古い戸建てや区分マンションの罠

以前アマゾンさんから出版した著作からの引用ですが。

またぞろ新築区分ワンルームマンションが

賑わっているとのことで、

注意歓呼になればとの思いで掲載します。

『戸建て物件や区分マンション』

「よく古い戸建てを数百万で複数戸購入する
という人がいますね。あの投資法の良いところは
入居者の定着率がよければ収益性は良いでしょうね。」

「しかし、難点が２点あります。
１つは評価が出ないということ、そして利益額が小さいということです。
区分マンションと似ていますね。」

「確かに総額が安い分だけ利幅は少ないということですね。」

「そうです。しかも評価が出ないという以前に、
再建築不可、既存不適格、専通の奥だったりします。
融資と出口には縁がない物件ですね。」

「確かに金融機関の評価はないでしょうし、再販は無理ですね。」

「しかし、考え方を少し発展させれば、
数百万をたくさん集めれば優良一棟ものになるんですよ。
先般の、１戸当たりいくらですか？を
思い出してください。」

「１戸当たり数百万であるかどうかは別にして、
考え方としては戸建てを多く集め集約したものが
一棟マンションにもなります。一棟マンションの立地・土地評価は
大概は悪くはないですね。」

「そうですよね、再建築不可や既存不適格は殆どないですよね。」

「ですから、そういう意味でも
少し工夫して一棟マンション、アパートをお勧めします。
前にも言いましたが戸数があればリスク分散にもなります。」

「戸建てが複数だと、
利幅が少ないうえ分散しているとコストアップの原因にもなりますね。」

「不動産はスパンが長いですから、管理がしやすいことも重要ですね。」



長くなりました。続きは次回です。

「不動産投資」原点…なぜサラリーマン？

過去8回「なぜ不動産投資なぜ京都なのか」

と連載し改めて問い直してみました。

端的に言ってしまえば・・・・

（2017-06-06　平成29年の記事ですが今でも生きています）

『「不動産投資」原点回帰…なぜサラリーマン？』

ということ、

今でも変わりません。

しかし、ファイナンス状況により不動産市場・市況は

翻弄されます。

特に財政基盤のもろいサラリーマンは！

そのような状況を打破すべくと・・・

古いアパートの存在とは・・・

現状、築40年以上の、耐用年数の過ぎた、

老朽アパート・マンション経営は誰にとっても難しいはずですよね。

収益物件とみた場合は収益性、換金性、

防犯上のどれをとっても効率の悪い不動産です。

その収益性という観点では、殆どのケースで賃料相場との

乖離がはなはだしく、賃料を上げるにしても思うようにはいかず、

しかも、改修工事もできないことで悪循環になっていることと思われます。

換金性の面でも、中途半端な居住者付の老朽アパート・マンション

では容易に売買できない、という現状です。

また、防犯防災上も危険極まりない老朽アパートが目立ちます。

といって簡単には立退き問題にはできない、

というのは、
占有権、正当事由（立退き料）、代替部屋の確保等

大変なエネルギーが必要だからです。

対処法として、

２～３方法は考えられますが、

いずれにしても根気のいる作業になることは間違いないですね。