情報は私の主観です。業者さんが扱う超高額物件やプレビルドなどは私がやらないため、情報にはあてはまるとは限りません。一般的に紹介されている情報は出尽くしているため、そこにはあまり触れません。
カンボジアのプノンペンの収益物件を売却します 家具家電付 利回り２１．５%
- カンボジアの首都であり そこそこの賃貸需要はある
成長している途上国の首都であり、仕事を首都圏で見つけ、住居を求める人の数は一定数います。このことからカンボジアの中では人口が集中する大都市であり、それなりの賃貸需要があるのは間違いはありません。
- 若い人の割合が多く日本と比べても世界と比べても若年人口が多い
このことから考えて、子供を作る若い人が働き、子供が巣立っていき、また住む場所が必要になるという当たり前の原理が働くのがわかると思います。日本では特に辺鄙な田舎では空き家だらけですが、こちらはまだまだ人が増えつつ、若い人が消費意欲に飢えている状況であります。
イオンです。1号店ができて、2号、3号とどんどん増えており、現地人の若者の消費意欲も日本に近づきつつあります。
- ドル口座を持って複利運用しやすい
カンボジアは簡単に銀行口座が作れます。定期金利の金利もドルでそのまま入れて、高金利なので、収益をカンボジアの銀行に入れれば、家賃が利息を生み、知らない間にお金が増えるループを作れます。まずそのサイクルを体感する意味で、1戸目の物件を体感するのもよいかもしれません。
- 一定数の外国人や現地在住や現地人の配偶者でプノンペンに来る人に普通の賃貸より高い金額で貸せる
このあたりから私の実体験からの主観が多くなりますが、今までの部屋を借りた人の傾向として、カンボジア内にすでにいるけど、プノンペンで店などの起業をするから部屋が必要という人がマンスリーで借りてくれたり、普通にカンボジアの観光で１か月のビザで来たフランス人が借りて、途中で地方都市に何日か行ってプノンペンに戻ってくるというような滞在の仕方で使ったりします。その他、カンボジア人と結婚している日本人カップルがカンボジアに来る際の滞在先として借りてくれます。以上のことから、外国からのカンボジア観光をしながらバケーションをしつつ、アンコールワットや地方都市にも何日か遠征する人が借りてくれる需要があります。アメリカやユーロ圏のゲストは金銭感覚が違うため、現地の普通の賃貸借より高い金額で借りてくれます。従って、利回りも上がるということになります。こういった層を取り込むことができるのもメリットでしょう。アンコールワットなどは見どころなので必ず行きますが、数泊だけして戻ってきてプノンペンで過ごすという考えのヨーロッパ人も存在します。アメリカ人なども似たような考えの人もいます。アンコールワットは１か月こもるほどの場所ではない(ただし、みんな行くため、超富裕層なども行くため、その２泊ぐらいの滞在にお金をかける人もいる。ここはプノンペンがアンコールワット、シェムリアップに勝てないところ)のもプノンペンで長くレントできる理由かもしれません。
- マンスリーで貸すなりして、高利回りにすることで物件価値を上げられる
少なくとも私の目線での物件に関しては、うまく運用することで一泊当たりの単価を上げていくことが可能で、それによりドルでのインカムゲインアップが可能となり、結果として高利回りな物件にしていくことが可能となっています。事実として、私の物件に2か月ほど最初に滞在してくれたゲストの利回り10パーセントから、現状１６％の利回りにアップできています。ただし、これはあくまで高額過ぎない価格帯の物件だからこそできるというのもあると思います。超高額な１０万ドルから20万ドル以上するような物件でこの利回りを維持するのは非常に難しいと思います。逆に言えば5万ドル以下ぐらいの物件であれば、需要が多い価格帯の一泊単価になるため、うまくまわすことで普通の賃貸の倍からそれ以上を狙える可能性があると言えます。
- 長期であればキャピタルゲインの可能性がある
私の視点ではカンボジアは現状、長期でしかキャピタルゲインを得づらいのではと考えています。もちろん、短期でも爆上がりするような高級物件の限定の部屋などはプレビルド期間だけで利益が出るものもあるかもしれませんが、私の視点では、長期での為替や、経済状況によって値上がり益が得られると考えます。プレビルドで何年も待つほどの時間も使いたくないというところです。あとは、単純に努力して部屋の設備を上げたうえで単価を上げていき、評価も増やしていけば、売却価格を上げることは可能だと考えます。
