実は簡単？初めての不動産投資5(全5回)

■投資に向いた物件選びのポイント

大原則として、他人に貸したい部屋というものは、自分が借りたい部屋だということです。

この事を常に意識することで、おのずと良い物件選びのコツがつかめてくるはずです。

●立地
まず大事なのが物件の立地です。

都心までのアクセスはどうか、駅から徒歩何分か、物件周辺の環境はどうか、特に坂道の有無は平面地図ではわかりません。

必ず現場に出向いて自分の目と足を使って確かめましょう。

物件周辺の環境や、施設、スーパーや病院の有無などもチェック！

・原則は駅から徒歩１０分以内の物件を狙いたい。
通勤時間は３０分以内、逆算すると主要ターミナル駅から２０分圏内の地域を。

●その地域の将来性
そのエリアが将来的に成長の見込みがあるかも大きなポイントです。

ひとつの目安として、わかりやすいのがその地域の人口推移です。

各自治体のホームページにアクセスすると、人口・世帯数の推移など統計データが公開されています。

今後どんどん減っていくようでは、街の活性化も期待できず、結果として部屋を借りる人も少なくなると予想ができます。購入エリアの最寄駅近辺を見るだけでも大きな目安になります。

例えば事業予定地・大きな空地・駐車場があるなら、将来大規模な建設物が建ち、街が活性化していく可能性があります。

・各自治体ホームページで人口統計、推移のチェックをしましょう。

●物件の状態
肝心の物件の状態ももちろん大事です。

間取りや収納、水回りや通気性など部屋の状態をしっかりチェック。

物件の日当たりも確認しましょう。

繰り返しになりますが、自分が借りたいと思えるかどうかが重要です。

内装だけではなく、外観設備、ゴミ置き場・駐輪場等、必ず自分の目で確認を。

・部屋の広さ、天井の高さ・眺望・音や匂いはは間取り図だけではわからない。

新築と中古、どちらが有利？

●新築物件
新築物件の場合、最新の設備を整えているので人気が高い反面、物件の購入価格が比較的高額になります。

新築という付加価値のおかげで最初に賃貸に入る人は多少家賃が高くても借りるかもしれませんが、2回目以降の賃貸の場合、周辺物件と比べてあまりに家賃を高く設定していると、家賃を下げないと入居してもらえないかもしれません。

●中古物件
中古物件の場合、物件の購入価格が安く、短時間で運用できるので、比較的すぐに家賃収入が見込めます。

入居者募集の手間や空室リスクを考えると、なるべくオーナーチェンジの物件を選びましょう。

欠点としては、リフォームの必要性も生じてくるので、できるだけ内装や外装がきれいな物件を購入しましょう。

予想外の出費を抑えるために、大規模修繕のタイミングがいつかを確認することも必要です。

また、築年数が多く経過した物件はローンが組めない恐れもあります。

運用益を目指すなら築5～10年前後の立地条件が良い中古物件をオーナーチェンジで購入する方が無難といえるでしょう。

いかがでしょうか。

ざっと駆け足で不動産投資のお話をさせていただきましたが、少しは興味をもっていただけたでしょうか？