家賃5万円のワンルームがやっとネット収益の累計で50万円を超えてきた。1年7か月（19か月）かけてここまできた。
一般的に5万円の家賃なのだから5万円に19か月を乗ずると、95万円になる。
それではこの45万円の差額は何かというと管理費・修繕積立金・固定資産税・テナント入替時の空室期間・テナント入居時の手数料・些細なリニューアルなど。
となると、ここまで経費率は約50％。
購入するときは表面利回り約10％で買ったので、ここまでネット利回りは5％となる。今の世の中実質5％も回ればいいほうなんだと思う。REITも5％程度収益が見込めるものもあるが、投資口（株価）が下がるとリカバリーが難しい。
実質5％だと投資額の回収には14年かかる。
今後14年も経つと築18年で購入したので築32年のマンションとなってしまう。そのときこのマンションの価値はいくらになっているのだろうか。きっと200万円程度かも・・（妄想中）。
不動産の難しさは建物が劣化するところにある。原則として価格が減価していくところがある。実質5％といいながらも最終的にはそれを割り込む可能性が大きい。
このワンルームの場合だと14年かけて200万円の儲けだけしかならない。となると、ほんとの利回りは約2％～3％程度となる。じぇじぇ！これは低い。
これでローンを組んでいたら年間利息が2％～3％なのだから・・儲けが限りなく無くなってしまうではないか。ワンルームの場合、ローンの利用はやはり有利な投資方法ではない。
それでは、賢いワンルーム投資とは何か・・・を今検証している。