憩室炎(diverticulitis) と 胆のう炎(acute cholecystitis)

先日、腹部に激痛を感じてER (Emergency Room)へ行き、憩室炎と診断されました。初診は急性胆のう炎で、胆のうを摘出するという話で手配が進んでいましたが、最終的には憩室炎ということで、抗生物質での自宅療養になりました。その経緯を記したいと思います。

その日は、朝から少しお腹が痛い感じがしてダルかった。それでも食欲はあり、休むほどでもないので出社。オフィスでも普通にお弁当を食べ仕事。お腹は相変わらず鈍い痛みで、夕方にかけてダルさが増した気がします。色々と締め切りがありあっという間に定時、もう少し頑張ろうと思いつつも、やはりダルさが気になって帰宅。試しに熱を測ってみたら、なんと38.5℃、お腹も若干痛い、頭痛もする。それでも食欲はあるので夕飯を軽く食べて、シャワーを浴びて早々に寝ることに。寝て汗をかけば熱も下がるだろうと思いながら。

水分を十分とったので夜中に何度か目覚める。その都度お腹の痛みは増していく。AIに症状を説明して病院に行くべきかを相談。症状からすると虫垂炎の可能性があるとのこと。東京ラブストーリーのさとみちゃんもなった盲腸か。お毛毛をそるのかな。とにかくお腹の痛みは引かないので、朝6時頃病院に電話。受付番号に電話して、機械案内を潜り抜けて人にたどり着くのに約10分。メンバーIDとか、誕生日等を入力してから人にたどり着いたのに、改めて聞かれる二度手間がもどかしい。そして問診を経て出された答えが、「Emergency Roomに行ってください」。無駄な数十分でした。痛みは引かない。自分の入っている保険ではEmergency Roomは一回$150。お金のことが頭をよぎる。

妻を起こしてEmergency Roomに連れて行ってもらう。この日は息子の夏休み明け初日。学校送迎と被らない時間でよかった。家から車、車から受付、それぞれ短い距離なのに、歩くと腹痛に響くので、おじいちゃんのような足取りで果てしない距離に感じる。老人が長い横断歩道を青信号で渡り切れない気持ちが分かった。

入口の受付は愛想がなく、痛そうにしているに心配そうな素振りも見せない。もっと緊急な人をたくさん見ているので、歩いてやってきた患者は大したことがないのだろう。看護婦さんからまずは問診。電話でも説明した内容を繰り返す。問診で答えに詰まったというか何故聞かれるか分からなかったのが「Do you feel safe at home?」家で安全だと感じるか？なぜそんなことを聞くのだろうか。虐待とかも想定した質問なのかと首をひねりつつも、お腹の痛みは引かない。

受付には数名いたが、運が良かったのかすぐに診察室に通され、室内着みたいのに着替えてベッドの上に。血液を抜かれ、点滴を通され、ドクターの問診、触診。この時点ではまだ何が疑わしいか推測になるので、何も教えてくれない。お腹の痛みは、昨日は真ん中あたりが鈍かったと思うが、今日は右側で真ん中より若干下。押されるとグッと痛いが、離した反動も痛い。

まずは腹部超音波をしましょうとのこと。それからCT Scan。ベッドが移動式で、診察室からベッドに横たわったまま超音波の検査室に。自分で歩けるものの、これは楽でよかった。超音波のリモコンでグッと押されたら痛そう、と覚悟していましたが、そんなに圧迫されることなく無事に終了。塗られたゼリーみたいのをふき取る時が一番痛かった。

超音波の結果が出るまでしばし診療室で待機。点滴から水分補給で、若干冷たい水が腕から入ってくるのを感じる。お腹はまだ痛い。大した待ち時間がなく、超音波の結果を知らされる。acute cholecystitis。何それ？携帯で検索、急性胆のう炎。gall bladderとか頻繁に言っていたが、それが胆のうか。専門医に来てもらって説明があるが、摘出することになるだろうと。もう正直なんでもいいから、痛いので何とかしてほしい。専門医からは胆のうの機能や胆のうがなくなった場合の影響などを説明受ける。手術室が17時くらいまでは空かないのでそれまで待機。それまではやる事がないので妻と会社に状況説明し、読書をして待つことに。

ちょっとしたらCT Scanの用意ができたので、CT Scan室へ。痛み止めと抗生剤を投与されたので、痛みは少し緩和されている気がする。痛みに慣れたのか？ということで、ベッドごとではなく、歩いてCT Scan roomへ。造影CTとのことで、腕とおしりが温かく感じますと言われたが、そんなに感じなかった。ウィーンと上にリフトされ、ウィーンと輪っかにスライドされ、撮影終了。

