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新潟県長岡市 不動産投資ブログ
第 128回 マイナス40万円の物件を買うには！？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
今日はマイナス40万円の物件契約・決済でした。
買主さんは勿論ですが、売主さんも大変喜んで頂いたので、とても良い契約でした。
これから沢山でてくると思いますが、そんな物件は誰の手に行くのでしょうか。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
不動産投資で大事な事の中に、「買値」があります。
京セラ創業者の稲盛和夫さんの本の中でも度々でてくる言葉でもありますが、「利は元にあり」と言うように、買値が安ければ99%の問題を解決できると私は思っています。
空室リスク、修繕、競合、人口減少、家賃下落、地価下落、事故リスク、自然災害等々全てを補える最大のパフォーマンスが買値になります。
買値が安ければ、投資資金の回収も早くできますし、仮に利回40%ぐらい安く買う事ができれば、実質3年もあれば完済できますし、空室率が50%になっても、利回20%は確保できますので安心して不動産投資ができます。
2008年をピークに日本の人口は減少し、出生数は1973年の209万人から、2019年には86万人に減少、2055年には日本全体の人口が1億人を切ると言われているように、上記に書いたリスクは確実に訪れる時がきます。
高い値段で買ってしまうと、現時点ではキャッシュフローが出ていても、家賃下落や空室率が高くなってしまえば当然手元に残るお金は少なくなってしまいますし、毎月支払う返済は変わりませんので、場合によってはマイナスのキャッシュフローになる事もあります。
ですから、不動産投資を始めたい場合は、出来るだけ安く買い、理想としては買った瞬間に含み益がでる物件を手に入れる事が大事ですね。
含み益がでる物件を買えれば、銀行さんの評価も当然高くなりますので、規模の拡大や将来的に専業大家になる事を考えているのであれば、尚更買値を安くして、担保余力を高めて行く事をお勧めします。
今回のマイナス物件は、売主様が相続を受けた実家で、解体を考えていた物件でした。
ただ、解体するにも解体費用が100万以上かかりますし、解体して更地になれば売るのが難しい立地で困っていたところでご相談を頂きました。
当然当社で買取しても良い物件でしたが、当社の場合は基本、1棟ものがメインなので、いつもお世話になっている投資家さんに買って頂くことになりました。
では、どんな方に物件を紹介するのか？
今日、セミナーの打合せでも議題にあがり、私なりにいくつか思いつく事がありました。
1.人として可愛い人
2.元気で明るい人
3.隠し事がない人
4.威張ってない人
5.クレクレという目をしない人
6.物件紹介した後にちゃんと報告する人
7.相談してくる人
8.相手に対して、興味がある人
9.相手の立場や売主さんの立場を考える人
10.言葉は言刃(コトバ)と分かっている人
11.愛のある人
12.会いにくる人
パッと思いつくのは、こんな感じです。
色々な不動産業社がいるので、一概には言えませんが、私の場合は、あまりお金を持ってるとか、不動産投資歴がある人、銀行さんの融資が問題ない人とかは全然関係なくて、どちらかと言うと、人間性にウエイトがあり、人として素敵な方に紹介している気がします。
恐らく今後も考え方は変わらないと思いますが、不動産投資に限らず上記の内容は大事な事だと思いますので、不動産屋さんに行く際は、意識してみるといいかもしれませんね。
次はマイナス50万円物件が出てきますので、準備します。
〜今日の金言〜
言葉は言刃(コトバ)
一度でも、間違えれば一生の傷が残ります。
斬りつけた人は忘れますが、斬りつけられた人はいつまでも覚えているものです。
鞘から抜く前に、もう一度考えましょう。
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締め切りは、11月末日までで、当選結果はTwitterで連絡させていただきます。
物件については、これから出てくる物件になりますので、契約、引き渡しまでには時間がかかる可能性がありますので、予めご了承下さい。
是非お気軽にフォロー、リツイートお願いします
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