思考は現実化する!

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不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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さくら前線、上昇中ですね!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「最近の金融機関の融資姿勢」
です。

スルガショック以降、融資がかなり締まっているようですね。

うちの顧問先と打合せをしていても、
皆さん総じて「融資がなかなか厳しいです。」とおっしゃってます

特に地銀の融資姿勢が、かなり厳しいです。

でも融資が締まっているにも関わらず、物件価格はそんなに落ちていません。

これも顧問先さん、皆さん同じようにおっしゃってます。

ただ、僕の予想では、融資が付かないということは、
物件が売れないということなので、需要よりも供給がダブついて、
その内、徐々に物件価格は下がってくると思います。

では、その時に備えて、今何をするべきか?

それは、しっかりと物件で利益とキャッシュフローを出して、お金を貯めながら、
決算書の見栄えをよくしておくことです。

銀行の考え方は、基本的には同じですからね。

今月から新しく発売された「パートナーパック」では、

・金融機関との付き合い方がわかる教材
・税理士との付き合い方がわかる教材
・仲介会社との付き合い方がわかる教材
・管理会社との付き合い方がわかる教材
・リフォーム会社との付き合い方がわかる教材

の5本がパックとなっています。

パートナーパックは2月末まで割引キャンペーンを実施中ですので
この機会にぜひご覧ください!

3月末まで ⇒ http://www.kanae-store.com/?pid=129476754


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【編集後記】 ~さくら前線
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ここ最近、気温もちょっとづつ暖かくなってきて、
さくらが咲いている地域があるようですね。

僕が住む神戸は、来週ぐらいに咲き始めそうです。

今年は、全国的に平年より少し早いようです。

さくらが咲き出すと、春を感じますね。

 


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確定申告、無事に終わりました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「決算書が銀行に自動で送れるサービスとは?」
です。


確定申告が終わったわけですが、次は3月決算の法人の申告があるので、
まだまだ、税理士事務所の繁忙期は続きます。

決算が終わると、借入をしている銀行から決算書を求められますよね。

実は、法人の決算書を、電子申告と同時に、
銀行に電子で送ってくれるサービスがあります。

「TKCモニタリング情報サービス」というものですが、
これを使えば、決算書を印刷したり、銀行へ持って行ったりという手間が省けます。

 ⇒ https://www.tkc.jp/fx/bank

うちの事務所は、TKCに入っているので、このサービスを無料で提供可能です。

金融機関も都市銀行から信用組合まで、対応できるところが広がっています。

金融機関としても、申告と同時に決算書が届くと、
スムーズに情報が入手できるので、印象的にもいいでしょう。

うちの顧問先様で、「ぜひ使ってみたい!」という方は、
ぜひお声がけくださいね。

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【編集後記】 ~確定申告終了!
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昨日、3月15日で確定申告が無事に終了しました。

今年は、東京事務所のお客様の分も、一部、神戸事務所で申告作業をしたので、
結構、バタバタしましたね。

1月から3月に実施している、終業時間5時半チャレンジも、
今月、20時間のみなし残業時間内で、いけそうな感じなです。

何でもやればできるものですね!

 


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ドラマが最終回を迎えますね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「1億円の物件を購入するとお金はいくらぐらい残るのか?」
です。

不動産投資のスタイルは人によって様々です。

ただ、不動産投資をしたいと思っている人のほとんどは、
毎年のキャッシュフロー、いわゆる手残りが欲しいと思っています

もちろん毎年欲しいキャッシュフローの金額も、人によって変わります。

では、逆にどれぐらいの金額を不動産に投資して、
どれぐらいのキャッシュフローが得られれば合格点なのでしょうか

例えば、キャッシュフローを目的とした不動産投資で、
自己資金をほとんど使わず、フルローンで物件を購入する場合。

僕としては、物件価格の2%の
税引き後キャッシュフローがないと厳しいと思っています。

1億円であれば、200万円ですね。

これぐらいのキャッシュフローがないと、
金利の上昇や、空室、家賃下落、突発的な修繕などが掛かると、
キャッシュフローがマイナスになる可能性が高いからです。

このパーセンテージが高ければ、投資規模は小さくていいですし、
逆にこのパーセンテージが低ければ、投資規模は大きくなっていきます。

これがわかると、目指すキャッシュフローで、
どれぐらいの投資規模が必要かもわかるようになりますね。

うちで開発したシミュレーションソフトREITISS(リーティス)では、
この点も考慮して、点数をはじき出しています。

REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!

