思考は現実化する!

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不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ


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今日は私が所属しているJPSA士業部会が開催する無料オンラインセミナーのお知らせです。

弁護士、税理士、社労士など、士業業界の方は必見ですので、今すぐお申込みください!

もちろん、私も参加予定です。

無料 ⇒ https://x.gd/pNULE

お申込み(紹介者欄に「叶」とご入力ください) ⇒ https://x.gd/rxbdk


■開催概要

▼日時:4月22日(月)18:30-20:30(18:20開場)


▼タイトル

心理学による交渉術で成果が2倍
~事務所経営が楽しくなる双方勝利の技術~


▼メインプレゼンタ―:

法律事務所リアン肥後橋 代表 前嶋幸子

アチーブメント株式会社 米元 拓也


▼参加費:無料

▼接続方法:ZOOM

▼参加条件:士業業界関係者


無料 ⇒ https://x.gd/pNULE

お申込み(紹介者欄に「叶」とご入力ください) ⇒ https://x.gd/rxbdk




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少しづつ慣れてきました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「遺言書は誰でも書ける!」
です。

あなたが、不動産投資、不動産賃貸業をしようと思ったきっかけは何でしたでしょう?

それは、あなた自身や家族が経済的な面で余裕を持ち、幸せになるためだったと思います。

もしあなたが亡くなった後、所有してきた不動産を含め、あなたの築いた財産によって、残された家族や周りの人が、憎み争いあうことになってしまったとしたら、それはあなたにとって、とても悲しいことではないでしょうか?

幸せになるための財産が、家族や周りの人たちを不幸にしてしまう

そんなことにならないように、あなたが生きているうちに、そしてあなたの意識がはっきりしているうちに、

遺言から始めてみませんか?

今回は、相続対策で重要な遺言書の種類について、税理士でもあり大家でもある叶と萱谷が、わかりやすくお伝えします!

 ⇒ https://youtube.com/live/hOK9nLOG0K0


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【編集後記】 〜続・RIZAP
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RIZAPに通って約2週間が経ちました。

筋トレは、それほど苦ではなく、食生活がかなりきつかったですが、徐々に慣れてきましたね。

体重も徐々にですが、落ち始めています。

以前は昼夜2食だったものを、3食に変えているので、急激には減らないですね。

食べていいものも大体わかってきました。

トレーナーさんが毎日の食生活を評価してくれるから頑張れるのだと思います。



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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。

顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?

「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」

「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、どう思いますか?」

「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?

「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。

賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が有効なことは百も承知だと思います。

しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、その後その物件からお金が残らない状態で大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。

また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。

そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。

そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。

不動産投資専門の叶税理士法人にも、これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。

そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。

叶税理士法人では開業以来、17年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。

しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。

そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、弊社のコンサルティングノウハウを、税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を開催致します!

いよいよ来週! ⇒ https://tax.kanae-office.com/seminar20240427/


ただ、17年間で積み上げた弊社のノウハウを、たった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。

そこで、弊社のノウハウを詰め込み、物件購入から売却までトータルで診断でき、
特許を取得した不動産投資シミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。

REITISSの登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、相談者に対して誰でも簡単に、より精度の高いアドバイスができるようになります。

事実、弊社に相談に来られた方に、REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。

REITISS(リーティス)から出力された資料は、銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。

このREITISS(リーティス)を活用した「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、業務拡大に貢献することでしょう。

ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!

もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、ぜひご参加ください!

いよいよ来週! ⇒ https://tax.kanae-office.com/seminar20240427/



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今日は経営計画発表会です。
つづきは編集後記で!

それでは今日は、
「購入金額のわからない土地の売却益」
です。

先祖代々、相続してきた土地の上に建物を建てて、その物件を、土地建物一緒に売却するケースもあると思います。

建物の金額は、建てた金額から減価償却を引いた簿価が、売却するときに、売却額から引ける金額になります。

でも、先祖代々の土地は、買った金額がわからないこともありますよね。

そんな時は、土地の購入金額はどうなるのでしょう?

