【今までに購入したテナント付住居について】
・昨年購入したものを含めると3棟所有
・(色々ありましたが)現在は全て賃貸中
・1.2棟目→テナント部分を住居に改造
・3棟目→住居部分のみリフォーム
・全物件、総工費1000万くらい
・実質利回りは15%〜22%
・自己資金は2〜3割くらい
・融資は10年以下(昨年買ったのは5年デス🤣)
(満室運営だと(ギリ！)なんとかなります😅)
【3棟やった感想、テナント付住居考察】
・テナント付住居として貸すのがラク
・テナント→住居にコンバージョンはキツイ
(特にインフラ分離が厄介。。。)
・地方だと道路付けが良く土地が広い
・極稀に売り物件は出てくる
・基本2戸なので総工費1000万以下が理想
→利回り20%以上が目標
・ロードサイドだと地方でも需要あり
・テナント付住居は供給がほぼ無い
・が、需要は“そこそこ”あり
・自主管理でもなんとかなる
・物件の特性上割安
・テナント付住居として貸す場合、家賃相場は皆無
・入居予測がたてずらい。。。
・複数台の駐車場の有無がかなり重要
・築古なので予期せぬトラブルはアル！
・特殊なのでよくわからんトラブルもアル！！
・それに対応出来る“耐性”が必要(笑)
などなど。
色々問題ありますがね、
経験値は得られますね、、
さらになんとかなりますね、、、
まったくのド素人！でもね、、、、
※新築等と絡めてやるとバランスはいいと思います。
ってか何よりも、テナント付住居、
やるにあたって抵抗がない！
これは僕の強みです(笑)いや、弱み？🤣
1棟目↓
外壁・屋根・中身、全てやった
1LDKと4LDKの2戸
来年融資完済😤
2棟目
初めて“壁”を作った
2LDKと3LDKの2戸、テラスハウス
年内に繰上げ返済(完済)予定
3棟目
住居部分はフルリフォーム
テナント部分はほぼノータッチ
4LDK+テナント
残融資年数4年ちょい
【テナント付住居、今後の展望(僕の)】
・小ぶりなテナント付住居は買いたい
・場所は札幌近郊で
・ロードサイドの土地広い物件
・住居部分はそれなりに綺麗なもの
・テナント→住居のコンバージョンはやらない
(が、選択肢としてはアリ)
・総工費1000万以下、又は利回り20%以上見込
・木造で住居部分は4LDK以上
・地方の中心部が理想
・駐車場は複数台(10台以上)
・頭金2割、融資年数10年以下で
こんな感じでいけたらな〜と😅
テナント付住居、
高騰する不動産市況において“歪み”はあるかと
あ！あと、
“倉庫投資”も面白いと思います😊
現職に馴染み深いんで興味アリ！
いつかはデカい倉庫買いたいな
ってか長ブロだな😅😅😅