お申込み頂いた日の翌営業日より、2019月4月末まで、無料で使い放題です。

先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね

3月17日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html


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【編集後記】 ~最終回
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3月も中旬になり、来週以降、ドラマが最終回を迎えます。

僕が見ている中で、面白いのは、次のドラマです。

・3年A組─今から皆さんは、人質です─

真犯人は誰なんでしょうね?


・初めて恋をした日に読む話

高校生は東大に合格できるんでしょうか?

そして、深キョンは、最後に誰と結ばれるんでしょう?


・イノセンス 冤罪弁護士

拓の過去に何があったんでしょう?


他にもいくつかありますが、楽しみに似観ようと思います。

 


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確定申告終了まであと1週間です!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「実質、月額2千円で税理士を顧問にできる理由」
です。

いよいよ確定申告も、残すところあと1週間となりましたね。

不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると
“青色申告特別控除”は、10万円です。

そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は65万円です。

その差、55万円!。

もし所得税と住民税を合わせた税率が30%の方の場合、
165,000円の節税ができることになります。

節税額:55万円×30%=165,000円


では、次に税理士報酬との比較をしてみましょう。

当事務所で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、

月額15,000円×12ヵ月+決算申告料6ヵ月90,000円=270,000円(税抜)

です。

そして、この270,000円も経費になるので、81,000円の節税効果を生みます。

270,000円×30%=81,000円

すると、節税効果の合計は246,000円となります。

節税額の合計:165,000円+81,000円=246,000円


税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。

年間報酬 270,000円-節税額 246,000円=24,000円

と考えれば年間たったの24,000円で税理士に顧問をしてもらうことになるんですね。

月額にすると2,000円程度です。(笑)

月額2千円で税理士と契約するメリットは、次のようなものがあげられます。

1、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる。

2、節税対策やキャッシュフロー対策などの戦略を練ることができる。

3、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる

4、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる。

5、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる。

このように考えると、税理士と顧問契約するメリットは
大いにあると思いますが、いかがでしょう?

税金塾Vol.30では、

「ここまでしゃべる?4人の若手税理士がぶっちゃけトーク!
 今どきの税理士の実態とその選び方」

というタイトルで、税理士の選び方について詳しくお伝えしています。

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【編集後記】 ~あと1週間!
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確定申告提出期限の3月15日まで、あと1週間となりましたね。

うちの事務所も、確定申告最終段階に入ってきています。

パートも含めて、スタッフ一同、頑張ってくれています。

税理士業界一番の繁忙期、乗り切りたいと思います。

 


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今日は4月20日(土)に開催予定の、
大家さん学びの会 関西の定例勉強会のお知らせです。

今回のテーマは、次の2つ!!


▼第1部

「コスト削減でき空室対策にもなる!
 既存の浴室を壊さずに新品同様まで回復させる方法」

講師:株式会社バスシステムデザイン研究所 藤田大次郎氏

【内容】

従来までの退去時の浴室現状回復は清掃か入替かのどちらかが一般的でした。

しかし、実は浴室内を塗装して新品同様まで回復させる方法があるんです!

さらに、浴室の壁にデザイン性のあるシートやパネルを貼って、
コストを削減する方法もあります!

ユニットバスの交換となるとなかなかコストが高いなと
思われている方にはピッタリの工法ですよね。

第1部では、創業18年の浴室リフォーム専門のバスシステムデザイン研究所さんに、
コスト削減をしながら、空室対策にもなる、浴室リフォームの方法について、
お話ししていただきますので、ぜひご参加ください!