原則として、不動産の購入金額がわからない場合は、売却金額の5%が購入金額とみなされます。

ということは、95%の売却益が出るということですね。

購入金額よりも売却金額の5%の方が高い場合は、購入金額がわかっていても、売却金額の5%を採用してもよいことになっています

ちなみにうちの事務所では、信頼できる仲介業者さんと提携して、
お持ちの物件を売却する際の仲介手数料を、20%割引させて頂くサービスをしています。

日本国内なら地域問わず全国対応です。

1億円の物件だと、正規の手数料が約300万円ですので、その20%だと、60万円にもなります。

もし、売却を検討している物件があれば、次のフォームにアクセスして、必要事項をご入力下さい。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_93/index.do

依頼を頂きましたら、物件情報などの依頼内容を提携している不動産仲介業者さんにご紹介させて頂き、
後日、その業者さんから連絡が来るという流れになります。

この割引サービスを活用して、少しでも多くお金を残してくださいね。

ご相談はこちらより ⇒ https://tax.kanae-office.com/interview/

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【編集後記】 〜経営計画発表会
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今日は午前中、経営計画発表会を実施します。

叶税理士法人は3月決算で、4月から新しい期がスタートしています。

今年の目標を僕が立てて、それをスタッフ全員に発表します。

しっかりと伝えて、今年も全員で目標達成できるように頑張りたいと思います。



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春ドラマが始まってますね。
つづきは編集後記で!

それでは今日は、弊社の法人まるごと不動産投資サイトに登録されている案件情報をお伝えします。


■水戸市 木造住宅型有料老人ホーム

当物件は、茨城県水戸市区にある水戸市 木造住宅型有料老人ホームです。

30年一括貸しで安定のキャッシュフローが得られます。

ご興味がある方は、ぜひお問い合わせください。

 ⇒ https://fudosan-ma.com/property/company/lis/

■大阪市平野区 築浅重量鉄骨ビル

2テナントと申請許可済みの民泊(年中宿泊可能な簡易宿所)が入った1棟ビルです。

民泊なので、売上の上下はありますが、最大で満室想定約8%の表面利回りになります。

2025年には大阪万博も開催される予定なので、民泊の需要は、今後伸びていくと思われます。

 ⇒ http://fudosan-ma.com/property/company/es/


M&Aで購入すると、不動産取得税、登録免許税が不要なので、かなり自己資金を抑えられますね。

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【編集後記】 〜春ドラマ
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4月も中旬になり、春ドラマが続々とスタートしています。

僕が今クール、気になるドラマは次の通り。

・アンチヒーロー

主演:長谷川博己、弁護士ドラマ/「殺人犯をも無罪にしてしまう」“アンチ”な弁護士の物語


・ミス・ターゲット

主演:松本まりか、恋愛ドラマ/百戦錬磨の結婚詐欺師が本気の婚活をはじめるジレンマだらけのラブストーリー!


・アンメット ある脳外科医の日記

主演:杉咲花、医療ドラマ/記憶障害の脳外科医が葛藤を抱えながらも患者を救う物語


・Destiny

主演:石原さとみ、サスペンスラブストーリー/10代で消えた初恋は、20年の時をかけて“運命”になる!


・ブルーモーメント

主演:山下智久、ヒーロードラマ/気象災害によって脅かされる人命を守るべく命がけで救助に立ち向かう奮闘物語


・Believe-君にかける橋-

主演:木村拓哉、ヒューマンサスペンス/橋づくりに情熱を燃やす設計者の希望と再生のヒューマンエンタメ!


・イップス

主演:篠原涼子、バカリズム、ミステリーコメディー/「書けない」ミステリー作家と「解けない」エリート刑事がリスタートを目指す!

今クールは、観たいドラマが結構多いですね。

とりあえず第一話を観て、見続けるか決めたいと思います。


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今日は、2024年6月15日(土)に、大阪梅田会場とZOOMオンラインで開催する、大家さん学びの会 関西の定例勉強会のお知らせです。

今回はオンラインもございますので、遠方の方もご参加いただけます!

