おはようごさいます。
昨日の深夜に
日本人のピアニストが続々登場されたので、
アーカイブ聞きながら
今日は先日購入した中古マンションの収支を
公開します。
中古マンションって、、、、どうなの、？？って
いう方、参考にしてください。
今回買ったのは前のブログでも紹介した
築30年になる単身者用マンションです。
11階だての2階だけど、
立地は申し分ない、
大手ディベロッパーの物件で
建物の管理はしっかりしているので、
資産価値は下がりにくいと思います。
提示金額は 480万、それを現金決済で450万にしてもらいました。
経費そのほか、掛かった費用の総額はこちら。
（不動産取得税はこれからかかりますが、
購入費用にいれてます）
大体購入金額の1割くらい増しでかかりますね。
で、実質の利回りを計算してみました。
建物管理費と修繕積立金は一緒です。
管理手数料は不動産管理会社に払うお金です。
火災保険はこれから入る予定です。
実質の利回りは 5.5％となります。
（所得税の税引き前です）
このまま家賃が下がらず
退去もなく、
修繕積立金の値上げがなければ、まあまあ、ですね。
実質年間27万円の収益です。
しかし、マンションで大事なのは出口戦略！！
どのタイミングで売却するか、
いくらで売れるか、 それを見極めないといけません。
原価償却は47年、、。
で6年目に売却する場合、
と9年目に売却する場合でざっと考えてみました。
それぞれいくらくらいで売却できれば（経費も込みで）
損にならないのか、、
5年間今の金額のまましっかり家賃収入があって、
経費込みで450万で売却できれば、
投資金額に対するリターンは16.4%でまずまずです。
でも380万でしか売れなければ、３％のリターンにしかなりません。
8年間家賃があって、
（若干下がると思うので、 現状の家賃×8年分×0.8で計算）
総額400万で売却できれば、
リターンは２３％ と大きいですが、
330万なら、リターンは０となりました。
空室リスクとか不確定要素はありますが、
あまり値段が下がらないうちに売却する必要がありそうです。
中古マンション市場も活気づいていますが、
検討されているかた、
参考にしていただければ幸いです。
来ていただいてありがとうございました。
ショパンコンクール二次予選、
沢田蒼梧さんの音色が最高に素敵でしたね。
（名古屋大学現役の医学部生だそうです）
反田恭平さんも素晴らしかったです。
それでは皆様よい一日を。