物件の買主は融資が何年組めるのか？

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甘いものを食べるとすぐに増えますね。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「物件の買主は融資が何年組めるのか？」
です。

第125回目のテーマは[出版記念]物件売却の判断 買主の立場 時期を検討１です。

東京事務所代表税理士の萱谷有香が、2024年6月22日に2冊目を出版しました！

今回のタイトルは『売却益と節税を最大化　収益不動産「売却」バイブル』！

前回の「減価償却」に続いて、またまたマニアックなテーマで書かれています。

そして、出版記念として、書籍の内容から少しずつエッセンスをお伝えします！

今回は、売却判断の指標。

物件を売却するときには、できるだけ高く売れたほうがいいですよね。

そのために重要な要素が、買主の立場を考えて時期を検討することです。

今回は、税理士でもあり大家でもある叶と萱谷が、そのことについてわかりやすくお伝えしています。

動画では、金融機関によって、融資年数が違うことについてもお伝えしていますよ。

 ⇒　https://youtube.com/live/tvLNNZDH0SI


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【編集後記】～体重
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ダイエットも無事に目標達成し、10月から少し緩和してます。

ただ、一昨日に甘いものを食べたところ、昨日は体重が結構増えてました。

体重ってすぐに反応するんですね。

ちゃんと観察しながら食べないと、すぐにリバウンドしそうです。


▼神戸でおススメの飲食店


・いわもと

六甲道の外れにある和食屋さんで、かなりクオリティーが高い料理を出してくれます。

特にお刺身は、お寿司の様に一品一品出してくれ、そのどれもが美味です！

季節ごとに、旬の料理を味わえるので、接待などで重宝してますね。

https://tabelog.com/hyogo/A2801/A280108/28046433/

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不動産売却 引渡日は年内、年明け、どちらがいい？

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RIZAP、減量期間が終わりました！
つづきは編集後記で！

それでは今日は、
「不動産売却 引渡日は年内、年明け、どちらがいい？」
です。

物件の売買は、ほとんどのケースで契約日と引渡日が違いますよね。

契約日から引渡日までの間は、１カ月ぐらいが多いです。

では、税務上はどちらが、物件を売買した日になるのでしょう？

実は税務上の売買した日は、自分で決めることができます。

例えば、個人の物件売却で１１月に契約をして、
年内にさっぱりしたいと思い、１２月に引渡しになるケース。

もしこの物件を取得してから、６回目の１月１日を迎えていない場合は、
契約日も引渡日も年内なので、短期譲渡所得として、売却益に３９％の所得税が掛かります。

でも、契約日が１１月、引渡日が来年の１月にすれば、長期譲渡所得として、２０％の税率で済みます。

だから年内にさっぱりしたいと思っても、引渡日はよく考えて、戦略を組んでくださいね。


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【編集後記】～RIZAP
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今年の4月から始めたRIZAPでのダイエット。

当初の目標6か月間で68kgを、何とか達成し、減量期間が終了しました。

結果は、以下の通り。

体重：84.2kg　⇒　68.7kg　マイナス15.5kg

体脂肪率：26.4％　⇒　15.6％　マイナス10.8％

15kgのお肉がなくなったと思うと、凄いことですね。

これからはリバウンドしないように、しばらくRIZAPに週一で通いつつ、筋肉を付けていきたいと思います。



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自分の税率は何％なのか？

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今日から10月ですね！
つづきは編集後記で！

それでは今日は、
「自分の税率は何％なのか？」
です。

不動産投資の節税は、物件を購入する前から始まっています。

まず、あなたの今の所得税率は何％でしょう？

所得税は所得が高くなるほど、税率が高くなる仕組みになっています。

課税所得が２００万円ぐらいなら、税率は１０％の水準ですが、
課税所得が４，０００万円超になると、税率は４５％まで上がります。

これに、住民税率１０％を足すと、所得が高い人は、５５％の税率になってしまいます。

もし所得の高い人が、個人で物件を購入するつもりなら、専業主婦の奥さんや、法人で購入したほうが節税できますよね。

だから、物件を購入する前から、税金について検討することが重要なんですね。


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【編集後記】～10月
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今日から10月がスタートしますね！

