今日は入院手術後の最終確認の診察。保険請求書類に書いて欲しいと保険屋さんから言われていた病理検査の結果も聞いて来ました。もちろん悪性ではなかったです
3つの保険（全労済・個人加入・法人加入の3種）から入院と手術の保険金が降ります
物件11号戸建の家賃を3,000円上げて、65,000円で募集を開始することにしました。管理会社のSさん「最近近くの戸建2戸が立て続けに賃貸が決まりました。65,000円でいけるかもしれません！」
5LDKの大きな戸建です。草刈りはまだせずに、必要に応じて行います。台風で蓋が飛んだポストは、火災保険で修繕すべく保険屋さんとリフォーム屋さんとやりとり中。台所周辺の床の一部のよごれもクッションフロアの張り替えくらいで済みそうなので見積もりを依頼しました。
このリフォーム屋さんは知っている人は知っている有名な割安のリフォーム屋さんをスピンアウトして、最近自分で会社を立ち上げた方です。その有名なリフォーム屋さんより値段もお得で、現在はほとんどのリフォームはここでやっていただいてます 明日、athomeとスーモに広告掲載開始
指値して現金でノールック買付けを入れた戸建2戸に返信が来ました。
どちらもオーナーチェンジです。
(1)戸建A
・平成築 4LDK
・32万円差し戻されて利回り14.14%
・母子家庭。小学生2名
(2)戸建B
・平成築 4LDK
・そのまま指値が通りそうで利回りが15.12%
・母子家庭。高校生1名
・今年8月に更新が来る
・井戸が気になる
両方とも母子家庭が入居されてます。小学生の方が学区を変更したくないでしょうから長く住んでくれそうです。6月10日に賃貸契約予定の物件7号戸建も「小学校の学区が同じところなので、賃貸を決定しました」でした。15.12%の戸建は今年の8月に更新です。更新をしてくれるかどうかを確認してくれるようにお願いしました。返事待ち。
仲介のSさんは、どうも戸建B推しかな。戸建Bに傾きましたが「やっぱりAが良いかな？」などと悩み中。
Sさんは自社が元付のオーナーチェンジ戸建C(利回り13%台）も推して来ます。物件23号から徒歩1分以内。別荘で使用中。指値が効いて14.4%ほどになるならば、購入してもいいかな？とこちらも思案中。かなりの金額をかけてリフォームしている物件で、別荘使用ですから将来に家の痛みが少ないことがメリット。
ところで、最近はオーナーチェンジの戸建を多く購入してます。感じているメリット・デメリットを書いてみます。
＜メリット＞
・リフォーム不要
・すぐに賃料収入が発生
・空室を安く購入・リフォームして賃貸募集する場合に発生する以下の費用が掛からない
(a)リフォーム費用
(b)広告費2ヶ月分
(c)空室中の家賃の機会損失
(d)入居決定後に発生する不具合（住んで初めてわかる不具合が出ます）の修繕費
＜デメリット＞
・退去時のリフォーム費用の見通しが不明
・すぐに退去されるリスク（最短は2ヶ月で退去されてしまいました(^^;;)）
・空室で仕入れてリフォームして募集する場合より利回りは下がる
です。
自分でDIYしてリフォームできる方（羨ましいです）ならば、もっとキャシュフローを上げられると思いますが、時間がないし、かつ、DIYできないずぼらな私にはオーナーチェンジの戸建は仕事量が減るので基本的に嬉しいです
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