皆さま、福岡市東区と糟屋郡の不動産売買と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。
競売の開札が先週ありました。
結果は約90万差で落札出来ずでした・・・。
次回は２件の入札予定です。
来週は小倉支部の告示もあるので、物調と三点セットの読み込み、計算と忙しくなりそうです。
また気まぐれに、開札結果の記事を作るかもなので、暇潰し程度に読んでいただければと思います。
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不動産を売却しようと登記簿を取り寄せたとき、思わず目を疑うような表記を見つけることがあります。
権利者：〇〇 〇〇
債権額：金 5円（または10円、100円など）
原因：明治〇年〇月〇日設定
「5円って、あのご縁玉の5円！？」「見間違いじゃないの？」と思ってしまいますよね。しかし、これは実務の現場では、古い土地や先祖代々の土地で時折見かける「休眠担保権（きゅうみんたんぽけん）」と呼ばれるものです。
皆さま、福岡市東区と糟屋郡の不動産売買と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。今日は、この「5円の抵当権」の正体と、これが見つかったときに不動産を無事に売却するための解決法を分かりやすく解説します！
①謎の正体：明治・大正時代の「5円」は、今のいくら？
結論から言うと、この「5円」は記載ミスでも何でもなく、設定された当時は大金だったリアルな借金の跡です。
貨幣価値は時代によって大きく異なります。例えば、明治30年代の「1円」は、現在の価値に換算すると約20,000円〜30,000円（当時の企業物価や公務員の初任給などを基準にした換算）に相当すると言われています。
つまり、当時は「家を建てるため」「まとまった事業資金のため」に、真剣に土地を担保に入れて借りたお金だったのです。
なぜ「5円」のまま残ってしまっているのか？
「お金を返したなら、どうして消さなかったの？」と思いますよね。理由は主に2つあります。
1，「完済したから終わり」と放置してしまった
昔は、お金を返し終わった（完済した）ことで満足し、法務局で「抵当権を消す手続き（抹消登記）」を忘れてしまう人が大勢いました。当時は今ほど登記に対する意識がカチッとしていなかったためです。
2，抵当権者が行方不明、または亡くなってしまった
何十年も放置されている間に、お金を貸してくれた人（債権者）やその会社がなくなったり、引っ越したり、亡くなったりして連絡がつかなくなり、消したくても消せない状態（休眠担保権）になってしまったのです。
②「5円」だけど、そのままでは絶対に売却できない！
ここで注意しなければならないのは、「たった5円だし、無視して売ってもいいでしょ？」は通用しないということです。
金額がいくらであれ、登記簿に「抵当権」という文字が残っている以上、それは法的に有効な権利として扱われます。
買主からすれば「いつ誰にひっくり返されるか分からない不完全な土地」になってしまうため、100%買い手はつきませんし、銀行のローンも通りません。
売却するためには、この5円の抵当権を「完全にゼロ（抹消）」にする必要があります。
③解決の方法：「休眠担保権の特例（単独抹消）」
このように「相手が行方不明」で「大昔の少額な抵当権」が残っている場合、法律は救済処置を用意してくれています。
それが「供託」を使った単独抹消手続きです。
通常、抵当権を消すには貸した人と借りた人が共同で法務局に申請する必要がありますが、以下の条件を満たせば、不動産オーナーが1人で法務局に行って消すことができます。
【特例が使える条件】
・抵当権者が行方不明（または死亡して相続人が行方不明）であること
・弁済期（お金を返す期限）から20年以上が経過していること
・当時の元本＋利息＋遅延損害金を計算し、その全額を法務局にお金（供託金）として預けること
④では、いくら払えば消せるの？
ここで気になるのが「明治時代の5円は、今の価値に直して払わなきゃいけないの？」という疑問です。
答えは「当時の額面のままでOK」です。貨幣価値の変動は考慮されません。
ただし、「遅延損害金（利息）」は当時の法律に基づいて、期限が切れた日から今日までの分を日割りでキッチリ計算する必要があります。
まとめ
「5円の抵当権は、数十円払えば1人で消せる」
これだけ聞くと簡単そうに見えますが、実はここからの書類集めと計算が超ウルトラ難解です。
「相手が行方不明であること」を証明するための住民票の除票や戸籍の束を集める
明治時代の古い法律に則って、100年分の利息を正確に計算する
これらを一般の方がやろうとすると、法務局の窓口で何度もダメ出しを食らい、売却のタイミングを逃してしまいかねません。
もしご自身の土地の登記簿に「〇円」という不思議な数字を見つけたら、まずは司法書士や、古い物件の扱いに慣れている不動産会社にご相談ください。
いかがでしたでしょうか？
福岡市東区香椎周辺でも、古い土地からこういった休眠担保権が出てくることは珍しくありません。スムーズな売却に向けたサポートや、提携司法書士のご紹介も可能です。ぜひお気軽にお声がけくださいね！
5円の抵当権は「数十円」で消せる！でも手続きはプロへ！
