違った考え方を持たなければなりません。

例えば①
日本では新築は買いません。投資効率の悪い新築（なぜ悪いかは又の機会に）に投資する事はありませんが、マレーシアでは新築の方が良いと思いました。
なぜかと言えば、似たような値段でも建物のグレードがまったく違いました。
新築で3000万円近くのKLCC地区、中古でも同じ大きさだと近い価格2700万円程します。中古だと一割引きのイメージでしょうか。ただ、中古はもともと1500万円程度で売り出されている物件が周りに引きずられて価格があがっているので、建物の細かい仕様はあきらかに、新築のものより劣ります。

「じゃあ、新築買えばいいじゃないか」とお思いの方もいらっしゃいますよね。私もそう思いました。

が、今から新築を探すと（もちろん売れ残りではなく場所）、なんと『完成は2017年』とか、「そんなに待てるか」とか、そもそも「ちゃんとそれ建つの？？」とバブルを経験している日本人にはかなり痺れる期間の待ち時間がついてきます。

もちろん、予約だけ入れればいいわけじゃないですよ。手付入れて、完成段階ごとに見合った費用を追加で入れていきます。ローンの利子に関しては、デベロッパー持ちのようですが、けっこう計画も頓挫する事を考えるとやっぱり怖い。

これを待ったりできるのは、基本的に不動産の値段が上がって行くことが前提だから。

嘗ての日本も不動産は永遠にあがると思っている時期がありました。もちろんそんな事無いんですが。かと言って、マレーシアの不動産はまだまだ伸びて行くような気もするし・・・。

いずれにしても、右肩下がりに慣れている我々には右肩上がりの投資も意外と怖いと感じました。

まぁ、楽な投資は無いってことだ！

ちょっと長くなったので、マレーシアと日本の不動産投資の違いは幾つかは次回以降続けてご紹介したいと思います。