自宅売却１ 課題と対策

不動産屋さんとの契約に基づき、着々と自宅売却に向けた動きが進んでいます。早速、不動産売買の検索サイトに、私の自宅売却情報が掲載されていました。また、週末の新聞折込チラシにも掲載されました。不動産屋さんの情報によると、何件かは問い合わせがきているようですが、物件案内までは至っていないようです。とりあえず、私があせっても仕方がないので、気長に待ちたいと思います。

ところで、自宅売却については、資金計画上のウェイトがかなり高く、売却のためのいろいろな課題がありました。私の調べた範囲ですが、その課題と対策についてまとめてみると、

■自宅土地について（相続時清算課税制度の利用）
　自宅土地は、親名義だったので、そのまま売却すると、親に譲渡所得の税金がかかってしまいます。年金暮らしの親には一切迷惑をかけられないので、相続時清算課税制度（いわゆる生前贈与で2500万円まで非課税）を利用し、親が1/1時点で満65歳となる平成19年1月以降に土地贈与を受け、所有権を私に移転してから第三者に売却することにしました。これにより贈与税は土地評価額が2500万円以下なのでゼロとなります。一方、土地評価額に対する不動産取得税と登録免許税、所有権移転の手数料は支払わなければなりませんが、年金暮らしの親には一切負担がかからなくなります。
補足ですが、住宅取得資金（お金）の贈与を受ける場合、相続時清算課税を適用すると、+1000万円（合計3500万円）まで非課税となります。詳しくは、国税庁HP｢タックスアンサー｣の贈与税を参照ください。

■自宅建物について
　自宅建物は、売却すると譲渡所得の税金がかかりますが、これについては、
｢マイホームを売ったときの特例 ｣
※マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例があります。これを、居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除といいます。

を利用すると、土地建物あわせても売却額は3000万円以下なので、非課税になります。詳しくは、国税庁HP｢タックスアンサー｣の譲渡所得を参照ください。

もし私が親と生計を共にしていれば、土地贈与をしなくてもこの特例を受けることができるのですが、親とは別居のため、相続時清算贈与を行うことが必要でした。
これにより、私が自宅を売却する場合にかかる経費として、贈与による不動産取得税と登録免許税および所有権移転手数料、自宅売却が成立した場合の不動産屋さんへの手数料が必要があることが分かりました。結構勉強になりました。

そうそう、実は住宅ローンの残債もあったのです。これを清算しないと、自宅売却、新たな住宅ローン審査にも影響がありますね。これについては、残りわずかの金額だったので、事前に一括返済してスッキリさせました。