根抵当権とは、簡単にいうと、
ある不動産を担保とした時、この不動産を担保に「上限額（極度額）」と「債権の種類」を決め、この範囲内で何度もお金を貸し借りできる権利です。
抵当権では「この１０００万円のお金を貸した時の担保」として設定されるもので、債権が特定されていますよね。
一方、根抵当権は債権の種類は決まっているが特定されていません。
根抵当権の例
例えば、製造業者の代表Ａは、定期的に、仕入れや製造機械を購入するために、Ｂからお金を借りては、返済をしています。
その都度、抵当権を設定していては面倒ですよね！？
このような場合に、不動産に根抵当権を設定していれば、上限額（極度額）までは何度も借りることができます。
元本確定とは
後で説明しますが、根抵当権は、お金を全て返したからといって、消滅するものではありません。
そのため、期日を決めて、その期日の時点でいくらお金を返済する義務が残っているのかハッキリさせましょう、というのが「元本確定」です。
そして、元本の確定すべき期日の定めがないときでも、
根抵当権の設定の時から３年を経過したときは、
担保すべき元本の確定を請求することができます。
そして、元本が確定すれば、普通の抵当権と同じ扱いをします。
根抵当権の特徴
全て弁済しても当然に根抵当権は消滅しない（付従性がない）
元本確定前は、借りていたお金を全て返したからといって当然に根抵当権が消滅するわけではなく、 またいつでも借りられるようになっているため、根抵当権の抹消登記をしなければ、消滅しません。
被担保債権の範囲が決まっている
どんな債権でも、担保にできるのかというとそうではありません。そのように設定することは禁止されています。（包括根抵当権の禁止）
「売買契約や商品供給取引、銀行取引による債権」など、債務者との一定の種類によって生ずるものに限定されています。
随伴性がない
元本確定前は、被担保債権が譲渡されても、根抵当権は移転しません。
つまり、上記の例で、債権者Ｂが機械購入の為に貸したお金の貸金債権を第三者Ｃに譲渡しても、根抵当権はＢにとどまります。
もし、随伴性があって、根抵当権がＣに移転してしまえば、Ｂが今迄貸していた、ＡとＢ商品仕入れのための１００万円と２００万円の債権が無担保になって、Ｂは困ります。
さらに、Ａとしては、Ｂから以後借りることができなくて、Ａも困ります。
根抵当権の効力の範囲
根抵当権は、極度額以内であれば、確定した元本のほか、利息、遅延損害金などすべて効力が及びます。（保証されます）
一方、普通の抵当権は他の債権者がいると、最後の２年分しか優先弁済を受けられません。
根抵当権の変更
ポイントは、根抵当権は、、元本確定後でも、利害関係人の承諾さえあれば、極度額の変更は可能です。
また、他の債権者の不利益を被らないものは利害関係人の承諾は不要という観点からみれば、利害関係人の承諾の有無は導けます。
変更可能な時期 利害関係人の承諾
元本確定前 元本確定後
極度額の変更
できる できる 必要
被担保債権の範囲の変更 できる できない 不要
債務者の変更 できる できない 不要
元本確定期日の変更 できる できない 不要
引用。
http://www.takken-success.info/b-81.html
問題。
http://www.crear-ac.co.jp/wp/shoshi/2014/02/km16/
ある不動産を担保とした時、この不動産を担保に「上限額（極度額）」と「債権の種類」を決め、この範囲内で何度もお金を貸し借りできる権利です。
抵当権では「この１０００万円のお金を貸した時の担保」として設定されるもので、債権が特定されていますよね。
一方、根抵当権は債権の種類は決まっているが特定されていません。
根抵当権の例
例えば、製造業者の代表Ａは、定期的に、仕入れや製造機械を購入するために、Ｂからお金を借りては、返済をしています。
その都度、抵当権を設定していては面倒ですよね！？
このような場合に、不動産に根抵当権を設定していれば、上限額（極度額）までは何度も借りることができます。
元本確定とは
後で説明しますが、根抵当権は、お金を全て返したからといって、消滅するものではありません。
そのため、期日を決めて、その期日の時点でいくらお金を返済する義務が残っているのかハッキリさせましょう、というのが「元本確定」です。
そして、元本の確定すべき期日の定めがないときでも、
根抵当権の設定の時から３年を経過したときは、
担保すべき元本の確定を請求することができます。
そして、元本が確定すれば、普通の抵当権と同じ扱いをします。
根抵当権の特徴
全て弁済しても当然に根抵当権は消滅しない（付従性がない）
元本確定前は、借りていたお金を全て返したからといって当然に根抵当権が消滅するわけではなく、 またいつでも借りられるようになっているため、根抵当権の抹消登記をしなければ、消滅しません。
被担保債権の範囲が決まっている
どんな債権でも、担保にできるのかというとそうではありません。そのように設定することは禁止されています。（包括根抵当権の禁止）
「売買契約や商品供給取引、銀行取引による債権」など、債務者との一定の種類によって生ずるものに限定されています。
随伴性がない
元本確定前は、被担保債権が譲渡されても、根抵当権は移転しません。
つまり、上記の例で、債権者Ｂが機械購入の為に貸したお金の貸金債権を第三者Ｃに譲渡しても、根抵当権はＢにとどまります。
もし、随伴性があって、根抵当権がＣに移転してしまえば、Ｂが今迄貸していた、ＡとＢ商品仕入れのための１００万円と２００万円の債権が無担保になって、Ｂは困ります。
さらに、Ａとしては、Ｂから以後借りることができなくて、Ａも困ります。
根抵当権の効力の範囲
根抵当権は、極度額以内であれば、確定した元本のほか、利息、遅延損害金などすべて効力が及びます。（保証されます）
一方、普通の抵当権は他の債権者がいると、最後の２年分しか優先弁済を受けられません。
根抵当権の変更
ポイントは、根抵当権は、、元本確定後でも、利害関係人の承諾さえあれば、極度額の変更は可能です。
また、他の債権者の不利益を被らないものは利害関係人の承諾は不要という観点からみれば、利害関係人の承諾の有無は導けます。
変更可能な時期 利害関係人の承諾
元本確定前 元本確定後
極度額の変更
できる できる 必要
被担保債権の範囲の変更 できる できない 不要
債務者の変更 できる できない 不要
元本確定期日の変更 できる できない 不要
引用。
http://www.takken-success.info/b-81.html
問題。
http://www.crear-ac.co.jp/wp/shoshi/2014/02/km16/