- 日本人でも場所が近い
ドルを使っているカンボジアはアメリカ本土よりも近いとあって、ドルを体感する場所としては非常に良い場所であり、日本語でサービスを受けたりすることもしやすい国でもあります。何かあった時にも週末に来れるというのもメリットだと思います。アメリカだと週末だけだとさすがに時間が足りないというのが現実だと思います。
サークルKやセブンイレブン、マックスバリューなどあり、便利です。文化的にも日本人にはなじみのあるものが多いです
- 日系業者が多い
これもメリットでしょう。何かあった場合に日本語ができる担当者に質問したり、依頼をできるというのもひとつであります。管理や賃貸付け、売買で依頼することもしやすいといえると思います。ただし、実態は、空室のまま部屋を持て余している人も一定数いるのがわかっています。現地業者や現地で空室を持っている人からの情報なので確かです。こちら側に陥っている人のほうが間違いなく多いと思います。日本語管理できるからと言って日本と同じだと思ってはいけないと思います。それなりの自覚を持ち、自責思考で考えて動く必要があります。
- 温暖で居心地の良い土地柄なので自分が足を運びやすい
このあたり、国の好き嫌いは分かれますが、私個人としてもカンボジアの居心地はよく、イオンもあったりで日本食も食べれたりなど、途上国の割には快適で物価も上がっているとはいえ安いほうなので、居心地が良いです。となると、投資家としても、頻繁に足を運びたくなる場所なのであり、定期的に自分で物件の様子を確認したり、ブロックしてある日程で自分が滞在して改善点を探すなどがしやすくなり、物件の運営にプラスになる可能性があります。この点もメリットだと思えます。
次にデメリットを記載していきます。
- 国自体は明らかにまだ途上国
実際に来るとすぐにわかると思いますが、まだ先進国ではないです。したがって、日本で当たり前であることが、すぐに伝わらないのが当たり前の感覚です。言っていたことを忘れていたり、雑だったりすることをカンボジアの感覚を分かったうえでうまく伝えながら管理していく必要があります。郵便事情も信頼できないため、書類の郵送だけでも神経を使う国であるということを理解していないと、ストレスを抱えることになります。決して、最初からカンボジアで受けられるサービスには期待しないほうがよいでしょう。
- 近いといっても海外であり、全く海外経験がない人には不便
近い国ではありますが、海外経験が皆無の人が来るとなれば、それは初めての経験なのであり、油断はできないというのは当たり前のことであります。そういったカモみたいな日本人がカンボジアで詐欺に遭うという話は不動産投資で儲かったという話を聞くより多いため、現地でしっかりと動けない人は、まずは海外でのやり取りになれることからスタートするべきだと思います。油断するとトゥクトゥクが強盗に早変わりしたり、何らかのトラブルはたまに起きる国ではあります。プレビルド物件が完成しない、家賃保証されるといっていたのに倒産したなどの話はよく聞きます。私はそういった物件を買わないですが、現地で実際に見極めるのが重要だと書いておきます。
- 日本でも同じだが、空室を持て余している人も多い
日本でも空室のまま放置している人は多いですが、カンボジアでも空室のまま放置している人が多いです。海外だから自ら行きづらいというのもあり、一度客付けできないループになると諦めモードになって動けなくなる人もいる印象です。このあたり、自分の責任で現地を見て、管理のプランを描きながら指示を出せるかがポイントだと思います。実際に現地で動くスタッフがどう動くのか先にイメージしておき、失敗がないように動けるかだと思います。
結論としては、私はカンボジアで不動産投資をする理由は、ドル資産を持ってドルで複利で増やせる環境を他の国と比べて比較的容易に作れ、日本語だけで管理を依頼するなどしてドルのインカムを受け取れることから、まず1戸は物件を持つことでアメリカではないのに世界の基軸通貨であるドルで資産を構築するステップアップになるのがメリットだと思います。値上がりのほうはトルコのほうをオススメします。カンボジアはドルでのインカムが最大のメリットと考えます。
あくまでこれらの見解は物件の種類や立地ごとに異なります。異論を唱える視点の方もいると思います。参考程度にお考え下さい。