▼第2部

「地震から入居者と大家自身を守る!
 物件の耐震対策と物件購入時の注意点及び補助金について」

講師:株式会社リーテック 倉橋芳樹氏&柚原純子氏 


【内容】

日本は地震大国。

平成に入ってからも、1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震災、
2016年の熊本地震と、各地で大きな被害をもたらす地震が起きています。

不動産投資家や大家にとって心配なことは、
所有している物件が地震に耐えられるか?ということ。

耐震対策がなされていない物件で、入居者に被害が出ると、
大家の責任が問われる可能性もあります!

第2部では、知っているようで、意外と知らない
「旧耐震」や「新耐震」の基準を理解するとともに、
中古物件を購入する時の耐震に関する注意点についてお話ししていただきます。

さらには、耐震補強を実施する際の補助金についても、
関西主要都市別にお伝えしますので、ぜひご参加ください!


限定30名ですので、是非ご参加ください!

 ⇒ http://ooya-manabi-kansai.com


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2月も今日で終わりですね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「確定申告に必要な資料は?」
です。

確定申告期限まであと2週間ちょっとですね。

確定申告をするためには、準備をしなければいけません。

税理士事務所では確定申告の資料が揃うかどうかが、
仕事を早く終わらせるポイントなんです。

では、確定申告に必要な資料には、どのようなものがあるのでしょう?

勤め先からお給料をもらっていて、今年初めて不動産を購入した人で、
株や配当等の他の所得がないケースの場合は、次のような資料が必要になります。

1、勤め先からもらう源泉徴収票

2、管理会社からの賃料入金明細
(管理を外注していない場合は賃料が振り込まれる通帳)

3、礼金や敷金、敷引の金額がわかる賃貸契約書

4、自販機等のその他の収入が分かる書類

5、固定資産税の通知書

6、火災保険、地震保険の証券

7、修繕費の見積書、請求書、領収書

8、売買契約書類

9、借入の返済予定表

10、水道光熱費や交通費、接待交際費などの経費の領収書

まずは、これらの資料を早く集めて整理しておくことが重要です。

税金塾Vol.50
「物件購入者必見!物件購入後初めての確定申告で節税する方法!
では、確定申告について、映像で詳しく解説しています。

本日まで、割引キャンペーン中のひよこパックは、

・青色申告がよくわかる教材
・確定申告のやり方がわかる教材
・簿記を使わない帳簿の作り方がわかる教材
・会計ソフトの使い方がわかる教材
・キャッシュフロー表の作成方法がわかる教材

の5本がパックとなっている教材です。

これを見れば、確定申告の方法や節税のポイントについても
学ぶことができますので、この機会にぜひご覧くださいね。

明日まで! ⇒ http://www.kanae-store.com/?pid=129477371


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【編集後記】 ~2月終了
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今日で短かった2月も終わりですね。

うちは1月から3月の間、17:30チャレンジというものをしています。

この3か月の間、9:00から18:00終業を、9:00から17:30終業にして、
スタッフが誰一人、月に20時間あるみなし残業を超えなければ、
4月から17:30終業になります。

山場だった2月も、なんとかみなし残業内でいけそうなので、
あとは3月を無事に超えてほしいですね。


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確定申告真っ只中ですね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「確定申告で一括で経費にできる制度とは?」
です。

空室が出て、リフォームをしたときには、シャンプードレッサーや
キッチンなどを取り換える場合もあると思います。

シャンプードレッサーだと、数万円で購入できますが、
キッチンだと10万円以上するものが多いですよね。

でも税法では、10万円以上ものは資産に計上して、
その後、その備品の耐用年数に渡って減価償却として経費化していく必要があります。

でも、ある制度を使うと、購入した年に一括で経費にできます。

それが、青色申告をしている場合の、少額減価償却資産という制度

知っている方も多いと思いますが、
ほとんどの人が【30万円】という数字を記憶している思います。

それでは、この30万円は、30万円以下なのか、それとも30万円未満なのか?

答えは、30万円未満なんです。

ですから、299,999円までの備品は、一括で経費にできます

他のにも色々と条件があるので、10万円以上のものを購入しているなら、
チェックしておいてくださいね。

税金塾Vol.1では、

「知らないだけで数十万円が無駄に!まだ間に合う!青色申告で超節税!」

でお伝えしています。

明日まで、割引キャンペーン中のひよこパックは、

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・確定申告のやり方がわかる教材
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【編集後記】 ~確定申告
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2月も終わりに近づき、確定申告真っただ中ですね。

先週は、確定申告の相談会の相談員として、納税協会に行ってきました。

うちの事務所でも、続々と顧問先から資料が届いてて、
その処理に追われています。

確定申告終了まで、あと2週間!

