アホな話で笑ったがとても残念な話ですね

アホやなーと思う話題です笑笑

3年前に会社を辞めた先輩（と言っても50代のおじさん（既婚））ですo(〃＾▽＾〃)oいろいろな事情があったのでしょう。

会社を辞める時のパターンはだいたいそうですが、その会社の全てが嫌いになり、人との縁も切ることが多いですね

退職後役に立ちそうな人脈は密かに保持しますけどね。

そのおじさんは、最後は会社への悪口全開で電撃的に退職

きっぱり会社と縁を切ったと思っていましたね。

当然、退職後、私にも連絡がなく、私が連絡しても返信や返事も返してくれなかったのです(・・；)私はその人と人間的な縁は継続したかったので・・。

しかし、なんと！！新たな事実が発覚！！

そのおじさん、辞めて3年経った今でも、私の部下の女子社員にコンスタントに連絡を入れていたんですしかも、その女子社員は既婚者です。

しかも、そのメールの内容たるや・・アホな内容で

飲みに誘ったり、近況を無邪気に報告したり・・・笑！

当然、その女子社員はそのおじさんに何の興味もなしです

メールをもらっても気のない返事。

なによりも、我々にそのメールを見せる時点で笑いものにしていますね

そのおじさんも、まさか自分が笑いものになっているとは知らないと思います。

自分も少しは退職後も応援しようと思っていた人なので、そのようなアホな人で残念です

社内恋愛や社内の女子社員へのアプローチは大体バレますね( ￣っ￣)未婚者同士の恋愛話であればいいのですが、既婚者の不倫の話は何の合理性もありませんね

当然ですが、退職したのであれば、その会社の人との理不尽な色恋沙汰も縁をきりましょうね

最低限のマナーです。

家賃並みの負担で買えます/という営業トーク

日経ウェブ版に『「家賃並みの負担で買えます」にだまされるな』（住宅ローンアドバイザー・淡河範明）の記事が載っていました

この記事をいろいろ読んでみると、持ち家の場合、以下の点で将来の支出が変動するのでリスクがあるというのですA=´、｀=)ゞ
①固定資産税・都市計画税が上がる（正しく言うと当初の軽減措置の期間が終了する）
②管理費・修繕積立金が上がる
③金利が上がる

これらが要因でフリーキャッシュフロー（適正5％程度と定義）が確保できなくなり、生活が悪化すると記事に書いてありました

記事の結論は、住宅の営業マンの「家賃並みの負担で買えます」を鵜呑みにしないようにと・・

なるほど、これは正しい指摘だ・・・だが、少し間違っている

記事では、先の①～③だけを取り上げているのでトータルな話が出来ていない気がします

それは例えば、以下のようなことです(￣▽+￣*)
①賃貸だって入退去時のコストがかかる（仲介料・引越代・現状回復費など）
②賃料も相場によって増減がある
③持ち家の場合は、条件によってはローン減税などのメリットが享受できる

これらをいろいろ勘案すると「家賃並みの負担で買えます」は、けっこう正しいと思います・・というか、比較検討する一つの動機を与える点では「あり」だと思いますね

でも、重要なことは「気持ち」の問題がとても大きいと思います(＝⌒▽⌒＝)

引越しが何とも思わない人はいいですが、賃貸だと「いつかは出ていかなければならない」という精神的負担（気持ちの問題）をどう整理するのかという問題があります

また、住宅設備では持ち家の方がスペックが格段に高く、精神的な満足（気持ちの問題）を得られます

勿論、自分で自由にリフォームも可能です。

つまり、いろいろと慎重に考えるのはいいが、慎重に考えすぎて持ち家購入というリスクを取ることを忘れてしまうとかわいそうだなと思ってしまうのです

個人的には、だいたい家賃並みの支払いで買えるのであれば、持ち家の方が数倍メリットがあると考えています

今週の株式市場は軟調だが仕込みのタイミング

1月は休みが多いせいか仕事はあまりやっていませんが、暦は既に1月の中旬となりましたね

早いものですね

と言っても、先週はワンルームを売却したり、投資信託を売却したり、それなりの運用行為はしたので、今週も引続き頑張っていきましょう

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今週（14～17日）の日経平均株価は下値を探る展開となりそう(^▽^;)先日発表された2013年12月の米雇用統計は市場予想を大幅に下回る内容で為替市場で円高とドル安が進みましたよ。

