思考は現実化する!

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不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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老虎菜に行ってきました。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「個人の設備の減価償却は慎重に!」
です。

物件を購入すると、通常は土地と建物を購入していることになるのですが、
建物のうち、一部を設備と認識することで、減価償却費が多く取れます。

理由は、耐用年数が、建物に比べて、設備の方が短かく、
初期の減価償却費が、とっても多く取れることになるからです。

減価償却費が多く取れるということは、利益が少なくなり、税金が少なくなり、
税引き後のキャッシュフローが多くなります。

でも、設備の減価償却を取った方がよいのかは、
人によって、またその物件の出口戦略によって変わります。

例えば、個人で他の所得がない、専業大家の人であれば、
設備の減価償却を取ったことで、5年間赤字が続いたとします。

個人の損失の繰り越しができる期間は3年ですから、
5年間赤字が続くということは、4年目に1年目の赤字が、
切り捨てられることになるわけです。

このような理由以外にも、

・短期で売却するのか?
・長期で売却するのか?
・どれぐらい売却益が出そうなのか?

また、

・早く投下資金を回収したいのか?
・長期間キャッシュフローを安定させたいのか?

によっても減価償却の戦略は、変わってきます。

僕の4冊目、

「もう失敗しない!間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略」

も、そこについて数字を比較しながら、詳しく解説しています。

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のセミナー動画です。

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・不動産賃貸業における節税対策とは?

・減価償却とは?

・減価償却費の制度

・不動産投資における減価償却費の使い方とは?など

レビューの数も48件となりましたが、まだまだ受け付けてますので、
良い意見でも、悪い意見でも、どしどし書いてみてくださいね。

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【編集後記】 ~老虎菜
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先日、神戸で有名な中華料理屋さん「老虎菜」に行ってきました。

この漢字で「ラオフーサイ」と読みます。

青木本店と住吉オーキッドコート店の2店舗があり、
本店は、ミシュランビブグルマンにも掲載されたことがあります。

アラカルトで頼みましたが、上品な味付けで美味しかったですよ。

他にも食べたいメニューが沢山あるので、また行ってみたいですね

 ⇒ https://www.lao-fuu-tsaii.co.jp/

 

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4連休、楽しめましたか?
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「売却して初めて稼ぎがわかる理由」
です。

不動産投資をしている人の中には、1年あたりの手残り=キャッシュフローを、
得たいためにしている方も多いと思います。

というか、ほとんどの人がそれが目的だと思います。

中でも不動産投資で、年間1千万円以上、
あるいは月100万円以上のキャッシュフローを得たいという人が多いですね。

でも、実は1年あたりのキャッシュフローは、売却するまでわからないんです。

例えば、1億円の物件を自己資金1千万円で購入して、
毎年200万円のキャッシュフローを得れたとします。

所有しているだけだと、年間200万円があると思ってしまいます。

でも、これを5年間持った後に、9千万円で売却して
残債を引いて、500万円残ったとしましょう。

すると、トータルの手残りは、次のようになります。

年間200万円×5年─自己資金1千万円+売却時500万円=500万円

これを5年で稼いだわけですから、1年あたりは100万円になります。

 500万円÷5年=100万円

年間200万円稼いだと思っていたのに、
ふたを開けてみたら100万円しか稼げていなかったということですね。

このように、不動産投資の業績は、売却して初めて確定するので、
売却まで予想して購入することが重要なんですね。

ちなみにうちの事務所では、信頼できる仲介業者さんと提携して、
お持ちの物件を売却する際の仲介手数料を、
20%割引させて頂くサービスをしています。

日本国内なら地域問わず全国対応です。

1億円の物件だと、正規の手数料が約300万円ですので、
その20%だと、60万円にもなります。

もし、売却を検討している物件があれば、
次のフォームにアクセスして、必要事項をご入力下さい。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_51/index.do

依頼を頂きましたら、物件情報などの依頼内容を
提携している不動産仲介業者さんにご紹介させて頂き、
後日、その業者さんから連絡が来るという流れになります。

この割引サービスを活用して、少しでも多くお金を残してくださいね。

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【編集後記】 ~4連休
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昨日まで4連休でしたが、楽しめましたでしょうか?

僕は、テニスをしたり、娘と映画を観に行ったり、友人と遊んだりで、連休を満喫しました。

神戸は天気も良かったので、何をするにも心地よかったです。

今日からまた仕事ですが、頑張っていきましょう!

