こんにちは。
「理想通りの物件が見つかったし、
内見もスムーズに進んだし、
さあ、早く契約して
お店を作り始めよう！」
なんて、考えていませんか？
「ちょっと、待ってください」
その前に、注意して
ほしいことがあります。
これを注意して契約しないと
一生を左右する
大変な事態を引き起こします。
大げさに聞こえる
かもしれませんが
実際に私は、舞い上がって、
契約書を
ほとんど読まずに
サインしたので
退去の時に
青ざめることになりました。
私は、居抜きで物件を借りたのですが
契約書には、スケルトン戻しの条件が
記載されていました。
「スケルトン戻しね。大丈夫、大丈夫。
お店も長く続くだろうし
出ていくとしても次の借り手もすぐ見つかるよ」
そんな気持ちで、契約しました。
そして、いざ閉店しないといけないときに
次の契約者が見つからなかったのです。
契約書は、スケルトン戻しでした。
私のお店の建物は築40年の10年前に増築をした
建物でした。
つまり、40年前の状態に戻さなければならなかったんです。
ざっくりと計算して、
家が1つ建つくらいの費用がかかることになりました。
お金がなくてやめるのに
更に借金が増えることになるんです。
青ざめることになりました、とか書きましたが
実際には発狂しそうなくらいのパニック状態でした。
結局、建物が古すぎて、建て替えると
建物が壊れてしまいそうだったことと
隣のお店との兼ね合いで
そのままでよくなりました。
しかし、たまたま運が良かっただけで
工事していた可能性もあるわけです。
その費用も、今の借金にプラスされていたら
青ざめるどころじゃすまなかったはずです。
契約書はよく読んでから契約しましょう。
では、今日は、物件の契約書を書く時の注意点についてです。
物件契約は、今からお店を開く人にとって
未知の領域です。
「俺、物件契約何回もやってるぜ！！」
なんて人はあまりいないと思います。
希望の物件が見つかったし
契約書なんてよくわからないしと
よく読まないで契約書にサインしたりするのは
絶対にやめてください。
サインする前に、契約書を
隅から隅まで読んでください。
まず見るのは、家賃や保証金、更新料などの
金額の面だと思います。
家賃や保証金の金額
更新のたびに家賃が上がったりなど、
おかしなところがないかよく見るようにしましょう。
ちなみに、家賃や保証金は
少しでも安く借りれるように
交渉しましょう。
私は、家賃交渉はしないようにと
最初に言われたのですが、
結局次の人の家賃は3万円くらい下がっているので
何を言われても交渉してください。
また、できることなら
大家さんに会わせてもらって
直接交渉するようにしてください。
大家さんも物件が空き店舗になるよりは誰かに
長く借りてもらいたいので
熱意をもって話せば聞いてくれるはずです。
次に契約条件ですが、
理不尽な要求をされていたり
理解できないことが書いてあるときは
必ず不動産の人に聞くことにしましょう。
最後に、一番大事な解約時の条件ですが
解約時に、スケルトン戻しの契約条件の
ところが多いかと思われますが
居抜きで退去できるように交渉しましょう。
居抜きでいいと言われたら、
契約書に追記してもらいましょう。
解約申込書を出す時期についてもきちんと見ましょう。
3か月前とか、6か月前などになると
すぐに閉めたい場合は、その分の家賃は
閉めたとしてもかかってきます。
解約の時期も、交渉できそうなら
契約前に必ずしてください。
サインしてからだと
無条件に契約内容は守らないといけなくなるので
きちんと読んでから
慎重に契約しましょう。
今日は契約書のサインする時の注意点でした。
ノートに
契約時の注意点をメモしてください。
大家さんに会わせてもらう
家賃交渉をする
契約書を隅々まで読む
解約時の条件を特によく読んで特記事項を追加してもらう。
では、また。