連休明けの東京市場では輸出株を中心に売り先行で始まる可能性がありますね(ﾟｰﾟ;

米雇用統計を受けた前週の米シカゴ市場は日経平均先物3月物の清算値が１万5835円で大証の日中取引の終値を85円下回りました

週明けの米国市場の動向にもよりますが、円高傾向が続いていれば、日本株も軟調な値動きになりそうですよ

日経平均が5週ぶりに下落しましたが昨年末に先物主導で急伸した日本株の過熱感はまだ修正されていないとの見方があるみたい

中期的な先高観自体は崩れていないが、ひとまず利益確定の売りが出やすい地合い

米国景気の先行きに対する懸念が浮上するようなら、下げが加速するシナリオにも注意が必要かも(;^_^A

注目指標は内閣府が16日に発表する13年11月の機械受注統計で、内容が堅調なら、設備投資関連としてこのところ注目されている機械株などに改めて資金が向かいそうですね

いずれにしても市場がマゴマゴしている間は仕込みの絶好のタイミングです(*^▽^*)

ガンガン上がっていくよりは精神的にはホッとしています

今日成人の日、1993年を思い出してみると・・

今日は成人の日です成人になられる方々はおめでとうございます(＝⌒▽⌒＝)

輝かしい未来の為に頑張ってほしいと思います

成人の皆さんが生まれた1993年は、私も社会人になってまだ新米の部類で、何もかもが新鮮で楽しい毎日でしたよ

1993年のヒット曲と言えば、
YAH YAH YAH（CHAGE and ASKA）
愛のままにわがままに僕は君だけを傷つけない（B'z）
ロード（THE虎舞竜）
夏の日の1993（class）
負けないで（ZARD）
真夏の夜の夢（真夏の夜の夢）
揺れる想い（ZARD）
世界中の誰よりきっと（中山美穂）
などなど

どれも世紀の名曲ばかりが生まれた年でもあります

1993年の国内の主なニュースは、
皇太子・雅子さまご結婚。
細川連立内閣がスタート。
北海道南西沖地震で大被害。
サッカーＪリーグ開幕。
金丸信前自民党副総裁脱税容疑で逮捕。
ゼネコン汚職拡大。
農作物被害最悪、コメ緊急輸入。
冷夏、豪雨など列島に異常気象。
曙、初の外国人横綱。
大型不況深刻化。

こうみると、誰にとっても印象の深い年であります

競馬界では歴史的なレースがあった

12月26日の有馬記念で、前年の有馬記念以来1年ぶりの出走となるトウカイテイオーが勝ち「奇跡の復活」を遂げたのも1993年の出来事でしたね

上場リートも活況だが「私募リート」も活況だ！

日本全国寒い毎日が続いています健康に気をつけてお過ごしください！

先日ブログでも書きましたが『ゆず茶』は風邪予防にはいいかもしれませんね(＝⌒▽⌒＝)咳や鼻水ひとつ出ませんね

毎日欠かさず飲んでいます

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J-REITの拡大は凄い！！と先日のブログでもお伝えしましたが、私募REITも凄く拡大しているということです

私募REITは、一般的に私募ファンドの一種で、非上場で長期運用を目指しているファンドを指していることが多いです

又、J-REITと違い、一般投資家（個人投資家）は参加できないプロ向けの商品で、投資口の価格は年に一度（又は二度）の決算期に決まります

スキーム的には一般の投資家の参加も可能だが・・・

プロ向けとは都銀や地方銀行など金融機関が多いと見られますo(^▽^)o

私募REITの平均利回りは4％前後と、3％台の上場J-REITと比べて高いのもメリット

私募REITは、2013年末時点で6投資法人で、資産合計は5000億円強と1年前の2倍になった今年も新規の設立が相次ぐ見通らしい！！

不動産ファンド運用のケネディクスは、3月にもオフィスビルなどを投資対象とする私募REITを新規に設立する計画

当初の資産規模は300億円を見込むらしい。

しかしながら、私募REITとは言え『換金性』は上場商品と比べれば格段に落ちると見られる

つまり、自分の投資口はいつでも自由に売ることはできない

この点、上場REITは当然ながら、市場が開いていればいつでも自由に取引できる

どちらにせよ一長一短あるのだな。

三井住友トラスト基礎研究所では「今後3～4年で私募REITの資産額は1兆4000億円前後まで拡大する」と予測しており、不動産市場への資金供給ルートとして存在感を高めそう

