ドトール日レスはなぜ中国市場撤退したのかー傲慢は禁物

結構古い話しですが、ブロブに書くテーマがなくてこのテーマについて少し話そうと思います。

あまりニュースを見ない方は知らないですが、2011年5月にドトール日レスは上海で洋麺屋五右衛門を含め3店舗を出店し中国市場の参入を挑みました。そのために中国支社の幹部候補として中国人社員も4名採用しました。しかし、出店時に役員たちは日本での成功経験を過信しすぎて中国人のアドバイスを全く受け入れなくて、独断専行した結果、連続赤字で2014年頃に全店舗を閉店せざるを得なくなりました。

海外進出するためにどんな会社も傲慢な態度を取ったら失敗してしまいました。昔サムスン電子のスマホは中国シェアNO.1でしたが、中国で販売したスマホの品質が他の国より悪くてアフターサービスは軽視して結局中国撤退になってしまいました。逆にKFCは積極的に中国人従業員の意見を受け入れて常に謙遜な姿勢で物事を考えてたくさんのオリジナルメニューを開発できて中国のKFCは世界一美味しいKFCと言われています。

ドトール日レスはせっかく中国人社員を雇用したにもかかわらず、活用せずただ日本の経営方法と日本のメニューを真似することだけ指示しました。やはり会社はヒトと同じく郷に入っては郷に従えの必要がありますね。ドトール日レスの会長は中国人社員の中国出店提案書を見た後でお前ら提案するのはまだ20年早いと言った時点、中国進出の失敗も決まっています。

この失敗例のおかげで、どんな成功した起業家でも新しい事業と市場をチャレンジする時、初心を忘れず謙遜な姿勢で他人の意見を聞いてよく考えて遂行しなければ絶対に失敗してしまうと再認識しました。

洋麺屋五右衛門上海支店2014年閉店

中国KFCのオリジナルメニュー（もうファイトチキン専門店じゃない、中国KFCの年間売上は89億ドル（1.4兆円）、アメリカンKFCの46億円（7000億円）の約2倍も達しています。）

今年賃貸物件2棟購入する予定です。

新型コロナウイルス以降、キャッシュフローはほとんどローンの繰上返済をしましたので、新規物件の購入が1棟しかなかったです。理由は2つあります。

１．不動産価格が高騰しており、利回り率の高い物件があまり出ない（１０年前に１０％以上の物件がたくさん売られていました。）

２．投資ローンの金利が１％ぐらい上がりましたので、繰上返済したほうがキャッシュフロー多いです。（金利の高いローンで低い利回り率の物件を買ってもキャッシュフローが出ない）

現在購入予定の物件は１棟６月１５日決済、１棟６月３０日決済予定です。なぜ一気に２棟同時購入するのかと言いますと、やはり、なかなか出回っていない好条件の物件を見付けたからです。１棟目は相続物件は日本屈指のターミナル駅まで電車３分の中古アパート、利回り率は11％の価格で手に入れます。理由はわからないですが、日本の一代目大家さんはあまり子供に不動産投資を教えたがらないので、親が急に亡くなったら相続人はどう投資物件を運営するかまったくわからないです。ほとんどの相続人は相場より低価格で親の投資アパートや投資マンションを売却してしまいます。（よく路線価格1.1億円の一棟マンションを9000万円で売却されたり1000万路線価格の戸建を800万円で売却されたりしています。）。勿体ないなあと思います。

二棟目は埼玉県好立地の注文戸建です、オーナー様は東京に引っ越ししましたので、東京の新居購入の資金を捻出したいので、安く売りました。なんと三階建て重量鉄骨造、間取り4LLDDKK（すべての階にトイレ、浴室、キッチンがあります）、面積269㎡、80㎡のルーフバルコニー付き、エレベーター付きの物件です（添付写真はこの物件の実物写真です）。すごく希少性のある物件ですので、まだ引き渡し前ですが、すでに45万円で借りたい方がいますので、この家賃額で利回り率10.8％もあります。物件広告を見たら即購入決定をしました。

この2棟を購入したら年間家賃収入は遂に1億円超えます。2015年不動産投資を始めて11年間掛けてやっとメガ大家のランクになりますね。

2年間、アパートローンとプロパーローン4本繰上返済しました。

　久々不動産投資の話しを書きますね。実はこの2年間全く新しい投資物件を買ってなかったです。理由を述べますと、2015年6月から不動産を始めてからもう10年以上経ちましたので、10年前に組んだローンの残債が少なくなって手元の現金で新規投資物件を買うより繰り上げ返済したほうがお得だと感じるからです。

　例えば10年前のプロパーローンは2000万円、金利1.5％、20年だとします、返済の月額は96,509円（年間1,158,109円）、残債額は11,654,738円しか残っていません。現金で1165万円を返済したら年間115.8万円のローンが確実に減りますが、今物件高騰していますし、ローンの金利も上がりましたので、この金額で新しい物件を買っても必ず税引CFが115.8万円を超える保障がありせん。こう考えますと、繰り上げ返済したほうがメリット大きいです。

　この2年、　私は4本のローンを繰り上げ返済しましたので、年間ローンが539万円減りました。返済額はたったの4650万円程度で、表面利回り13.7％の投資物件の税引家賃収入に匹敵できます。年間キャッシュフローも5000万円超を達成できました。次の目標として2031年まですべてのローンを完済してCFは9000万円を実現することです。達成できたらまたアメブロで報告しますね。お待ち下さい。