不動産を賃貸すると、その不動産から生じる家賃収入、地代収入などの所得に対して所得税や住民税が課税されます。
土地をもつ資産家にとって土地の有効活用は、「資産活用」と「相続対策」の両側から検討する必要があります。有効活用の方法を検討するためには、その方法の特徴（メリット、デメリット）を確認したうえで、利用したらいいのか、またどのような方法がいいのかを目的や効果を総合的に確認する必要があります。
また不動産の有効活用は、不動産取引、利用に関する法規制を理解することが大切です。
（１）自己建設方式～土地の所有者が賃貸マンション等を自らが建設し、収益事業を図る方式です。
特徴＊土地を所有したまま有効活用できる。
＊収益（また損失）の全てが土地所有者に帰属する。
＊空室に発生など、全て土地所有者の負担となる。
＊事業知識、事務負担などが必要になる。
（２）等価交換方式～土地の所有者が土地を提供し、デベロッパー等がその土地の上にマンションを建設してそれぞれの出資割合に応じて土地、及び、完成後の建物の所有権を取得する共同事業方式です。
特徴＊自己資金や借入金を利用せず、賃貸資産が手に入るので、事業収支が良い。
＊自己が負担する建物部分についてデベロッパーに管理、運営を委託することが出来る。
＊土地の譲渡取得に対し、買い換えの特例の適用により、課税の繰り延べを受けることが出来る。
＊土地の大半を手放すことになるので、土地所有にこだわる土地の所有者にとっては不向きです。
＊土地代と、建物価格のバランス判定が重要です。
（３）土地信託方式～土地の所有者が信託銀行に土地の運営、管理、処分などを目的として信託し、その運用成果を信託銀行等から信託配当を受ける方式です。
特徴＊信託銀行の不動産、資金調達などのノウハウにより土地の有効活用ができる。
＊賃貸型については、信託終了により、土地、建物が変換される。
＊信託銀行の資金調達、建物の建築、管理、運営を行なうため、実際には、運営管理業務を行なう
必要がない。
＊信託期間中に相続が発生した場合には相続人は受益権を相続し、受益権を受け継ぐだけなので信 託期間中は安定的に事業運営される。
＊実績配当主義ぼため、賃貸収入や諸経費の変動があり、毎年、定額の収入が見込めるわけではな い。
＊土地を持つ資産家の中でも、相続対策を必要とするかなりの資産家向きといえます。
（４）事業受託方式～土地の所有者がデベロッパーなどに土地の有効活用の企画および、建物の設計、建築を委託し建物の完成後はその建物をデベロッパーに賃貸して、転貸で得た８０％程度の賃貸料を収受する方式です。
特徴＊土地を所有したまま有効活用が行なわれます。
＊デベロッパーなどの不動産事業ノウハウを利用できる。
＊空室発生リスクを回避できる。
ただし空室発生リスクはサブリース会社の信用力に依拠する。
＊相続発生時には、貸家建付地の評価ができる
＊一括借り上げの場合、サブリース料を差し引かれるため、周辺賃料とくらべ低額になりがちです。
（５）建設協力金方式～土地所有者がテナントなどから建設協力金を受けてロードサイド店舗などを建設しテナント等が物件を一括借り上げした際にこの建設協力金は保証金となる方式です。
特徴＊土地、建物を所有したまま有効活用をはかれる
＊通常テナントが建設費全額を負担するので、自己資金、借入金を利用せずに貸し店舗事業が出来る。
＊相続が発生した場合、預かり金は債務控除できる。また土地は、貸家建付地評価となる。
＊土地所有者が金融機関などから資金調達が困難な状況下にある場合には有効なものです。
（６）定期借地権方式～「一般定期借地権」用「建物譲渡特約付定期借地権」「事業用定期借地権」の３つがあります。
特徴＊契約期間終了後に地主（土地所有者）に返還される。
＊ある程度、一定水準の地代収入が見込まれる。
＊借地人側からすると、同一価格水準で、より住環境のよい物件をてにすることが出来る
＊地主は、ある程度保証金などを手にすることができる。
安定した収入確保の手段の一つ、心にも体にも余裕がでるようにビジネス面で考えてみました。
土地活用について、詳しくは専門の税理士、専門のＦＰなどにお問合せくださいね。
賃貸経営の資料問合せもいいかもしれません。参考まで。（関西圏限定）下記