運用資産の入替えを図りながら今後に備える！！

2014年最初の週間マーケットは下値が固く堅調な滑り出しではないかと思いますね

モーニング・スターの寸評では「市場からは「3連休に米雇用統計を控え、限定された動きだ。上値も重いが下値も固い。13年12月中旬の『マド』（18日高値15,588円42銭－19日安値15,798円85銭）を埋めずに踏ん張り、25日移動平均線もSQ値もキープしており、形としては悪くない」（準大手証券）との声が聞かれた。」

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そんな中、投資効率のイマイチなアセットを換金化いたしました(≡^∇^≡)

一つは、現物不動産であるワンルームマンションを売却しましたよ

比較的いいマンションでしたが・・・

約2年間保有して、売却時点ではIRRベースで▲1％とほぼトントンでした

トントンで出れれば御の字ですね。

事前に5社くらいから取得した売却価格の査定では、どれも価格が低く「これだと収支が相当悪化するかも・・」と不安いっぱいでしたが、トントンのレベル感で現金化できました

もう一つは、投資信託の野村米国ハイ・イールド債権も売却しましたよ

これも配当金が高く利回りも高かったのですが、配当金の多くは元本の戻りなので、インフレ期待の今後の資産運用では不向きと判断しましたよ

これのIRRは▲5％と結局損失がでましたが現金化を優先しましたよ

ワンルームもハイ・イールドも換金化して待機資金とすることで全体的なパフォーマンスを向上させることにしたいっす

従前もブログで書きましたが、非常に高いIRRが期待できる運用を目指して、今後はこの分野に集中的に投資するつもりですよ

今年の最初の週で、しっかりスタンスを取りましたよ

あえて「息抜き力/さぼり力」とでも言おうかな

仕事のペースはずっと同じではないので、自分のペースやリズムやモチベーションもコントロールしていかなければいけませんね

ずっと社内にいる仕事と、外に出てある程度自分で予定を組むことのできる仕事とでは違いますが、「息抜き」を上手に織り交ぜながら仕事をすることはとても大切だと思います

私は「息抜き」又は「さぼり」を使って仕事を乗り切ることが多いので、是非推奨したいと思うのです(＝⌒▽⌒＝)

仕事のモチベーションの向上とは次のパターンに集約されます。（勝手に決めていますが）
①年収などの金銭的な満足感を追い求める。（将来の独立も考えている場合も含む）
②出世欲を満たす為に頑張る。
③社会的な貢献や人の為になるものでお客様の笑顔が大好きだ。
④家族の為や恋人の為などの自分と関わりがある人の為に頑張るのだ。
⑤仕事をさぼったのでその分仕事を取り戻すのだ。
⑥その他

これらは、人それぞれによって優先度があると思いますが

今回おススメしたいのは、⑤の仕事をさぼった後の仕事へのモチベーションは意外とピュアで効力があると言うことです(*￣Oﾉ￣*)

有給休暇の取得は、一般的に何か用事ができたり、病院に行ったり、旅行に行ったりと何かアクション（行動）を起こすために取ることが多いと思います(・∀・)

これを思い切って、「さぼる」為に、「息抜きをする」為に休むとしたらどうでしょうか

もうやっている人も相当多いと思いますが・・・

休みの居心地の良さと、少しばかりの罪悪感で不思議にとってもリフレッシュができますね

次の朝、会社に行くと何故か「さぁ、頑張ろう！」という気分になるから不思議です

仕事のし過ぎで過労やうつになる人がとても多いのですが、そういう人は仕事のし過ぎではなく、リフレッシュなどをうまく取ることができない人なのです

だから「息抜き」「さぼり」＝「リフレッシュ」をうまく取り入れることが大切です(￣▽+￣*)

