頭金どうするか
まずは住宅ローン減税。
現状は控除対象借り入れ上限２０００万円の１％
４月以降の引渡しは４０００万円の１％
つまり最高２０万円／４０万円が所得税や住民税から
毎年控除される制度です
我が家は引渡しが５月末か６月頃の予定なのですが、
経過措置により消費税５％が適用されていて
現状の制度のままの金額なので、
目一杯住宅ローン減税の恩恵を受けるなら
２０００万円のローンを組んで、足りない分は頭金で入れる
結果的に、２０００万円のローンを組む事に決めたのですが、
その前に、出来るだけ頭金を入れた方がお得なのか、
手元に残しておいた方が良いのか検討していました
金利がずっと年０．８５％のままだったとして、（
ありえないけど
）
元利均等返済方式で３５年ローンを組んだ時
頭金０で、２２００万円の借り入れをして
１０年後に１０００万円繰り上げ返済をした場合
頭金５００万円入れて、１７００万円借り入れをし
１０年後に５００万円繰り上げ返済をした場合
頭金１０００万円入れて、１２００万円借り入れをし
繰上げ返済しなかった場合
どちらも繰り上げは期間短縮にしたとして、
総返済回数は
１７８回（１９年２ヶ月）
２９４回（２４年７ヶ月）
４２０回（３５年）
毎月の支払額
６０，５７６円 （初年度利息分 約１８万円）
４６，８０９円 （初年度利息分 約１４万４千円）
３３，０４１円 （初年度利息分 約１０万円）
総額
２３，８８７，６６２円 （繰上げ効果 １，５５４，３９１円）
１８，７４６，７３０円＋頭金で
２３，７４６，７３０円 （繰上げ効果 ９１２，９８７円）
１３，８７７，４１６円＋頭金で
２３，８７７，４１６円 （繰上げ効果 ０円）
差
よりの方が１４０，９３２円安い
よりの方が １０，２４６円安い
やっぱり頭金は入れた方が良いのかー
でも、頭金どかっと入れて繰上げ返済しないのは逆効果
っと思いきや
住民税と所得税合わせて年間２０万円払っているとして
ここに住宅ローン減税を加味すると
１０年間で１，８６６，８０３円控除
１０年間で１，４６３，６３３円控除
１０年間で１，０３３，４０１円控除
実質の総額
２２，０２０，８５９円
２２，２８３，０９７円
２２，８４４，０１５円
差 がダントツで安い
１％の控除って大きい
頭金を入れずに借り入れ金額を増やして
０．８５％の金利を払っていても１％戻ってくれば
プラマイ
プラスになり、
１０年の控除が終わった時点で繰り上げ返済をすれば
残り９年利息を払い続けるとしても得した分で相殺され
結果２万円しか利息を払っていないという
どうしてこんな事が起こるのかというと、
消費者は銀行に金利を払いつつも
控除を受けているからプラマイ２万で済むわけで、
要は国が
銀行の金利分負担してくれているような
銀行はちゃんと利益が出るし、
国は個人消費が上がって景気回復するし、
消費者は金利負担が軽く済むし、
みんなが嬉しい制度なのです
ま、これ以外にも保証料や事務手数料や
抵当権設定登記なんかがかかってくるので
一番安いのはローン減税に頼らず、全額キャッシュ