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今日は僕が関西を運営している、
大家さん学びの会の入会金半額キャンペーンのお知らせです。

会員特典も非常に充実しますので、
ぜひ、キャンペーンサイトを最後までご覧くださいね。

本日23:59まで ⇒ https://ooya-manabi.com/campaign/


【定例勉強会&懇親会】


●北海道地区

 2020年10月17日(土) 北海道・札幌開催 受付中 【会場】

 -> http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=27


●東北地区

 2020年10月24日(土) 岩手・盛岡 受付中 【会場】

 -> http://www.iwate-ooyasan.com/benkyou.html


●関東地区

 2020年10月17日(土) 東京・池袋 定例勉強会&懇親会 受付中 【会場&ZOOM】

  メンバー -> https://ooya-manabi.net/mypage/bbs_list.cfm?t=I&topicId=2249

  ビジター -> https://ooya-manabi.com/event/20201017/


●関西地区

 2020年10月10日(土)  大阪・梅田 定例勉強会 受付中 【会場&ZOOM】

メンバー -> https://ooya-manabi.net/mypage/bbs_list.cfm?t=I&topicId=2270

ビジター -> http://www.ooya-manabi-kansai.com/index.php?FrontPage


●九州地区

 2020年10月31日(土)福岡・博多 準備中    【ZOOM】

 -> http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/


 2020年10月(土)大分・大分 準備中  【会場】

  -> http://ooya-manabi-oita.com/study/


入会金半額キャンペーンは本日23:59まで ⇒ https://ooya-manabi.com/campaign/


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今日は海岸でワイン会です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「金利が下がると売却時も有利」
です。

うちの顧問先の中には、1%を切る金利で物件購入の借り入れをしている人もいます。

僕も金利交渉で、1%を切る金利で借りています。

では、金利が下がると、不動産運営でどのような効果があるのでしょう?

まず、所有しているときは、利息が減る分キャッシュフローは多くなります。

とてもいい効果ですね。

では、売却の時はどうなるのか?

実は金利が下がると、元利均等で返済しているときの元金の割合が増えるので、
元金が減るスピードが速くなります。

その結果、金利が下がる前よりも、残債の金額が少なくなるので、手残りが多くなります。

金利を下げることができれば、所有、売却、どちらにもいい影響が出るんですね。

僕が開発したREITISSでシミュレーションすると、このことがよくわかりますよ。

REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!

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【編集後記】 ~ワイン会
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今日は、古くからの仲間たちと、大蔵海岸でワイン会をします。

涼しくなってくるこの時期毎年の恒例となっていて、みんなで食材を持ち寄って楽しみます。

ワインと言っても、そんなに高いワインではなく、ハウスワインぐらいの安旨ワインです。

天気が崩れないことだけを願いますね。

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かなり涼しくなってきましたね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「事前確定届出給与を支給しない場合は経費にできないのか?」
です。

先日、9月14日(月)のメルマガでは、法人を設立している人が
社会保険を節約するために、「事前確定届出給与」という方法がありますよ、とお伝えしました。

 ⇒ https://ameblo.jp/kanae-yutaka/entry-12624843892.html

では、もし、業績が悪くなって、事前確定届出給与で決めた額を、
役員に賞与として支給しなければ、損金(法人の経費)として認められないのでしょうか?

これに対して、次のような質疑応答事例がありました。


■事前確定届出給与を全く支給しない場合の取扱い

【質問】

当社は3月決算法人の同族会社です。

5月25日に定期株主総会を開催し、7月15日と12月15日に
役員甲、乙に対して事前確定届出給与を支払うことを決定。

期限内に税務署署長に届出を行っています。

このような場合において、支給決定後に次の事例になった場合、
法人税法上はどのような取扱いになるのでしょうか。

(事例1)

7月15日と12月15日に役員甲、乙に対して事前確定届出給与の支給を行わなかった(役員甲、乙の支給金額0円)。


(事例2)

役員甲に対しては事前確定届出給与を届け出たとおりに支給したが、役員乙には支給を行わなかった(役員乙の支給金額0円)。


【回答】

(事例1)

役員甲、乙に対して、7月15日と12月15日に事前確定届出給与の全額の支給額がないことを前提に考えると、
税務上、損金不算入とする支給金額がないことから、法人税における課税が生じないことになります。

(事例2)

会社全体としては事前確定届出給与を届け出たとおりに支給していません。

なので、役員甲に支給された事前確定届出給与の全額が損金不算入になるのではないかと考えがちです。

しかし、個々の役員に係る給与について規定しているものであることから、
役員(=「その役員」)以外の他の役員に対する給与に影響を与えるものとはなっておりません。
(法人税法第34条第1項第2号)