期限には遅れないようにしてくださいね。


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先週は誕生日ウィークでした。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「個人に損害保険金が入ってきたら税金はかかるのか?」
です。

昨年は、各地で台風や地震の被害がありましたよね。

物件を持っているオーナーだと、
災害で建物に被害があると、損害保険を請求して、
保険金がはいっているケースも多いです。

僕自身も、台風被害で損害保険金を受け取りました。

では、この損害保険金は、税務上はどのような扱いになるのでしょう?

まず法人は、入ってきたら益金なので、
損害保険金が入ってきたら、それは収入となり課税の対象になります。

もちろん、掛かった修繕費は損金として引いてからです。

一方、個人の場合は、法人とは取り扱いが異なります。

個人の場合、建物や設備の損害に対するものは原則として「非課税」です。

例えば、200万円の保険金を受け取ったけど、
修繕に150万円しかかからなかった場合、
残った50万円については、非課税となります。

逆に、修繕費の方が多い場合は、損害保険金を引いた金額が経費なります。

でも、これは建物や設備だけで、商品や原材料など、
棚卸資産の損害として算定される保険金は、課税です。

不動産賃貸業では、ほぼないケースですけどね。

また消費税も、損害保険金の収入は非課税です。

個人と法人では、税務上の取り扱いが違うので、覚えておいてくださいね。


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【編集後記】 ~誕生日ウィーク
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先週は誕生日ウィークでした。

22日が僕で、24日が息子。

当然、お祝いは日曜日にもなっていた24日にまとめられました。^^;

でも、娘から誕生日―カードをもらったので嬉しかったですよ。

画像はこちら ⇒ https://bit.ly/2tANX1p

 


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今日は、税金塾教材の割引キャンペーンのお知らせです。

▼投資家フルセット

木下たかゆき氏、浦田健氏、石渡浩氏、赤井誠氏、内本智子氏などなど、
第一線で活躍する不動産投資家23名のノウハウを詰め込んだ、
この度、新しくリリースした全25本のフルセットです。

一般通常価格 15万円(税抜) ⇒ 割引価格 10万円(税抜)

2月末迄! ⇒ http://www.kanae-store.com/?pid=129481670

税金塾会員になると、40%引きの会員割引価格6万円でご購入いただけます。




▼投資家フルセットの内容

1)Vol16 普通のサラリーマン不動産投資家が
     一度に2億円超のフルローンを引き出せた理由
     (寺田浩章氏)

2)Vol23 利回り100%超!地方ならではのチームワークを活用した驚異的不動産投資術!

3)Vol31 地方ボロガラ物件を安く買い利回り20%を実現する!リニューアル投資の秘訣
     (中村一晴氏)

4)Vol32 1,000人以上の大家と話した!日本最大の大家さんコミニティー代表が語る!
     不動産投資で成功する人、失敗する人の考え方
     (水澤健一氏)

5)Vol46 融資マニア 石渡浩VS不動産投資専門税理士 叶温
     不動産投資家 石渡浩氏の物件を増やし続けるための税金対策と融資対策
     (石渡浩氏)

6)Vol47 不動産投資歴25年、東大卒&MBA資格を持つ大家が語る海外不動産投資の実情
     (辻村俊氏)

7)Vol48 岡山の大家さん 星島正樹VS不動産投資専門税理士 叶温
     「資産ゼロから5年で13棟400室 資産総額20億円超を築き上げた不動産経営の真髄」
     (星島正樹氏)

8)Vol53 元祖サラリーマン大家 沢孝史氏に聞く!
     「40代から始めて安定した老後生活を送るための不動産投資法」
     (沢孝史氏)

9)Vol65 投資家 倉茂徹(コテツ)vs不動産投資専門税理士 叶 温
     「利回り9%を超える土地購入から始める新築物件の作り方」
     (倉茂徹氏)