今年も残りあと3ヵ月、うちの事務所も半期が終わりました。

とりあえず、個人的に掲げたダイエット目標は無事に達成！

個人の目標達成は、自分が頑張ればいいだけなので、今までもある程度達成してきていますが、
組織の目標となると、自分だけ頑張ってもダメなので、リーダーシップを身に付ける必要がありますね。

あと半期、頑張りたいと思います！


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消費税の高額特定資産に注意！

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関西一のとんかつ屋さんに行ってきました！
つづきは編集後記で！

それでは今日は、
「消費税の高額特資産に注意！」
です。

収益不動産を売却したあとに新たな収益不動産を購入することは多いはずですが、
購入するタイミングと高額特定資産の関係性を知っておかなければ思わぬ状況に陥る可能性があります。

「高額特定資産」とは、あまり聞き慣れないと思います。

一体どういう資産なのかから説明を始めます。

簡単にいうと、税抜1,000万円以上の
建物、構築物、機械および装置、、船舶、航空機、車両および運搬具、工具、器具および備品のことです。

土地は対象外になります。

この高額特定資産を本則課税事業者のときに購入すると非常に厄介になります。

本則課税事業者の期間中に高額特定資産を購入した場合には、
取得日の属する年度初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの
各課税期間に本則課税事業者が強制され、簡易課税事業者の選択ができません。

法人に限らず個人事業主も対象となります。

実務では「3年縛り」といったりするくらい本則課税に縛られるのです。

逆にいうと、免税事業者・簡易課税事業者が高額特定資産を購入したとしても特に影響はありません。

かなり難しいですが、この話を把握しておかないと、消費税でえらい目に遭うケースがあります。

わからない方は、東京事務所代表税理士 萱谷の2冊目を読んでくださいね！

『売却益と節税を最大化　収益不動産「売却」バイブル』。

書籍を購入してくだっさ方には、読者限定 特典動画付です。

「収益不動産 売却前に知っておきたい節税対策＆CF増加対策」（72分）

ぜひ、書籍を購入していただき、お早めにお申し込み＆特典をGETしてくださいね！

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【編集後記】～とんかつ乃ぐち
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昨日はランチのお誘いを受けて、大阪中津にある「とんかつ乃ぐち」さんに行ってきました。

