パラレルワークの強みを生かし、
コンサルティングを通じて
事業マネジメントを推し進めます。
荒井竜哉です。
私がマンションに住んでいることもあって
個人的にとても関心を強く持っている
マンション管理業界。
以前、マンション業界は
事業者都合が優先されやすい
業界構造であることを
ブログでも書いたのですが、
最近は「２つの老い」というのが
注目されていて
その影響が社会問題化しはじめています。
「２つの老い」の１つの老いは
マンション自体の老朽化。
修繕が差し迫ったマンションが
増えているのですが、
修繕費が足りずに
管理不全になっているところが
増えています。
古いマンションは
長期の修繕計画がないところも少なくなく、
なかには外壁が剥がれたり、
崩落しかかったマンションも
出始めています。
出所：国交省
もう１つの老いは
住民の高齢化。
高齢になるとマンション運営を担う
役員の担い手も減り
管理不全に陥りやすい
という問題があります。
老朽化したマンションは
他の新しいマンションに比べれば
人気も低いですし
さらに高齢化で住民は減少する一方で
転居も少なく、
新陳代謝が起きません。
これまで住民（区分所有者）の
権利確保のため、
管理組合の意思決定には
高いハードルが設けられていますが
管理不全まっしぐらの
古いマンションが増えてきたため
意思決定しやすくなるよう
国も緩和していく方針を示しています。
マンション管理に強い関心がある
とはいえ
このような古いマンションは
まだ自分には縁遠い
と感じていましたが、
先日、私の住むマンションで開催された
大規模修繕の計画を検討する
「修繕委員会」に参加して
これは他人事ではないと感じました。
今、私の住むマンションは築22年。
２回目の大規模修繕を控えています。
70戸程度の中規模マンションです。
大規模修繕を計画している
２年後に
修繕積立金は1億2000万円になります。
前回工事が7000万円で、
物価や人件費の高騰で
仮に＋10％（700万円）、
老朽化が進んだことで
さらに＋10％（700万円）、
工事の設計や監理の委託費を
300万円とすると
概算費用は8700万円。
修繕積立金で十分賄えそうです。
ただし、大規模修繕の対象は
マンション建物が中心です。
機械式駐車場やエレベータ、
給排水設備といった
数百万円～2000万円以上かかりそうな工事は
まだまだ残っています。
私を含め
最初は余裕だった委員メンバーも
このような状況が明らかになるにつれて
危機感が生まれてきました。
住んでいるマンションでは
幸い、管理費や修繕積立金の滞納は
ありませんが
駐車場は利用減とともに収入が減っており、
修繕に充てられるお金が
想定以上に少なくなっています。
物価高騰や人件費高騰は
いつまで、
どの程度進むのかもわかりません。
これは
私の住むマンションだけの問題ではない
と思います。
きっと多くのマンションで
同じようなことが発生していて
判断を誤ったり、しなかったりすれば
前述のような管理不全のマンションになる可能性は
十分にあると思っています。
管理会社任せにするのではなく
所有者であり、
意思決定機関である管理組合（≒住民）が
設備や積立金などの資産を把握し、
主体的に意思決定をして
「経営していけるかどうか」
がマンションの今後を左右すると思います。
パラレルワークで経営と現場の両面からマネジメントを支援します。
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中小企業診断士
ITコンサル会社勤務