10)Vol66 個人所有の物件を法人へ!
      実践大家寺田氏による法人化への軌跡と節税方法!
     (寺田浩章氏)

11)Vol69 7年で4,000万円超のお金を残した!RC1棟物件投資の全貌
      (叶温)

12)Vol77 カーター校長が教える!物件購入時に低金利のメガバンクから融資を受ける方法!
      (河田康則氏)

13)Vol78 不動産投資で儲からない人から学ぶ!不動産投資で成功するための条件とは?
      (赤井誠氏)

14)Vol80 女性でも夫に頼らず連帯保証人なしで融資を受けて物件を増やす方法!
      (内本智子氏)

15)Vol81 好立地で高利回りを実現する!
      キャッシュフロー目的の借地権を活用した不動産投資法!
      (芳賀成人氏)

16)Vol84 大阪商人に学ぶ!空き家再生不動産投資を活用した資産形成術!
      (三木章裕氏)

17)Vol86 空き家対策法を逆手に取る?戸建て賃貸投資で儲ける方法!
      (宮崎俊樹氏)

18)Vol91 30代女性がリアルにチャレンジ!
      不動産専門税理士 萱谷有香の利回りの高い新築物件を建てる方法!
     (萱谷有香氏)

19)Vol92 不動産投資家必見!合法、安全で英語も学べる!ホームステイ型Airbnb の始め方!
     (嘉手納知幸)

20)Vol94 中卒から成功した!属性が低くても不動産投資で成功するためのマインドと考え方!
      (桜庭匠氏)

21)Vol95 主婦でもできる!コインパーキング運営でキャッシュフローを得る方法!
      (スッチー大家氏)

22)Vol97 不動産投資の出口戦略の極み!
      石渡浩氏が実際に経験した不動産所有会社をM&Aで売却して節税する方法!
      (石渡浩氏)

23)Vol100 不動産投資業界のカリスマ 浦田健氏に聞く!
       これから不動産投資で成功するための考え方!(浦田健氏)

24)Vol101 ギガ大家 木下たかゆき氏に聞く!不動産投資で極限まで仕組化しながら拡大する方法!
      (木下たかゆき氏)

25)Vol107 デザイナー大家小嶌大介氏に聞く!利回り30%以上の廃屋物件投資で社畜から脱出する方法!
      (小嶌大介氏)


一般通常価格 15万円(税抜) ⇒ 会員割引価格 10万円(税抜)

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初めてMRIの検査を受けました。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「今、必ず押さえておきたい税金の知識」
です。

今週から確定申告が始まってますね。

特に平成30年に、初めて物件を購入した人は、
今回の確定申告は、とっても重要です。

そして、特に初心者が気になるのが、次の3つですよね。

・不動産賃貸業でどんな経費が落とせるのか?

・減価償却費をどうしたらよいのか?

・物件購入時の確定申告で、どうしたら節税できるのか?

これら3つを映像で詳しく解説した税金塾の教材が、次の3つです

▼Vol3

どこまで落とせる?どうしたら落とせる?
不動産投資にまつわる必要経費あれこれ

▼Vol4

賢い投資家は知っている!魔法の経費!減価償却を使いこなす!

▼Vol74

不動産投資専門税理士 叶 温の
購入時、運営時、売却時でどう節税できるのか?
不動産投資家のための確定申告の注意点!


この3つの教材が入ったセットが「不動産投資家の必見セット」です!

今、必ず押さえておきたい税金の知識が、わかりやすく学べますので、
確定申告をする前に、ぜひご覧くださいね!

 ⇒ http://www.kanae-store.com/?pid=129478139


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【編集後記】 ~MRI
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昨日、初めてMRIの検査を受けました。

クリックのし過ぎで、左側の首が痛くて、指もしびれるので、それの検査です。

MRIの検査は、とっても辛いですね。

狭い検査機の中に身体が動かない状態で入れられ、
爆音とともに20分ほど身体の撮影をします。

僕は閉所恐怖症ではないですが、
「もしこの状態で地震でもきたらどうしよう」と思うと
かなり怖くなりましたと。

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