前回の話では、「入居中の中古マンションを買って、空室になったら転売する」だけで何故儲かるのか？そんなに簡単に儲ける事が出来るなら、誰でも参入出来るのでは？の疑問が湧くでしょうというところで終わっていました。
今回は、なぜ入居者のいる中古マンションは市場価格より安く売られるのか？とうことを説明したいと思います。
話の展開を忘れた方は、「読み物シリーズ」でもう一度読み直してください。
今回の読み物シリーズでは、上場企業のスター・マイカ（3230）のビジネスモデル分析をしています。
具体的な事例は、次回の第4回で説明します。
-----------------第3編----------------
中古マンション、特にオーナーチェンジ物件（投資用不動産）は、現在誰かに貸しているため、物件取得者が不動産投資家（実需の人は住めませんからね）に限られます。
買い替え等で実際に入居物件を探している人は、他の誰かの入居中の物件を買っても仕方無いですよね。すぐに住める物件を探している訳ですし、入居者を追い出す（又はいつ出ていくか分からないのを待つ）訳にはいかないですから。
つまり、実需の買い手がいても、すぐには入居者が退去する保証が無いため（すぐに住めない）、実際に物件を取得出来るのは、不動産投資家に限られます。
不動産投資家の目線は、当然ながら利回りに厳しく、他の収益物件との比較優位性が無いと投資しません。つまり、利回りが大切です。
一方、空室の物件の購入者は、不動産投資家も買いますが、実際に住もうという実需の購入者が多数います。その人たちの目線は、人に貸すのではなく、自らが住んでみたい（住む価値があるかどうか）かが基準（利回りを気にしません）になります。
整理すると、空室の物件は、
①購入者の母集団が多い（不動産投資の投資家だけでなく、実需の投資家も買い手になり、需要層が多い）
②購入者自身が住む物件なので住宅ローンが使える（投資だと、融資審査が厳しい不動産ローンになります）
③キャシュフローの懸念は無い（自らが住むので、キャシュフローベースで買っている訳でなく、あくまで自己居住。投資だと空室リスクを考慮した値付けになります。
逆に言えば、入居者が入っている物件（特にファミリータイプの中古物件）は空室物件に比べて、買い手が限定（不動産投資家のみ）されるために売主から見れば実勢価格以下（正しく言うと、不動産投資利回りで判断される）で取引せざるを得ません。
少し分かって頂けましたか？入居者がいる中古ファミリー物件の方が、どうしても買い手の母集団が少ないため、実勢価格より割安で取引されるのです。
入居者がいつ退去するか分からない（無理やり退去させられないため）ので、それまで資金が寝るリスクがあります。
次回では、具体的な事例を交えて説明したいと思います。
「Stock Station」の方で先行記載しています。
「Stock Station」
http://www.stockstation.jp/memreg.php