CT Scanの結果が出るまで数十分。担当の先生が来て、CTの結果を見たら胆のう摘出は不要になったとな。根本原因はdiverticulitis。また発音できない、聞いたこともない単語。携帯で検索、憩室炎。日本語でも分かりません。胆のうなら辛うじて知っていましたが、憩室って何ですか？とにかく、胆のう摘出前提から180度方針転換。どういうことか？お医者さんによると、超音波では胆のうの炎症が確認できた。CT Scanによって、憩室の炎症が確認でき、恐らくそれが影響して胆のうも炎症をしているとのこと。胆石が詰まって炎症しているわけではないので、抗生物質で様子を見ようとのこと。アメリカでは憩室炎は左側に出来ることが多いので、右側は珍しいと。また妻と会社に状況報告。朝7時頃にERを訪問して、昼頃に解放。病院内の薬局までまたおじいちゃんの足取りでトボトボ。Augmentinという抗生物質を処方され自宅療養となりました。

自宅に戻ってからは、数日間の絶食で痛みは和らいできた。恐る恐る3日目からトロトロになった白米おかゆを一口。めちゃうまい。一回分は小皿程度にして、お腹が痛くなるようであればまた絶食という覚悟で食事を再開しましたが、そこからお腹が痛くなることなく。これまで、どんなに運動しても70kgを切ることなかった体重が、夢の68kg台に。

まだまだ様子見をして、数週間後には大腸カメラを受ける予定。昨年、健康診断で大腸カメラを受けた際には特に所見はなかったが、今回はどのような結果になるでしょうか。

憩室炎になりやすい人を調べたら、下記のようにある。

- 40歳以上の高齢の方

- 慢性的な便秘や肥満

- 喫煙の習慣

- 食物繊維不足の食生活

年齢だけは当てはまっていますが、他は当てはまらない。便秘は一切したことないし、肥満でもない。タバコは十数年前、結婚を機にやめました。食生活はアメリカに住んでいますが、ほとんど家で食べているのでバランス取れていると思います。それにしても、40歳以上って高齢なのか？

憩室炎は再発することがあるようなので、今後はより気を付けていきたいと思います。

海外転職後のアメリカでの不動産投資 05

前回「数値を公表しようかな」と書いたあと、すっかりブログを放置してしまいました。続けて記事を書くこともあれば、一度サボるとそのままになってしまうのは良くないですね。

さて、本題ですが、フロリダの物件を今年売却しました。きっかけは、テナントが契約更新のタイミングで退去したこと。COVID以降、フロリダの不動産は人口流入で活況が続いていましたが、直近は市場がやや冷え込み、家賃も下げざるを得ない状況になり、売却を検討しました。

テナントが退去したのは2025年2月。当時は関税交渉をきっかけに株式市場が急落し、先行き不透明感が漂っていました。周辺の相場は家賃2,600〜2,700ドル程度。これまでの家賃2,900ドルより下がりますし、空室期間や持ち続けることによる大規模修繕リスクも考えると、売却に傾きました。

エージェントに売却査定を依頼すると、42万〜46万ドル。購入時は39万ドルでしたので値上がりはしているものの、手数料や修繕費を差し引けば大きな利益は見込めません。それでもリスティング価格は45万ドルに設定し、オープンハウスを準備しました。

修繕は遠隔で業者を探す必要がありましたが、写真やビデオを活用しながら進め、最終的に6,500ドルで依頼。対応も丁寧で仕上がりには満足でした。

オープンハウス初回では買い手がつかず、しばらくして入った最初のオファーは46万ドル。ただし「Seller’s Credit 3%」付きで、実質44.6万ドル。交渉の末、クレジット額を1万ドルに調整し、45万ドルで合意しました。しかし買主はFHAローン利用者。審査も厳しく時間もかかる上、最終的に買主が失職し契約は白紙に。手付金も返して振り出しに戻りました。

その後もオープンハウスや内覧を繰り返しましたが、条件の良いオファーはなかなか出ず…。2週間後、ようやく「45万ドル、Seller Credit 1%」という現実的なオファーが入り、これを受け入れました。今回は無事に契約が進み、1か月半後に売却完了。

テナント退去から売却成立まで約3か月。家賃収入が途絶える中でローンを払い続ける日々は不安でしたが、ようやく区切りをつけることができました。

とまあ、前置きが長いですが、本物件の数字を全公開。

賃貸による収支

賃料収入

+$106,600 (約3年間)

借入金利

−$27,000

保険、固定資産税

−$28,000

修理関係

−$38,000

管理費、ガーデナー等

−$15,000

合計

 −$1,400

修理には屋根、フェンス取替、大木の伐採、エアコン取替、ペイント、売却前の全体修繕等を含んでおり、結構コストがかかっており、3年間の賃貸収支はほぼトントン。

売却による収支

売却額

+$450,000

購入額

−$390,000

購入時諸費用

−$10,000

売却時費用(不動産屋の手数料)