ご注意:今回、講師はZOOMでの参加講演となります。

ゲスト参加可! ⇒ https://x.gd/QXvF0


■学習コーナー

「物件の資産価値を落とさないためにオーナーができること」

講師:梅本正行(一般社団法人 日本防犯学校学長/防犯ジャーナリスト)


[内容]

・物件で起きる犯罪の種類
・犯罪者が好む物件、嫌う物件
・犯罪者が狙うポイント
・犯罪者が嫌がる防犯対策
 オーナーが施す対策
 入居者自身が出来る対策

ゲスト参加可! ⇒ https://x.gd/QXvF0


■開催概要

日 時:2024年6月15日(土)

13:45~14:00 オリエンテーション

14:00~15:45 学習コーナー

15:45~15:50 パートナー会員告知

16:00~16:50 情報交換会 小グループに分かれて情報交換。

17:30~19:00 懇親会


■大阪会場

貸会議室「ユーズ・ツウ」

大阪市北区梅田2-1-18 富士ビル4F H室

 大阪駅、梅田駅から徒歩5分


■定 員

大阪会場:20名(定員になり次第、締め切り)

オンライン:10名(定員になり次第、締め切り)

懇親会:20名(定員になり次第、締め切り)


■参加費用

勉強会(会員) :3,300円

勉強会(ゲスト):6,600円

懇親会(会員・ゲスト共通):5,500円

支払方法:Paypalによるクレジット決済

ゲスト参加可! ⇒ https://x.gd/QXvF0


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桜の季節は短いですね。
つづきは編集後記で!

それでは今日は、
「年払いで節税する方法」
です。

不動産投資で必ず必要なものと言えば、損害保険料。

通常、保険料は保険契約と同時に1年分を支払います。

でも損害保険料が毎年6万円かかる保険で7月から契約すれば、
7月から12月までの6か月分の3万円が今年の費用ということになりますよね。

でも、保険契約と同時に支払った保険料は、6万円全額を今年の必要経費とすることができるんです。

しかし、これには条件があって、

「継続的に役務の提供を受けるという契約を締結している場合」

「1年以内に役務の提供を受ける費用を支払っている場合」

そして、

「毎年継続して帳簿記帳を行っている」

「その費用計上の計算基準を継続して採用している」

ことです。

「1年以内」ですから5年払いなどの損害保険料は、その年に対応する分だけが必要経費になります。

この条件に該当すれば、損害保険料以外の経費も同じ処理ができます!

ご自身で確定申告をされている方は、この処理を覚えておけばちょっとだけ節税できて、決算の時にちょっとだけ楽ができますよ。

ご相談はこちらより ⇒ https://tax.kanae-office.com/interview/

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【編集後記】 〜桜
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僕が住む神戸は、先日の日曜日が桜満開でした。

でも、月曜日に降った雨で、もうかなり散ってしまいました。

桜を愛でる期間は1週間ほどしかなくて、本当に短いですね。

東北地方はまだこれからだと思うので、思う存分桜を楽しんでくださいね。


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壁紙が当たりました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「改正を重ねた消費税は複雑怪奇?」
です。

2023年12月22日に2024年の税制改正大綱が発表されました。

今回の改正では、消費税についても改正がありました。

消費税は、過去から物件購入時の消費税還付を防ぐために、様々な改正がされてきています。

その一環で、「高額特定資産」という改正もありました。

今回は、消費税の高額特定資産に金地金が追加された改正内容について、税理士でもあり大家でもある叶と萱谷が、わかりやすくお伝えしています!

動画では、改正を重ねた消費税は複雑怪奇になっていることついてもお伝えしていますよ。

 ⇒ https://youtube.com/live/DaYb1yN8rcE


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【編集後記】 〜壁紙
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先日、とある研修に参加しました。

その後、懇親会でプレゼントの抽選会があり、壁紙張替えサービスが当たりました!

