遺言・相続専門行政書士の掛谷章です。
これからしばらくの間は、相続税について述べたいと思います。
今日からは、相続税額を計算するにあたって必要となる、相続財産の評価について述べたいと思います。今日は、「マンションなど賃貸家屋は評価を減額できる」についてです。
（注）わかりやすさを優先するため、必ずしも法律の規定どおり厳密な記述になっているとは限りません。
ブログランキング（２つ）に参加しています。
２つとも応援クリックお願いします（１日１回まで）。
↓ ↓ ↓
１．建物は1棟ごとに評価
（１）建物は固定資産税評価額がそのまま評価額に
居住用の家屋をはじめ、店舗や工場などの評価は、1棟ごとに「固定資産税評価額」に一定の倍率を掛ける倍率方式で行います。だたし、現在は全国一律で倍率が１．０倍なので、結果的には固定資産税評価額がそのまま家屋の評価額になります。
（２）固定資産税評価額はどうやって調べるか
固定資産税評価額を調べる一番簡単な方法は、毎年市区町村役場（東京23区では都税事務所）から送られてくる固定資産税の納税通知書を見ることです。「平成○○年度 固定資産税・都市計画税 課税明細書」などと書いてある明細書を見ると、それぞれの建物の評価額が記載されています。
また、固定資産税評価額は、評価対象建物の所在地を管轄する市区町村役場（東京23区では都税事務所）の固定資産税を担当している部署で固定資産評価証明書の交付を受けることでも確認することができます。
なお、相続人が故人（被相続人）名義の建物の固定資産評価証明書の交付を受けるためには、相続人であることを証明する戸籍謄本等や、相続人の身分証明書が必要です。
また、代理人によって固定資産評価証明書の交付を受ける場合には、委任状も必要になります。
（３）家屋と構造上一体となっている付属設備は個別には評価しない
建物と構造上一体となっている付属設備などは、個別には評価しません。例えば、電気設備（ネオンサイン、投光器、スポットライト、電話機、電話交換機及びタイムレコーダー等を除く）、ガス設備、衛生設備、給排水設備、温湿度調整設備、消火設備、避雷針設備、昇降設備、じんかい処理設備等で、その家屋に取り付けられ、その家屋と構造上一体となっている ものについては、その家屋の価額に含めて評価します。
２．門、塀、庭園設備は個別に評価
家屋から独立した門・塀や、庭木・庭石などの庭園設備は個別に評価します。
具体的には、「再建築価額マイナス経過年数に応ずる減価の額」で計算します。再建築価額とは、課税時期においてその財産を新たに建築または設備するために要する費用の額の合計額をいいます。
庭園設備の評価額は、その設備の調達価額の70％です。調達価額とは、課税時期（相続開始時点）においてその財産の現況により取得する場合の価額をいいます。
しかし、実際は、よほど立派なもので相当の広さでなければ、建物とは別に評価されていないようです。
３．建築中の家屋など
故人（被相続人）が住宅などを建築中に亡くなって相続が発生した場合、建築中の家屋の相続税評価が必要になります。
固定資産税評価額のない建築中の家屋は、課税時期までにかかった建築材料日、施工費などを時価に換算した「費用現価」の70％が評価額となります。
４．貸家・アパート・マンションなど
（１）貸家・アパート・マンションなどは評価額が70％になる
貸家やアパート、マンションには、借主に借家権があります。この場合、例えば、貸主はその建物を自分で使うことはできませんし、借主に立ち退いてもらおうとすれば、立ち退き交渉をして立ち退き料などを支払う必要があります。したがって、貸家などの評価額は、通常の建物の評価額から借家権割合を差し引いて求めます。借家権割合は通常30％なので、貸家などの評価額は、固定資産税評価額の70％が評価額となります。
（２）アパートやマンションに空き部屋などがある場合
アパートやマンションなどの1棟に自分の居住用と他人に賃貸している部分とがあったり、また、空き部屋がある場合もあるでしょう。この場合、自分の居住用や空き部屋には固定資産税評価額をそのまま適用し、他人に賃貸している部分は借家権割合を差し引いて計算することになります。
アパートやマンションなどの各部屋のうち、どれくらいを他人に貸しているかの割合を賃貸割合といいます。いわゆる入居率のことです。
例えば、賃貸マンションの面積の等しい10室のうち、課税時期（相続開始時点）で1室を故人（被相続人）が自分の居住用に使用し、3室が空き部屋で、残り6室が賃貸に出されているとした場合は、賃貸割合は60％となります。この場合の賃貸マンションの評価額は次の式で求められます。
●賃貸マンションの評価額＝
固定資産税評価額×（100％－借家権割合30％×賃貸割合60％）
ブログランキング（２つ）に参加しています。
この記事がお役に立ちましたら、２つともクリックお願いします（１日１回まで）。
↓ ↓ ↓
★円満な相続のために遺言を残しましょう★
→遺言書がない場合で相続人の話し合いで遺産分割協議をする場合、 遺産分割協議書の作成まで数年を要するケースが増えています。
◆お勧め商品：
遺言・相続おまかせパック ３０万円～
→相続人や相続財産の調査をした上、公正証書遺言を作成し、遺言書に基づき、遺言執行の手続きをさせていただきます。
私の事務所「掛谷総合事務所」をご利用ください。
掛谷総合事務所
当事務所には『行政書士』が所属しており、遺言・相続手続等に関する皆様のお悩み解決を総合的にお手伝いさせていただいております。
◇所属資格保有者◇
◆行 政 書 士：掛谷章（かけたに あきら）
⇒京都大学法学部卒業
⇒大阪府庁に14年間の勤務経験あり（行政職・事務吏員として）。
ＴＥＬ：０７２－２９９－０３７０
メール相談無料：jibasin@hotmail.co.jp
遺言や相続手続、農地の宅地への転用等各種許認可申請のことなら、当事務所にご相談ください。
郵便番号：590-0154
所在地：大阪府堺市南区三木閉３６－４
電話番号：072-299-0370
FAX 番号：072-292-0063
電子メールアドレス jibasin@hotmail.co.jp
最寄駅：泉北高速鉄道「栂・美木多駅」より北へ徒歩20分
地図：http://www.mapfan.com/m.cgi?MAP=E135.29.24.5N34.29.33.1&ZM=9
相続の専門家が集結するお役立ちサイト「オール相続」に掲載されました。
