初の一棟ものに挑戦して、早いもので半年が経ちました。
この物件に出会ったのは去年の春頃。
既に買い手がついているとのこと、そして億越えなので自分には買える訳ないかということで遠くから眺めているばかりでしたが、
当初の買い手さんとの交渉が暗礁に乗り上げていること、民泊事業を通じて地元の信金さんとのお付き合いが生まれたことから、初の一棟ものとしての出会いが成立したのでした。
(購入当時の外観)
一棟ものを手掛けるにあたり、いろいろ勉強しました。不動産投資は買った時に運命のほとんどが確定するとよく言われます。
今も、その通りだと思いますし、これから一棟ものを手掛けようとしている人は「よい物件」探しに血眼になって探していることでしょう。
売りに出されていない物件を見ると、こんな物件買えたらいいな〜空室もほとんどなさそうだな〜と羨ましくなります。
そんな物件のオーナーさんは、そういう物件を見つけて買ったのでしょうか？
今、私が思うのは、初めからいい物件などあるわけもなく、オーナーさんがいい物件に育てたのだと思います。
不動産投資が株など他の投資と違うのは、実は投資ではなく事業であるということです。自身に育てるスキルと余力があるか？物件の入手時の利回りはあまり意味をなさず、育てるために投じた資金と時間を鑑みても採算がとれるか？その見積と実行力が問われる事業だと。
私の場合は、DIYが武器です。
もちろんDIYで全部できるなんて傲慢です。職人さんや管理会社ともタッグを組んでがんばります！
(外壁の大規模修繕を実施)
目標は年度替わりの繁忙期で満室を目指していましたが、結果は6／11室から9／11室に留まりました。
近隣競合と比較して健闘したとはタッグを組む賃貸さんのお言葉でしたが、未達は未達。原因を分析して次の一手を画策中です。
とはいえ、なんとか損益分岐点は上回ることができました。QOL向上に伴う家賃アップにも繋げることができました。
築30年を超える物件は、これから二極化が進むと思います。
QOLを令和にアップデートして、インフレに追随できる家賃を確保するか、QOLは新築当時のまま、賃料を下げることで稼働率を確保するか。
後者は、じわじわとスラム化が進んで、やばいと思った時にはリカバリ困難な状況に陥ると思います。
街で見かける「こんな物件に住みたいな」に近づき追い越せるよう、これからもがんばってみたいと思っています。
(絶賛入居者募集中の602号室)
今日はここまで！