週に一回は定時ちょうどに帰ってしまうとか、営業であれば直行や直帰もいいでしょう

仕事をコントロールするのではなく、自分のモチベーションや気持ちをコントロールすることのほうが先なのです

東京オリンピックの経済波及効果は約20兆円！

お正月気分もすっかりなくなっていよいよ仕事も本格的に始動していますね

それにしても早いものです。

株式市場も若干乱高下が激しいですが、まぁまぁ想定内ですo(〃＾▽＾〃)o

たまに昔飲み屋で知り合った女の子から連絡が来ますが、結局はまたお店の営業でして、なんとなくその分野も面白味がなくなってきた昨今です

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さて、このほど、（一財）森記念財団都市戦略研究所はこのほど、「2020年東京オリンピック・パラリンピック開催に伴う我が国への経済波及効果」の試算結果を公表しやしたね

オリンピックへの経済的期待は大きいものの、具体的な数字で理解するがなかった為、少しは参考になるかもしれませんね

東京都がすでに発表している東京オリンピック開催そのものに直接関係する試算は約3兆円

これとは別に、2012年ロンドンオリンピック開催に伴い発生した効果を加味し、東京だけではなく日本全国に及ぶ経済波及効果を試算(*＾ー＾)ノ

これによるとオリンピック開催に伴う経済波及効果は約16兆4,000億円、東京都発表の約3兆円と合わせると約19兆3,000億円の経済波及効果があると試算

粗付価値誘発額は、東京都発表と合わせると約10兆円、年換算では約1兆4,000億円となり、日本政府の経済成長目標2.0％をさらに0.3％程度押し上げる効果が期待できると分析

経済波及効果に伴い、20年までに全国で延べ約121万人、年平均で約17万人の新たな雇用が創出されると想定

20兆円というと1産業の市場規模はありますので、それなりのインパクトがあります

一説にはパチンコ産業や、住宅の投資産業（関連市場）も約20兆円と言われているので、確かにこれは大きいっす(^人^)

逆に言えばオリンピックが終わったあとの反動が怖いかも

ヒューリック・リートが超前倒しで上場決定だが

昨年2013/3/15のブルーバーグの記事では、「オフィスビル賃貸などの不動産会社ヒューリックは、不動産投資信託（J-REIT）の上場時期を従来計画の「来年半ばまで」から、「来年の3、4月」に前倒しすることを検討している。安倍政権下の日銀による大胆な金融緩和観測でJ-REIT市場に資金が流入しており、上場機会が早まる可能性が出てきた。」

「同社の前田隆也・取締役執行役員が13日、ブルームバーグ・ニュースのインタビューで語った。前田氏は、上場時期について「マーケットの状況を考えれば早めるというのは一つの方策としてある」と述べ、「2014年の3、4月にという可能性はある」と語った。前期（12年12月期）の決算説明会資料では、14年半ばまでに上場させる方向で準備中と説明していた。」

「このリートはオフィスビル、商業施設、老人ホームをヒューリックなどから取得して、賃料収入を投資家への配当に回す。上場時の資産規模は約1000億円と想定している。」

しかし、結局2月7日に上場することが決まりました

今年半ばの予定が今年早々に早まったのは勿論マーケットが活況であることが挙げられますが、裏を返せば「今年後半は不透明」という考え方があるという裏付けとも言えますね

ヒューリックと言えば、前身は日本橋興業と言って、今のみずほ銀行への合併銀行の一つ旧富士銀行の店舗の管理会社でしたﾍ(ﾟ∀ﾟ*)ﾉ

2007年に商号を今のヒューリック株式会社に変更、2008年11月に東証一部に上場致しました

不動産賃貸業（オフィスビル）が主力事業ですが、もともと銀行の子会社でもあったので銀行の資金を使った単なる不動産保有会社なのです

個人的な感想ですが、このような会社に不動産運用のノウハウはなく、総合型のリートの運営は難しいと思っています(((( ;°Д°))))リテールやシニアはそれなりのノウハウが必要じゃ・・

今回のリートも、親会社から高値で買わされた物件ばかりで、物件のパイプラインと言えばもっともらしく聞こえますが、高値で買ったリスクはリートの投資家が負うことになります

目玉物件があれじゃ・・ね

笑顔でチャレンジ！不動産投資と株式と投資信託のレシピ！！

キッチン料理も毎日やればやるほど熟成されてきます。
不動産投資も株式も投資信託も毎日やればやるほど、考えれば考えるほどおいしくなっていきます。
工夫も知恵も生かせる簡単レシピを考えていきましょう！！