※私が調べた(私の知識)範囲での記事作成となるので、専門家(司法書士等)へ相談した場合、誤りが判明する可能性もあります事をご了承ください。私も、相談窓口としてお受けした後は司法書士と連携して抹消登記の手続きを進めてまいります。登記の事は司法書士へ！
こんな制度があるんだなと思っていただければと思います。
皆さま、福岡市東区と糟屋郡の不動産売買と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。
福岡は梅雨らしい天気となってきました。
この時期の問題は時計の革バンドです。汗を吸うし急な雨に打たれようものなら、革へのダメージが・・・。
という事で、
ラバーバンドに取り替えました。
オメガ純正は軽く二桁万円飛ぶので、汎用品です。楽天で5,000円のやつ(笑)
今年も変えようと思いながらズルズルで、やっと変えました。
汗や雨、汚れ等気兼ねなく使えるので、これで十分。ダメになったらすぐポチれるし(笑)
もし日本で｢時計は１人１つまで｣と言う法律ができれば、迷わずアクアテラを選びます。
マスタークロノメーターは最強だと思ってます。身の回りの磁気を一切受け付けず、150m防水、ビジネスもカジュアルもこれ一本でまかなえる汎用性。何より、文字盤が綺麗！そして狂わない！
長年使ってきたから愛着があるのかもしれませんが、１人１本令がでたらアクアテラにします。
デイトジャストは品があり良いですが、
一本だけとなるとガシガシ使える最強の実用時計となるのでアクアテラかな～。
皆さまは何を選びますか？？？
皆さま、福岡市東区と糟屋郡の不動産売却と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。
中古マンションを検討しているときや、歴史のある大きなマンションにお住まいの方から、
「築30〜40年の大規模マンションって、これだけ長くたくさんの人が住んでいたら、共有部で何かしらの事故事例が過去にあるのが普通ですか？」と質問をいただくことがあります。
確かに、何百世帯もの人が何十年も暮らしていれば、確率的に何かあってもおかしくないのでは・・・と不安になりますよね。
今回は、このデリケートな「築古マンションの共有部と事故歴」について、不動産実務のリアルな現場の視点と、国のガイドラインを交えて分かりやすく解説します！
確率論としては「ゼロではない」が、「どこでもある」わけではない。
結論から言うと、築30年、40年と経過した総戸数100世帯を超えるような大規模マンションの場合、その長い歴史の中で、敷地内や共有部で救急車が動員されるような事態が一度も起きていないケースの方が珍しい、というのは実務的な感覚として事実です。
しかし、それがすべていわゆる「事故物件＝心理的瑕疵物件」になるかというと、全くそんなことはありません。
私たちが生活する上で、過度に怖がる必要がない理由が2つあります。
① 国のガイドラインで「日常生活の死」は告知不要と決まった
かつては「人が亡くなったらすべて事故物件になるのでは？」という曖昧さがありましたが、2021年に国土交通省が明確なガイドライン（人の死に関する告知ガイドライン）を策定しました。
このルールにより、以下のようなケースは「原則として買主や借主に伝える必要はない（告知義務なし）」とされています。
・自然死（老衰・病死）
自宅内であっても、共有部であっても、自然に亡くなられた場合は事故物件扱いにはなりません。
・不慮の事故
敷地内の階段での転倒事故、食べ物を詰まらせたことによる誤嚥など、日常生活の中で起きた不慮の事故死も告知不要です。
つまり、築古マンションの共有部で過去に何かしらの人の死があったとしても、そのほとんどが「日常生活の延長にある自然な死」であり、法律的にも心理的にも問題のない物件として扱われます。
② 告知が必要な「共有部の事故」とは？
逆に、築年数に関わらず、買い手や借り手に必ず伝えなければならない（告知義務がある）のは、以下のようなケースです。
・他殺、自死（自殺）
部屋の中だけでなく、共有部（バルコニーからの転落、エントランスや廊下など）で起きた場合も告知が必要です。
・特殊清掃が入ったケース
自然死であっても、発見が遅れて遺体の傷みが激しく、特殊な清掃や消臭工事が必要になった場合は告知対象になります。
③共有部で事件・事故があった場合、どの部屋まで影響するのか？
もし共用部分で告知が必要な事案があった場合、ガイドラインでは「その共有部を普段から使用する部屋（居住者）」全員に告知が必要とされています。例えば、エントランスやエレベーターなど、全員が通る場所であればマンション全体に影響します。
ただし、これらの凄惨な事案は、築古マンションであっても決して「どこでも普通にあること」ではありません。万が一発生した場合は、管理組合の議事録や不動産会社の調査で必ず履歴が残る仕組みになっています。
過度に恐れず、現在の管理状態を見よう
中古マンションを探す際、過去の歴史を気にするあまり、お宝物件を逃してしまうのはもったいないことです。築古マンションを検討するときは、以下のポイントをチェックすることをおすすめします。
・管理組合の議事録や「重要事項調査報告書」の確認
不動産会社を通じて管理組合から取り寄せてもらう書類には、過去の重大な事件・事故やトラブルの履歴が記載されています。プロの調査を挟むことで、ネットの噂に惑わされずに正確な事実を知ることができます。
・エントランスや廊下の「明るさ」と「清掃状態」
