ども。
たぶんポルトガルシリーズ最後になります。
今回は、ポルトで賃貸経営したら？の巻。
ポルトって、こんな街です。
日本でいえば、ずばり長崎市ですね。
坂の多い町。その坂がすばらしい景観を作り出しています。
そういえば、長崎市とポルト市は姉妹都市でもあります。
長崎の出島は、最初ポルトガルとの交易のために作られました。
9/8に、長崎市を拠点にボロ戸建再生で賃貸経営されている脇田氏の講演会にお邪魔する予定です。なんか縁を感じて、ちょっとポルトで賃貸経営をしたら？というのを長崎市と比較して考えてみようと思います。
まず、共通点として、
市の中心近くに
クルマが入れないような階段立地に空き家が多数存在すること。
これなんかまだキレイなほうで、
これとか、
こうなると、ほぼ遺跡ですｗ
路面電車やバス便が発達していて
ちょっと車道まで歩けば、それほど生活に困らないのも似ていますね。
さて、長崎と言えば
こういった階段立地など、若年層にとってはそれほど苦ではありませんが高齢者にとっては厳しい条件の空き家がとても安価（時には無償譲渡）で出てくるのもある筋では有名です。
このことは、賃貸経営を意識する前から知っていました。
地方移住の情報誌などで、ときどき田舎物件の格安または無償譲渡の話が載っていますが、
県庁所在地の中心部から2㎞以内の立地で、無償譲渡物件が出る街として。
もちろん、これは地域の発展のため、移住者を受け入れる目的で自治体の空き家バンクに登録されているものであり、表向きは投資家向けではありませんが、まだ使える建物を無償で譲ってもいいという所有者が潜在的に存在している証でもあります。
ということで、
もしかしたらポルトでも無償譲渡に近い物件があるのでは？と考え
現地の不動産情報サイトで検索をかけてみました。
まずは1千ユーロ（12万円）以下で検索ボタンクリック！
立地は、中心部から2㎞以内です！
・・・・
・・・・
・・・・
該当ゼロｗ
ならば、1万ユーロ（120万円）ではどうだ！
・・・・
・・・・
・・・・
・・・・
またも撃沈ｗ
じゃあ、いくらくらいからならあるの？
やっと出てきたのがこちら。
8.5万ユーロ、イッセンマン円越でこの有様！
うーん
ちなみに、
リフォーム素材として何とか使えそうなレベルとなると
36万ユーロ、約4000万円。
この建物は約200㎡ですから、40㎡ぐらいの区分が3つくらいとれそうです。
その区分の家賃はだいたい、
内装ここまでがんばって、1000ユーロ弱。
家具付きが一般的ですから、リフォームはDIYを駆使してもだいたい一戸あたり２万ユーロぐらいかかりそうです。たぶん。
超ざっくりですが、
建物諸費用込み40万ユーロ、リフォーム２万ユーロ×３戸で６万ユーロ、総取得価格４６万ユーロ。
家賃900ユーロ×３戸とすると、表面利回りは
（900×３×12）/460000で2％弱！！！
（900×３×12）/460000で7％強。
うん、
いらんわｗ
がんばればなんとかなる？？
（斜線は計算違いで訂正したところ）
以下追記-----
ちなみに、旧市街内なら月極よりも、
自分が泊ったように、旅行者向け短期貸しの需要も。
その場合は、同じような部屋でだいたい80ユーロ/泊が相場。
夏季のバカンスシーズンはだいたいどこも満室に近いけど、それ以外はどうかな？？
ざっくり稼働率50％として、、、
（80ユーロ×３戸×30日×12か月×50％）/460000で、、、9％強。
----追記ここまで
ポルトガルをはじめヨーロッパでは
特に旧市街においてはスクラップ＆ビルドは条例等で事実上不可能であり、
どんなに遺跡化しても、そこに住みたければリフォームしか選択肢がない。
だからかな？
ボロでも遺跡に近くても旧市街ではゼロ円物件なんてなかった～
日本はスクラップ＆ビルドに事実上規制がなく
高い新築指向のおかげで、まだまだ使える築古住宅が建物価格ゼロで大量に転がっています。ある意味、お宝だらけの国ですね。
今日はここまで！