−$27,500

合計

+$22,500

賃貸収支と合わせて$21,100のプラス。

購入時の頭金として$125,000を投入しているので、3年間で16.9%、年利にして5.6%といったところ。現在価値とかに引き直しておらず、単純計算ですが。所得税も考えたら、残念ながら大したプラスにはなりませんでした。

海外転職後のアメリカでの不動産投資 04

前回投稿から結構過ぎてしまいましたが、購入した物件が無事に貸し出せた話の続き。毎月の家賃は$2,900、ローン返済・固定資産税・保険などの毎月負担が約$2,000。何事もなければ、毎月$900くらい浮く計算。ただ、バックヤードが広いのでガーデナーの費用として$100/月かかる。他にも修繕があれば負担もあるし、安心できないのが賃貸オーナー。

購入した際に、バックヤード屋根の修繕が問題としてあったので、貸し出した後も工事業者とPermitの状況についてやり取りしていましたが、遅々として進まず。一定の工事には市のPermitが必要なようです。申請をちゃんとしていて進まないのか、申請に手こずっているのかもよく分からないし、オーナーの私が近くにいないので後回しにされているのではないか？なめられているのではないのか？とりあえず、できることは定期的なフォローアップの連絡。

そんなこんなで、購入してから過ぎること半年。Permitがようやく承認されたようです。工事業者が取り掛かれるのはその時点から。そこで浮上した問題が、当初見積もり時点から半年以上経って、その間に原材料、人件費が大幅に上昇したということ。COVIDを契機にアメリカで顕著であったのが、労働力不足による人件費と原材料費の上昇。半年以上前の見積もりなんて当てにならない。だから私は購入時に、当初見積もりの$25,000で収まるか分からないと主張していたのに、不動産屋がプッシュしてきた。ここまで長引くと当然思いませんでしたが、その時に工事費が$25,000を超えたら負担するように、不動産屋に言質を取っていてよかった。新たな見積もりは$28,000。当初よりも$3,000アップ。追加負担については正式な契約を交わしていたわけではありませんが、メールでのやり取りもあるし、信用ビジネスでもあるので、しっかり支払ってくれました。とは言え、今後その不動産屋には頼ることはしません。

賃貸オーナーとして他にもかかる費用としては、フロント／バックヤード手入れにかかるガーデナー、洗濯乾燥機の突発的な修理、フロリダは特になのかもしれませんが、ハリケーンによる突風による庭のフェンスダメージの修理、その他諸々。エアコンの入れ替えなんかも不測の修理でした。住宅購入時に数年後に入れ替え必要かもと言われていましたが、その通り確かに数年後に入れ替え必要なほど効きが悪くなったようです。フロリダでエアコンなしは致命的なので仕方ないとして、家全体のエアコンシステムなので、金額にして$6,000でした。

いずれにしても、突発的な出費を考えても、年間の家賃収入と費用は今のところマイナスではなく、順調に進んでいます。次回投稿にはある程度の実数値を公開しようかな。

ヤセなければ 03

本格的にダイエットを決意したのは、健康診断で血圧が高めになり、血液検査の数値も上限を超えるものがでてきたから。加えて、親の病気も発覚したことから、やはり健康体にならなければいけない、という意識も働いたのかと思います。

ダイエットとはいえ、これまでだって運動を続けたり、炭水化物を制限したり、試みはしていました。いずれも（自分の中では）続けていたのに効果が出ないで、結局やらなくなったりするわけですが。確実にヤセるにはどうしたらいいのか。色々と調べてみる。やはり消費カロリーが摂取カロリーを上回らないと減るものも減らない。自分としては食事やお酒を我慢して、人生の楽しみは減らしたくない。そうなると、消費カロリーを増やさなければならない。

運動を増やすしかないか。これまでウォーキングしても減らなかった。ジムに行っても続かなかった。そもそも、どれくらいの運動をすればヤセるのか？調べによると、１キロ減らすには、なんと7,000kcalの消費が必要。過去10数年でジワジワ体重が増えていたものの、この数年は大体同じ体重を維持していた。同じ飲食生活を続けるには、運動で7,000kcalを消費するしかない。

7,000kcalの運動。ひと月で1キロ減らすとして、一日あたり230kcal。運動してお腹が減って、余分に食べてしまうことがあった時のことを考えても、一日あたり300kcalを目標にすることに。300kcalを消費するには何をするのがいいか。サイクリングで1時間、ジョギングで45分、水泳30分、ウォーキング1時間以上、その他もろもろ。毎日続けるには自宅でできるものが理想。ジムだと結局お金もかかるし、行くのが面倒くさくなってしまう。

