ハイトスアパート経営の今後の見込み（現時点での結論）
このあたりで、今後のハイトスアパートは儲かり続けるのか、実際に計算してみようと思います。結論から言うと、ローン完済までのトータル30年では、ほぼトントン～やや赤字。リアルな確定申告（減価償却含む）や、銀行からもらったローン返済予定表を実際の数字そのまま入れ込んで計算すると、どうしてもそういう結果になります。悲しい。元々、若い時はお金がない。でも、年齢を重ねると給与が増えてくる。だったら、 若いときに手元のキャッシュを増やす目的で、 トータル収支がトントンかマイナスでもアパート経営を始めるのはアリなのでは？という考えでスタートしたのが、このアパート経営でした。結果だけ見れば、若い頃に毎年100万円以上のプラスが入ってきたので、その目的自体は達成できているとも言えます。しかし、現実はシビアです。最終的には 築30年のボロボロアパートと土地だけが残り、そのうえ 解体費もプラスで発生します。さらに、 家賃下落 ハイトスからの最低保証額の変更交渉（この前来たやつ） 空室率の上昇 将来の金利上昇などを考えると、今の試算よりもっとマイナスになる可能性の方が高いです。では、ざっくり計算します。▼ 現状（減価償却がある期間：2020〜2041年）確定申告の数字を見ると、アパートの年間キャッシュフローは 約＋128万円。これは 減価償却で税金がほぼゼロになっている“節税ブースト期間” だからこそ成り立つ数字です。この期間は22年続きます。→ 128万円 × 22年 = 約＋2,640万円ここまでは結構プラスです。▼ 減価償却が終わった後（2042〜2049年）問題はここから。 減価償却が消える 課税所得が毎年＋350万円跳ね上がる 税金が毎年約100万円増える 元金返済も後半ほど重くなり、年間で今より約＋60万円かかるその結果、年間キャッシュフローは 約−30万円 に落ち込みます。9年間続くので、→ −30万円 × 9年 = 約−270万円▼ 30年間トータルのキャッシュフロー プラス期間（22年）：＋2,640万円 マイナス期間（9年）：−270万円→ ＋2,370万円ここまで見ると「プラスじゃん」と思うけど、これはあくまで 超ざっくり、超シンプルな計算。現実には… 大規模修繕（外壁・屋根・給排水で700〜1500万円） 空室率の悪化（これが家賃下落からのハイトス保証額変更に繋がる） 家賃下落（20〜30年で10〜20%は普通） ハイトスの保証額変更（この前来た） 管理委託料の上昇（物価高騰があればおのずと） 解体費（500万円） 銀行金利上昇リスク（今まさに上がってる...つら）などなど、避けられないマイナス要素が山ほどあります。これらを加味すると、＋2,370万円なんて簡単に吹き飛び、トータルで “ほぼトントン〜やや赤字” に落ちるのが現実 です。■ とはいえ、完全に失敗とも言い切れないここまで読むと悲しい話ばかりだけど、アパート経営自体は「若いときのキャッシュ補填装置」としては成功していました。 若い時期に毎年100万円以上のプラス 自分の所得だけでは組めなかった規模のローンを組めた 土地とボロアパートいう資産が残り、ローン完済後は毎月の返済額が収益に変わる 30年後に建て替えや売却などの選択肢が残る完全に無駄だったわけではありません。でも、“不労所得でウハウハ” みたいな世界では全くないということだけはハッキリしています。相続者が同意していない場合、高齢者がやるのもやめた方がいい。最後に、これは令和6年の数字をもとに算出しているので、令和7年に起きた ハイトスによる最低保証額の見直しによる収入減 銀行金利上昇による収入減を含んでいないので、＋2,370万円という数字はさらに減ると思います。上限はこの数字で決まっているわけなので、ここから残高をどこまで残せるかは、ハイトスのアパート運営能力にかかっているというところです。なんとかよろしくお願いいたします。ちょっと、この計算おもしろかったので、来年またやってみようと思います。