このお店、予約の取れないとんかつ屋さんとして有名で、さらに年内いっぱいで閉めるとのこと。

ということは、僕は初めてにして最後の「とんかつ乃ぐち」となりました。

とんかつを実際にいただきましたが、一口食べただけで、豚肉の風味がしっかりと味わえ、いい油と衣で何個でもいけそうなとんかつでした。

もう閉まってしまうのは残念ですが、最後に食べることができて幸せでしたよ。


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物件を売却するなら消費税に注意！

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目標達成しました！
つづきは編集後記で！

それでは今日は、
「物件を売却するなら消費税に注意！」
です。

大家さんは物件所有中の損益計算やCFについては知識が深い方が多いです。

しかし、消費税のこととなるとなかなか理解できていない方が少なくないんです。

理由の1つは、消費税法は税制改正が多く、計算方法が複雑であることでしょう。

もう1つの大きな理由は、事務所や店舗物件ではなく、居住用の収益不動産を所有している方が多いからでしょう。

居住用の収益不動産では家賃自体が非課税売上となりますから、そもそも消費税を預かることがありません。

消費税のことを考える機会が少ないまま免税事業者である期間が続いている場合が多いのです。

しかし、「収益不動産の売却」が行われると、一気にその状況が変わります。

では、物件売却時の消費税の注意点を挙げておきましょう。

・収益不動産を売却したら

　⇒　個人事業主であれば2年後（翌々年）、法人であれば2事業年度後（翌々事業年度）に消費税の課税事業者になる可能性が高い

・収益不動産を売却した年（事業年度）が免税事業者

　⇒　売買価額のうち建物価額に含まれる消費税の納税はなし

・収益不動産を売却した年（事業年度）が課税事業者

　⇒　売買価額のうち建物価額に含まれる消費税の納税はあり

・収益不動産を売却した年（事業年度）が本則課税事業者

　⇒　建物価額に含まれる消費税から、支払った消費税を控除して納税額を計算する

・収益不動産を売却した年（事業年度）が簡易課税事業者

　⇒　建物価額に含まれる消費税から、その消費税の60％を控除して納税額を計算する

・建物の売却は簡易課税制度の第4種事業に該当し、みなし仕入率は60

1つでも「わからない！」というものがあれば、東京事務所代表税理士 萱谷の2冊目を読んでくださいね！

『売却益と節税を最大化　収益不動産「売却」バイブル』。

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【編集後記】～目標達成！
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食べたい放題、酒飲みたい放題の40代で極限まで増えた体重。

さすがに健康寿命が短くなってると感じ、50歳を機に本気でダイエットに挑戦！

4月7日の身長176cm、体重84.2kgから、半年で68kg台を目標に始めたRIZAP。

ついに昨日、目標達成しました！！

生活習慣病の高脂血症と高尿酸値も解消し、完全な健康体に！

半年間、浅い呑みで楽しみを半減させてしまったスタッフや呑み仲間、
気を遣って会食のお誘いを控えてくれた友人、そして、伴走していただいたトレーナーさんに感謝です！

あと一週間、減らせるとこまで減らして、維持を頑張りたいと思います！


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高額木造物件が高く売れる？

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今日は一日、育成面談です。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「高額木造物件が高く売れる？」
です。

第124回目のテーマは[出版記念]物件売却の判断 物件売却の判断 価格帯と利回り２です。

東京事務所代表税理士の萱谷有香が、2024年6月22日に2冊目を出版しました！

今回のタイトルは『売却益と節税を最大化　収益不動産「売却」バイブル』！

前回の「減価償却」に続いて、またまたマニアックなテーマで書かれています。

そして、出版記念として、書籍の内容から少しずつエッセンスをお伝えします！

今回は、売却判断の指標。

物件を売却するときには、できるだけ高く売れたほうがいいですよね。

そのために重要な要素が、価格帯と利回りです。

実は、物件の価格帯と利回りによって、どのような売却価格になるのかの統計データがあるんです。

今回は、税理士でもあり大家でもある叶と萱谷が、それについてわかりやすくお伝えしてます。

動画では、高額木造物件が高く売れている理由についてもお伝えしていますよ。

 ⇒　https://youtube.com/live/e0ZYO4in0nQ


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【編集後記】～育成面談
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昨日と今日は、スタッフとの面談をしています。

3ヶ月に1回の育成面談で、人事評価制度の一環となります。

3ヶ月間のフィードバックと、これからの目標や課題のすり合わせをします。

かなり時間を使いますが、スタッフそれぞれ、しっかりと成長していってほしいですね。

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勤務先に会社設立がバレたくない場合は株式会社？合同会社？