過去に何があったかよりも、「今、住民が快適に暮らせるように管理されているか」の方が重要です。毎日きれいに掃除され、明るい雰囲気が保たれているマンションは、住民の質も高く、トラブルが起きにくい健全なコミュニティである証拠です。
まとめ
「古いマンションだから何かあるかも・・・」と不安になる気持ちは分かりますが、国が定めたルールによって、普通の生活の中での出来事はしっかりと区別されています。大切なのは、目に見えない不安に怯えることではなく、信頼できる不動産会社にしっかりと調査を任せ、クリアな状態で購入・売却を進めることです。
正しい知識を持って、安心の物件選びをすることが安心に繋がると考えます。
いかがでしたでしょうか？
告知義務がないものでも、私は知ったら告知するようにしています。こういう話はご近所さんとの話題に上がりやすいので、住んでから知るのと知ったうえで住むのでは気の持ちようが違うと思うので。
我が家の近所にも救急車やパトカーが来たりなどしてるので、そのレベルのものも踏まえると築古マンションは大なり小なりの事故(告知義務の範囲かどうかは置いておいて）は起きていると思います。理想の物件選びにおいては過去のことも大事ですが、今現在の管理状況や部屋に入った第一印象をより重要視したほうがいいと私は考えます。
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皆さま、福岡市東区と糟屋郡の不動産売買と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。
離婚という人生の大きな転機において、最も頭を悩ませるのが「家」の問題です。
特に千早や香椎エリアは、近年ペアローンでマンションを購入された共働き世帯が多く、2026年の金利変動も相まって、複雑な課題を抱えるケースが増えています。
財産分与と将来の安定を守り、お互いが前向きな一歩を踏み出すための、「香椎・千早エリアの離婚時の不動産出口戦略」をまとめました。
今の家も「今のあなた」にふさわしい形へ整える必要があります。
①「売却して現金化」が最もクリーンな解決策
2026年現在、東区の市場価値は高止まりしています。
仲介で売却し、住宅ローンを完済した残りの現金を半分ずつ分けるのが、最もトラブルの少ない方法です。
注意点として、香椎や千早のマンションは「アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残高）」になりやすい一方で、購入時期によっては「オーバーローン」の可能性もあります。まずは「今いくらで売れるか」の正確な査定が、話し合いの出発点です。
②「どちらかが住み続ける」場合のローンの壁
「子供の学区（千早小や香椎小など）を変えたくない」という理由で、一方が住み続けるケースです。
現在、銀行のローン審査は厳格化しています。「夫の名義のまま妻が住み、夫が払い続ける」という約束は、夫の不払いや将来の再婚で破綻するリスクが極めて高いです。急に、退去せざる負えないという状況を防ぐために「住む人の名義に一本化（借り換え）」すること。ただし、単独での年収が不足する場合は、親族の協力や、一部繰り上げ返済によるローンの圧縮が必要です。
↓↓こちらの記事を参照ください↓↓
③東区で注目される「リースバック」という選択肢
「離婚して名義を整理したいが、子供のために引越しはしたくない」という切実なニーズへの回答です。
不動産会社に自宅を売却し、そのまま賃貸として住み続けます。2026年の東区は投資家からの注目も高く、リースバックの条件が比較的まとまりやすいエリアです。まとまった現金を確保して財産分与に充てつつ、生活環境を維持できます。
ただし、ローンの完済と抵当権の抹消が必須となります。
東区での「財産分与」を成功させるコツ
財布の中身を整理するように、以下の3点を冷静にチェックしてください。
・「ペアローン」は自動的に解消されない
離婚届を出しても、銀行との契約はそのままです。「自分は出ていくから関係ない」は通用しません。必ず離婚時に「名義の書き換え」か「売却」を完了させることが自衛の鉄則です。
・千早・香椎の「リセールバリュー」を過信しない
「人気エリアだから高く売れるはず」という思い込みは危険です。2026年は築年数や管理状態による二極化が進んでいます。プロの目による「現実的な成約予想価格」を把握しましょう。
・「公正証書」の作成を怠らない
「将来売却する」「ローンを肩代わりする」といった約束は、必ず公証役場で「公正証書」にしてください。口約束は、財布の中身を守る盾にはなりません。
まとめ
離婚は大きな痛みを伴いますが、不動産の問題をクリアにすることは、未来の自分の自由を買うことでもあります。
財布の中身を整理するように、まずは「今の家の価値」と「ローンの残高」を天秤にかけてみてください。2026年、活気ある福岡市東区という場所だからこそ、不動産を「負の遺産」にしないために選べる選択肢は必ずあります。
いかがでしたでしょうか？
新たな出発のはずが、不動産が原因でガチャガチャになるケースをよく目にします。妻が住み続け、夫がローンの支払いが滞り半年後には競売開始。このパターンが多いです。多少手残りが減っても、売却しローンを完済することが一番の自衛になると考えます。
このような難しいご相談もよく受けますのでお気軽にご相談ください。提携の司法書士や弁護士と連携することも可能です。
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