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新潟県長岡市不動産ブログ
第 53 回 RCのアパートは儲かるのか
？
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不動産投資家を作るプロトウシカーのワタナベです。
本日は、2年前に購入した自社所有のRC(鉄筋コンクリート)アパートの自動ドアが壊れたので、確認してきました。
RCのメリットとデメリットについて書きたいと思います。
詳しくは編集後記で
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■編集後記
当社で2年前に購入した、築39年15世帯のRCアパートですが、当時、15世帯中3世帯入居の廃墟寸前の建物でした。
仲のいい不動産業者さんから紹介で、所有者さんは、不動産投資の知識が乏しく、修繕費を貯めずに、全て旅行や、遊びに使ってしまっていたのが原因で、入居率が最悪な状況でした。
当社で買取をして、大規模修繕で、外壁塗装、雨漏れもしていたので防水塗装、室内のリフォームをして、今現在は15世帯中14世帯まで入居する状況になりました。
RCアパートは8年ほど前に、ブームになり、サラリーマンが銀行さんから融資を受ける為に積算評価>物件価格、残存年数＝借入期間スキームで、融資を引っ張り、月々のキャッシュフローを生み出すというメリットがありました。
これを法人で行っていたのが、1法人1棟スキームです。
(今現在の金融情勢ではかなり難しいです。)
RCアパートのメリットは、木造と違い、建物面積が大きく、部屋数も多い為、物件価格が比較的高額にはなりますが、その分、レバレッジを効かせる事ができるので、所有すれば一発で年収1000万円超えができるので、一般のサラリーマンからすると、夢のある不動産投資になります。
また、RCの場合は、対応年数が47年と長いので、銀行さんからの借入期間を長期で組む事が可能になります。
例えば、築17年のRCであれば、借入期間を最長で30年で組む事ができます。
これが木造のアパートだと、対応年数は22年なので借入期間は5年になります。
※属性が良ければ借入期間が10年ぐらいに引っ張れます。
仮に4000万の借入をした場合、借入期間30年で金利1.5%ですと、月々の返済が13.8万円程ですが、借入期間5年ですと69.2万円になりますので、それだけ月々の返済比率が高くなってしまうので、融資期間を長くできるのは月々のキャッシュフローで考えればかなりメリットがあります。
一方で、デメリットとしては、最初の投資金額が高いので、それだけ金銭的なリスクがあります。
また、RCでは、面積が大きいので、最終的な解体費用がかなりかかりますので、出口戦略がとりづらいです。
また、固定資産税も木造に比べて高くなりますし、エレベーターの管理費、4階建クラスになると、高架水槽のポンプなどがある為、壊れると100万単位の修繕費など、ランニングコストがかかります。
ですから、今現在の金融情勢や、リスクから考えると初めて投資をする方は、キャッシュフローは少ないかもしれませんが、まずは小さい戸建や木造アパートから始める事をお勧めします。
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