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テニスの団体戦に出てきました！
つづきは編集後記で！

それでは今日は、
「勤務先に会社設立がバレたくない場合は株式会社？合同会社？」
です。

法人を使って不動産投資をする場合、法人設立の際に迷うのが、「株式会社と合同会社のどちらにするか」です

以下は株式会社の特徴です。

１、出資金は「株式」という単位で表される

　⇒　出資比率に応じて損益分配が行われる

２、株式の発行や社債の発行など外部からの資金調達がしやすい

　⇒　「経営にはタッチせず、お金だけ出す」ことが可能

３、機関設計の選択肢が多い

　⇒　経営に関係する人が増えたときに困らないよう様々なルールが用意されている


以下は合同会社の特徴です。

１、出資金は「持分」という単位で表される

　⇒　原則として出資比率に応じて損益分配を行うが、特別に分配の割合を定めることも可能

２、出資者＝経営者が原則

　⇒　「経営にはタッチせず、お金だけ出す」ことには別途定款の定めが必要

３、設立手続きが比較的簡素で設立費用が安く、ランニングコストもかからない

　⇒　法人としての機能は株式会社とほぼ同じなので、その分お得

少し前までは株式会社がメジャーでしたが、現在では合同会社を使って経営を行う方が増えてきました。

2020年のデータによると、2019年に設立されたすべての会社のうち合同会社が約25％を占め、年々増加傾向にあるようです。

では、勤務先に会社設立がバレたくない場合はどちらが良いのでしょう？

これについては、東京事務所代表税理士 萱谷の2冊目に詳しく書かれてあります！

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【編集後記】～テニス団体戦
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先日の3連休は、テニスの団体戦に出てきました。

6人チームで、女子ダブルス、男子ダブルス、ミックスダブルスで、4試合を戦いました。

結果は8チーム中、7位。

なかなか、勝つのは難しいですね。

僕も課題が山積なので、また頑張って練習したいと思います。

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木造築古の減価償却が多くなる理由

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今日はTikTok動画を撮影します。
つづきは編集後記で！

それでは今日は、
「木造築古の減価償却が多くなる理由」
です。

利回りが高い物件を購入しようと思うと、どうしても築年数が古い物件になってしまいますよね。

売出中の物件の中には、耐用年数が過ぎているような築古の物件もちょこちょこ見ます。

では、そんな築古物件の耐用年数はどうやって計算するのでしょう？

これはまず、建物の構造の耐用年数によって違ってきます。

それぞれの構造別の新築時の耐用年数は次の通りです。

ＲＣ47年、重量鉄骨34年、軽量鉄骨19年、木造22年。

そして、耐用年数のすべてを経過している場合は、次の計算式によって、耐用年数を計算します。

　建物の構造別の耐用年数×０．２

例えば、築５０年のＲＣ物件だとすると、次の耐用年数になります。

　４７年×０．２＝９．４年

１年未満の端数は切り捨てなので、耐用年数は９年ですね。

そして、この耐用年数に基づいて、減価償却費を計算していきます。

だから、木造の築古物件だと、耐用年数は４年となって、
ものすごく短い期間で減価償却していくので、減価償却費が多くなるんですね。


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【編集後記】～TikTok動画
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今日は事務所で、TikTok動画を撮影する予定です。

採用活動の一環で、業者さんに手伝ってもらって、撮影＆動画作成をします。

4名が出演予定で、僕もその中に入ってます。

TikTok動画の撮影は初めてなので、少し緊張しますね。

アップしたら、またここでシェアしますね。


▼神戸でおススメの飲食店

僕は神戸在住で、週に1回は外食をします。

そこで、僕が言ったお店でおススメのお店を発表していきたいと思います。

神戸に来られる際は、ぜひ行ってみてくださいね。


・出汁さんろくぼう

ここはいいお魚を仕入れていて、味付けも絶品です。

特にランチのアジフライ定食が名物で、想像するアジフライとは、まったく別物。

塩に付けて食べると、ふわっふわで、めちゃくちゃ美味しいです。

アジフライの概念が覆りますよ。

https://tabelog.com/hyogo/A2801/A280106/28040898/
 

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物件ごとのキャッシュフローを把握して売却を検討する！

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まだまだ暑いですね！
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「物件ごとのキャッシュフローを把握して売却を検討する！」
です。

