住宅を購入するときには、ほぼ全ての方がお世話になるが住宅ローン。
現在は、史上最低金利
変動金利の引き下げ後で0.5%を切るような商品も出ていますね。
私が今のマンションを購入した6年前は、変動金利で0.7%ほどでした。
当時も史上最低金利で、これからは上昇局面にシフトするなどど言われていましたが、実際には日銀のゼロ金利政策も重なり更に下降していきましたね。
我々庶民にはありがたい事です。
金利動向に関しては、アナリスト、経済評論家、ファイナンシャルプランナー、などが今後の予想をしていますが、結局、変動金利か固定金利、どちらが良いのか？
何を信じたら良いのか分かりませんよね。
ということで、今回は
変動金利 VS 固定金利
を検証してみたいと思います。
でも毎度お馴染みになっていますが、これも
超個人的意見
であることをご了承下さい。
将来、お前のせいで損した！
とか言われても責任は取れませんので笑
またここに来られる方は住宅ローンについてある程度勉強されているという前提書いてます。
比較は次の条件としました。
①変動金利 当初金利0.5%
②固定金利 通期金利1.3%
借入金額 30,000,000円
返済期間 35年
ここで仮定ですが、変動金利が0.5%からスタートして35年間での平均が固定金利と同じ1.3%くらいとなるのは大体5年毎に0.25%上昇していった場合です。
ややこしいですがついて来れますか？笑
借入時 0.5%
5年後 0.75%
10年後 1.0%
15年後 1.25% ここで固定金利同等
20年後 1.5%
25年後 1.75%
30年後 2.0%
35年後 2.25%
かなりのペースで上昇してますね。
これでやっと35年間の平均金利が固定と同等と言えます。
なぜ5年毎に上昇させているかについては割愛しますね。
ところで、35年後の変動金利2.25%って、日本がどんな経済状況か想像出来ますか？
ご存知の通り住宅ローン金利は店頭金利から引き下げがあります。
今現在、ある銀行の店頭変動金利は2.450%ですが、完済までずーっと1.95%引き下げられます。
なので借入時(現在)は0.5%で借りられます。
ということは、上の35年後の金利2.25%とは店頭金利が4.20%ということになります。
過去の日本で店頭金利が4.2%だった時期は、
平成6年
つまり
バブルの終わり時期
皆さんは35年後の日本に
バブルの入口が来ると思いますか？
※入口と出口の金利が同等と仮定してです
私は来ないと思います。
景気が良くなることはあってもバブルは来ないと思いますし、今回のコロナ禍での成長失速分、将来の中国バブル崩壊の余波の方がはるかに影響大きいと思っています。
ここでもう一つ。
固定金利を選択した場合の総支払額は
37,356,480円になります。
上記の上昇率だった場合の変動金利の総支払額は
35,421,662円です。
あれ？？？？？？
35年間トータルでみた場合、金利的には同等のはずですが、変動金利の方が総支払額が少なくなるんです。
その差
190万円以上
何故か分かりますか？
変動金利の場合、元本が多い時期に金利が安く、元本が減った時期に金利が上昇して利息少なく済むから。
言い換えれば、金利が安い時期は元本を多く返済できるので、元本がどんどん減っていくんです。
そして将来、金利の上昇局面では、利息のかかる元本自体が減っているので、金利が高くても利息自体は少なく済むので、総支払額は変動金利の方が安くなるんです。
これ割と盲点で、見逃している方多くないですか？
この辺りの詳細についてはYouTubeでも説明されている動画があるので探してみて下さい。
そちらの方が図解入りで分かりやすいと思います。
仮に10年後にバブルに突入するくらいに経済が加速した場合でも、数年前には絶対に前兆があります。
変動金利上昇局面では既に固定金利は上昇してしまっていますが、それでもその時に固定金利へ変更しても遅くないと思います。
金利の安い時期に繰上げ返済で元本をドンドン減らしていけば、金利が急激に上昇しようが、低金利のメリットを最大限活かせると思います。
やはり総支払額を常に意識しておく事が大事ですね。
あと住宅ローン減税を最大限に享受したい方は、
繰上げ返済は14年目に一気にやりましょう。
結論
変動金利一択
※個人の感想です