したがって、役員乙に対して届出書の記載額のとおりの金額を支給しなかったとしても、
そのことを理由として、役員乙以外の他の役員に対して支給した役員給与が損金不算入になることはありませんので、
役員甲に対して届出書の記載額のとおり事前確定届出給与を支給した金額は損金に算入されます。

なお、役員乙については、全く事前確定届出給与の支給額がないことを前提に考えますと、
税務上、損金不算入とする金額がないことから、法人税における課税が生じないことになります。


回答は以上のとおりですが、ご質問の場合、
役員甲、乙には法人が定期株主総会で役員に対する事前確定届出給与の支給決定をしていますので支給日に役員給与請求権が生じるものと考えられます。

一旦、事前確定届出給与の支給を決定した後の事情により法人が支給しないことを決めた場合には、
支給日前に役員から役員給与辞退届出書の提出をしてもらうか、
又は事前確定届出給与の支給しない旨の決議等を
法人の取締役会等で行うなど該当する役員に周知する必要があるものと考えます。

※情報提供 TKC税務研究


▼結局、支給しない場合は、法人税には影響を与えませんが、
役員から会社に、賞与をもらわない旨の届け出をしてもらう方がいいということですね。


現在、東京事務所も神戸事務所でも、有料相談を実施していて、
次のような相談をすることができます。

・不動産所有会社M&Aの相談

・法人化について
 法人化のタイミングについての相談
 法人化による節税効果についての相談

・不動産の買い替え、売却についての相談

・物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使った物件のキャッシュフロー診断

・相続対策について
 簡易的な相続財産の評価
 軍用地を活用した相続税対策の相談
 自社株式の簡易的な評価
 遺言書の作成についての相談
 遺産分割協議書の作成についての相談
 相続後の手続き全般についての相談
 生命保険についての相談
 事業承継の問題についての相談

・顧問契約について

その他様々なご相談を、1万円(税抜)/1時間の相談料で受けています。

相談方法は来社でも結構ですし、スカイプでもOKです!

不動産投資に詳しい税理士に相談してみたい方は、ぜひお申し込みくださいね。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/interview.html


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【編集後記】 ~秋の気配
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台風10号が過ぎてから、神戸では一気に涼しくなってきています

お昼は、まだ日差しが暑い日がありますが、朝晩は過ごしやすくなってますね。

徐々に秋の気配が漂ってきていますね。

秋は、食べ物もお酒も、より美味しくなる季節なので大好きです。
 

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今日はスタッフと面談です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「法人で社会保険が節約できる方法」
です。

法人化をした後、ネックになるのは、社会保険です。

なぜなら、法人は社会保険加入が義務だからです。

では、社会保険を節約する方法はあるのでしょうか?

その一つが、事前確定届出給与の活用です。

事前確定届出給与とは、期首から3ヵ月経つまでに、
役員報酬を、いつ、いくら払う、ということを決めて、
税務署に届け出て、報酬を支払う方法です。

これを使えば、定期同額給与では払えない賞与も役員に払うことができます。

ということは、まず月額の役員報酬を下げて、それに対応する社会保険料を払うことで、
月額の社会保険料を抑えることができます。

そして、あとほしい額は賞与でもらいます。

賞与に対する社会保険料は、健康保険料は、上限は573万円として保険料を計算し、
厚生年金保険料は、上限は150万円として保険料を計算するので、
賞与を年に1回出せば、賞与に対する社会保険料も抑えることができるんですね。

現在、東京事務所も神戸事務所でも、有料相談を実施していて、
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【編集後記】 ~育成面談
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今日は3ヵ月に1度の育成面談です。

育成面談は、いわゆる人事評価制度で、スタッフ各人の成長を促すために実施しています。

1人30分ほどかかるので、今日は丸一日仕事になりそうです。

しっかり話し合って、成長していってほしいですね。
 

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今日は大阪で株式投資セミナーです!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「融資期間が短い方が利益が出る?」
です。

今の不動産投資のメインは、毎年のキャッシュフローを得る目的の人が多いと思います。

毎年のキャッシュフローを得る目的であれば、融資の条件は、できるだけ長くすることが必要です。

そうすれば、元金の返済が小口になって、毎年のお金が残りやすくなりますからね。

でも、お金に余裕のある人は、毎年のキャッシュフローが出ない投資をすることもあります。

このような人は、融資期間を短くして、どんどん元金を減らしていきます。

毎年のキャッシュフローが出なくても、元金が減っていけば、売却時にお金が多く残ります。

投資全体でみると、後者の方が金利の支払いも少なくて済みますし
売却時の築年数も購入してから短いので、業績がよくなることが多いんです。

うちが開発した物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)は、
キャッシュフローよりも売却に重きを置いたシミュレーションもできます。

REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!