今年も半年が過ぎましたが、そろそろやっていただきたいことが、不動産運営の業績確認です。

なぜなら、確定申告書ではわからない業績があるからです。

それは特に、複数の物件を持っている場合です。

なぜなら、確定申告書では、すべての物件の損益を合算して計算するため、それぞれの物件の業績はわからないからです。

では、どのようにすればそれぞれの物件の業績が把握できるのでしょうか？

それは、エクセルなどで、物件毎のキャッシュフロー表を作ることです。

そうすれば、どの物件が足を引っ張っていて、どの物件が儲かっているのかが、よくわかります。

その分析に基づいて、物件を持ち続けるのか、売却するのかの検討もできます。

物件毎のキャッシュフロー表の作り方については、税金塾unlimitedにアップしている次の動画で詳細に解説しています。

「お金はいくら残った？超簡単！エクセルで作る不動産投資キャッシュフロー表の作り方！」

　⇒　https://zeikinjyuku-unlimited.com/member/vol7/

税金塾unlimitedに登録すると、すべての教材が見放題、聴き放題になります！

「節税したいならまずはこれ！」⇒　必要経費、減価償却など6コンテンツ

「節税ウルトラC！」⇒　オペレーティングリースなど5コンテンツ

「法人の税金を学ぶ」　⇒　法人化戦略、不動産所有会社M&Aなど8コンテンツ

「個人の税金を学ぶ」⇒　確定申告の注意点、簿記を使わない記帳方法など9コンテンツ

「不動産投資のお金の流れを把握したい！」　⇒　エクセルで作るキャッシュフロー表など4コンテンツ

「相続の税金を学ぶ」　⇒　相続・贈与の基礎知識、法人化による相続対策など5コンテンツ

「税制改正の歴史を学ぶ！」⇒　2011年から最新2020年まで10コンテンツ

「不動産投資シミュレーションソフトREITISS（リーティス）活用セミナー動画」　⇒　4コンテンツ

「税理士叶(かなえ)の“気まぐれ”オンラインサロン」

10月末まで無料視聴可　⇒　https://zeikinjyuku-unlimited.com/


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【編集後記】～残暑
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9月も中旬に入りましたが、まだまだ暑い日が続いていますね。

神戸でも日中は、車の温度表示が33度ぐらいになっています。

8月に比べると、3度ぐらいは下がり、空気も少し乾いてきていますが、僕は暑がりなので、まだまだ暑く感じます。

早く涼しくなって、秋を感じたいですね。

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買いやすい物件は売りにくい？

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東京に研修に行ってきました！
つづきは編集後記で！

それでは今日は、
「買いやすい物件は売りにくい？」
です。

最近、お客さんが持っている物件の売却のシミュレーションをすることが多いです。

そこで、出てきた傾向について、少しお伝えしますね。

物件を取得する時、年収や自己資金が満足にない人ほど、フルローン、オーバーローンで、また融資期間も、できるだけ長く組みたいものです。

これは、どんどん物件を増やしていきたい人も同じ傾向があります。

なぜなら、フルローン、オーバーローンなら、自己資金も少なくてすみ、
融資期間が長いほど、毎年の返済額が少なくなるので、取得した後のキャッシュフローが出やすいからです。

いわゆる、買いやすい、持ちやすい状態ですね。

でも、これが売却する時には、ネックになることが多いんです。

例えば、１億万円の物件を、１．１億円のオーバーローンで借りて、融資期間が３０年とすると、
残債が物件の購入金額１億円を切るのは、４年後になります。

ということは、４年後までは、買った時と同じ金額で売れたとしても、追い金をしなければ、残債を返せないわけです。

また、返済だけがネックではありません。

物件が買った時と同じ金額で売れるということは、物件所有時の減価償却分の売却益が出ます。

物件所有時の税金を抑えるために、設備の減価償却を取っている場合などは、この売却益もかなり大きくなります。

したがって最悪のケースだと、売却した時に、追い金しなければ返済できず、さらに税金まで払わなければいけない状態になる可能性もあります。

買いやすい、持ちやすいは、売りにくいにつながることがあることも、覚えておいてくださいね。

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【編集後記】　～東京研修
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先週の土曜日は東京まで次の研修に行ってきました。

https://www.facebook.com/events/1673986123351498/?ref=newsfeed

日本でもトップクラスの規模を誇る税理士法人クレアスの中村代表、そして、株式会社エフアンドエムの上枝取締役から話しいただきました。

いやぁ、やっぱり事業を大きくされている方の発想は、半端じゃないですね。

とっても刺激を受けました！

でも、まずは足元固めを頑張りたいと思います。

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