6畳分ぐらいの壁紙を張り替えてもらえるらしいので、事務所の一面の壁紙を張り替えてもらおうと思います。

参加費以上のプレゼントをGETできて、ラッキーでしたね。

 


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RIZAPに行き始めました。
つづきは編集後記で!

それでは今日は、
「10万円を超えた資産を一括で経費にできる制度」
です。

減価償却をする資産となるのは、一体いくらからなのでしょう?

この金額は1単位(1セット)あたりで判定するのですが、まず10万円未満なら購入時に備品消耗品費などとして全額を必要経費にできます。

これが10万円以上なら資産計上となって、耐用年数に渡って減価償却費を計上することになります。

しかし、20万円未満であれば、資産に計上しても、3年間で均等償却ができる制度があります。

これは「一括償却資産」という制度で、白色申告でも適用できます

そしてもう一つ、青色申告の場合は、30万円未満であれば購入した期に全額必要経費にできる特例もあります。

これは「少額減価償却資産」という特例で、明細書を添付すればOKです。

ただし、少額減価償却資産の合計額は、300万円までが限度となっています。

今年から不動産運営を始めた場合の限度額は25万円に、事業年度の月数を掛けた金額までとなりますので注意して下さい。

ご相談はこちらより ⇒ https://tax.kanae-office.com/interview/


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【編集後記】 〜RIZAP
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今月からRIZAPに通い始めてます。

体重が僕史上最高に到達し、スーツもパンパンになってきたので、50歳を迎えてここで、思い切って、本気のダイエットに取り組むことにしました。

先日、初めてのセッションに行ってきましたが、ポイントは食事管理ですね。

基本、炭水化物は抜いて、たんぱく質を多くとる必要があります。

さらには、お酒も種類を選んでかなり控えめにしなければいけません。

できるかどうか不安ですが、通うと決めた半年間、頑張りたいと思います!
 

 


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東京ディズニーリゾートに行ってきました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「税率の差だけで175万円もお金が残らない!」
です。

不動産投資をしたくても、「資産がない」とか「所得が低いから」という理由であきらめている人も多いでしょう。

確かにある程度の資産や所得がなければ銀行が相手にしてくれないのは事実です。

しかし、銀行は“信用がある人”にはお金を貸したいものです。

そして所得の低い個人が不動産投資でもう一つの所得を産み出すと、税金の面では非常に有利になります。

不動産投資でキャッシュフローを計算するとき、税引後のキャッシュフローまで計算していますか?

この税引後キャッシュフローを計算することで、低所得の恩恵が理解できるのです。

所得税は“累進課税”といって、所得が高い人ほど税金も高くなるようにできています。

ということは、もともと所得の高い人が不動産投資によって、さらに所得が増えると、さらに税金が多く掛かってきます。

最高税率は所得税、住民税を合わせて55%なので、税引前の不動産のキャッシュフローが年間500万円ある人でも、
税引後のキャッシュフローは単純に225万円になってしまうのです。

これが20%の税率の人だと、税引後キャッシュフローは400万円!

その差175万円にもなります。

この差は非常に大きいですよね。

不動産投資をしてみたい方は、現在所得が低くてもあきらめず、自分に投資して信用をつけてくださいね。

うちが開発し特許を取得したREITISS(リーティス)は、税金まで考慮しているので、この関係がよくわかりますよ。

REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!

お申込み頂いた日の翌営業日より、2024月5月末まで、無料で使い放題です。

先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね

4月28日まで! ⇒ https://tax.kanae-office.com/reitiss.html

ご相談はこちらより ⇒ https://tax.kanae-office.com/interview/


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【編集後記】 〜東京ディズニーリゾート
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3月29日から3月31日まで、家族で東京ディズニーリゾートに行ってきました。

18歳の息子が3歳の時に行ったきりなので、15年ぶりですね。

そして12歳の娘は、初東京ディズニーリゾートでした。

3日間、余すことなく楽しんだので、かなり疲れましたが、堪能しました。

家族も疲れたようですが、楽しんでくれたようでよかったです。