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先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね

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【編集後記】 ~株式投資セミナー
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今日は大阪梅田で、うちと副業アカデミーさんとの初コラボの株式投資セミナーがあります。

僕も受講している講座で、とっても再現性の高いやり方です。

まだまだ思うように利益は出せていませんが、
最初に自転車に乗る時と同じで、失敗しながらうまくなっていく感じです。

参加される方は、会場でお会いしましょう!

 

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台風10号でかなり被害が出ているようです。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「消費税還付 これまでの最大額は○○万円」
です。

消費税還付が成功すると、建物に含まれる消費税が戻ってくるのですが、
最大、どれぐらいの金額が戻ってくるのでしょう?

うちの顧問先で昨年の実績でいうと、最も大きい金額で、
消費税率8%時代に5,600万円還付されたお客様がいます。

5,600万円というと、8%で割り戻せば7億円。

消費税を含めると7億5,600万円の課税仕入れがあるということです。

このうちほとんどの割合を建物が占めますが、
中古物件であれば、他にも仲介手数料や司法書士の手数料などもあります。

購入検討物件の価格が大きい方は、消費税還付額も大きくなりますので、
チャレンジしてみる価値は高いですね。

消費税還付については、税制改正大綱で改正が入りましたので、
次の期限までが、最後の消費税還付のチャンスになります。

全居住用物件 ⇒ 2020年9月末まで

新築 ⇒ 2020年3月末まで契約なら2020年10月以降も可

消費税還付については、現在、相談を受け付けています。

実質あと1ヵ月! ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu/


相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do



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【編集後記】 ~台風10号
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今、台風10号が九州地方を直撃しています。

また、その他の地域も大雨や暴風などの影響を受けています。

神戸でも暴風、波浪警報で、学校が休みになっています。

動きが遅く、まだまだ油断はできないですので、
特に九州地方の方は、くれぐれもお気を付けくださいね。

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台風の季節ですね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「不動産投資成功に欠かせない3つの表」
です。

今の不動産投資は、キャッシュフローがメインに置かれていますよね。

もちろん、キャッシュフローがマイナスだと、
持ちこたえられないので、キャッシュフローがあることは重要です

ただ、キャッシュフローだけでは、不動産投資の本当の利益はわかりません。

だから、あと2つの表が必要になります。

それは、損益計算書と貸借対照表です。

損益計算書は、利益を計算するための表で、
主には税金を計算するために使用されます。

これによって税金が決まるので、当然キャッシュフローにも影響します。

そして貸借対照表は、現在の資産と負債のバランスを示したもので
今、どれぐらい本当の財産があるのかも、これを見ればわかります

でも、さらに見てほしいのは、今、物件を売ったらどれぐらいになるのかという
「時価」の観点も入れて貸借対照表を見ると、さらに不動産投資の本当に利益がわかります。

僕の4冊目、

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【編集後記】 ~台風!
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9月に入って、台風の季節がやってきましたね。

早速、9号、10号が立て続けに近づいています。

特に10号は、かなり勢力が強いようです。

今週末に大荒れになりそうなので、くれぐれも気を付けて下さいね

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9月がスタートしましたね!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「消費税還付を狙った法人化は9月末まで!」
です。

個人で物件を所有していて、税金が多額になっている人が検討したいのが、
法人を立ち上げて、個人所有物件を法人に移す法人化です。

でも、この時のネックが、不動産取得税や登録免許税。

でも、これを賄うぐらい消費税還付できれば、法人化もしやすくなります。

でも今年の税制改正大綱により、消費税還付に期限が付きました。

現在、個人で持っている物件を法人に移す際に消費税還付をする場合は、
【2020年9月末】までとなります。

これを過ぎると、もう居住用物件での消費税還付はできなくなります。

なので、すぐに検討して実行に移していく必要があります。

消費税還付については、税制改正大綱で改正が入りましたので、
次の期限までが、最後の消費税還付のチャンスになります。

全居住用物件 ⇒ 2020年9月末まで

新築 ⇒ 2020年3月末まで契約なら2020年10月以降も可

消費税還付については、現在、相談を受け付けています。

実質あと2ヵ月! ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu/


相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

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【編集後記】 ~9月スタート!
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今日から9月がスタートしますね!

今年も残すところ、あと4ヶ月となりました。

2020年は大波乱の年になってますが、首相の交代など、まだまだ波乱が続きそうです。

コロナも政権も、早く落ち着いてほしいですね。