ジムの機械で好きだったのがElliptical。手足を動かすマシーンです。こんなやつ。

元々走るのは好きではなく、トレッドミル（ランニングマシーン）だと長持ちしない。Ellipticalだと結構ながく運動できる。これで300kcalを消費するには、30～40分の運動が必要となる。NetflixやYouTubeを見ながらやれば、それくらいは飽きずに続けられそう。ガレージに置けば自宅ですぐにできるし、汗をかいてもすぐにシャワーが浴びられる。

早速自宅ジム開始。マシーンの計算で300kcalになるまで続ける。時間にして、35～37分。最初の数週間は自分を奮い立たせて、意識をしなければ続かない。なんとか毎日続けて、一か月後、なんと体重は計算通り１キロ減。がぜんやる気が出てくる。更に毎日つづけること、二か月後、更に１キロ減。こうなってくると、逆に毎日しないと増えてしまうのではないかという強迫観念で、帰宅後体は自然とEllipticalを求めてくる。

正式にElliptical運動を開始してから5か月後、体重は5キロ減。計算通り一か月１キロずつ減り、体重は74キロぐらいあったものが、69キロに。そこから毎日続けているものの停滞期。69キロから中々減りませんが、運動をやめてしまうと増えてしまうという恐怖からやめられずにいる。いいことではありますが。

そんな調子で、Ellipticalお勧めです！

海外転職後のアメリカでの不動産投資 03

バックヤードの屋根修繕についてのこちらの意向は不動産屋に伝えた。こちらとしては想定外の費用負担は避けたい。工事をするには市のPermitを取る必要があるという点もひっかかる。こちらのローン審査が一か月以内なので、売り手にも一か月以内の修繕完了か、工事費用分の値下げを要求。

相手側の動きは逐一分からない。とりあえずこちらのやるべきローン関係の手続きを淡々と進める。収入の証明、保有口座の残高証明、各種申請書類、パスポート、ビザ、書類の嵐。何だかんだやり取りを経て、ローンの審査は無事に完了。いつでも買える状態になった。

その時点で売り手側の修繕が終わっていない。終わるどころか始まってすらいない。そもそも、Permitの申請すらしていないという事が発覚。売り手側は既に次の買い物件を決めているようで契約をまとめたい様子。こちらとしてはいくらになるか分からない修繕が未確定のまま契約は進められない。そもそも修繕はいくらするのか。先方が取った見積もりは$20,000くらい。こちらとしては信用ができない。こっちが手配した業者に見積もりを取らせたいので、取り決めの期日延長を申し入れる。折しも、タイミング的には金利が来月には結構上がりそうな状況。長引くのはこちらにとってもよくない。

急いで修繕の見積もりを取る。年末、クリスマスのタイミングでもあり、見積もりに来てくれる業者も限られていた。それでもなんとか来てくれた業者が出した見積もりは$28,000。売り手の見積もりとは$8,000もの開きがある。当然ながら受け入れられないので、こちらの見積もりをベースに交渉をしなければならない。

こちら側の不動産屋は、$25,000くらいまで妥協してでも話をまとめるべきだと薦めてくる。その人の知り合いの業者に頼めば$25,000くらいで収まる可能性はあると。でも、結局費用を負担するのは不動産屋ではなく、こちらの話。そんなにあなたが勧めるのであれば、工事費が$25,000以上になった場合に払ってくれれば妥協すると伝えた。そうでなければ、こちらとしてはキャンセルする意向。味方であるべきこちら側の不動産屋のくせに、Inspectionも終わって、ローン審査も終わった時点でキャンセルしたら、こちら側の都合になるので、手付金は戻ってこない、と脅してくる。そもそも、修繕の件を進めていない売り手側の責任なのに、買い手側不動産屋までが売り手側の立場になって進めてきたのが腹立たしい。

納得いかないままでしたが、これを逃したらまたCash Buyerに負けるプロセスを繰り返すことになるので、多少は妥協。修繕費が$25,000以上になった場合に不動産屋が負担すると書面上でも確認してくれたので、進めることになった。

契約成立、引き渡し時点では結局修繕は完了どころか開始はしていませんでしたが、修繕費用相当である$25,000は差し引かれたのでよしとする。レンタルに出すにあたって、マイナー修繕、クリーニングをすればすぐに貸し出せるとのこと。貸し出しするにあたって遠方でもあることから、Property Managerが必要なので、別記事に記載したCo-Workerからその地域のProperty Managerを紹介してもらう。

購入して一か月以内に貸し出し。数字は下記にまとめますが、貸し出し後2週間以内に数件の応募。その中で選んで、一か月以内には契約締結。借り手は、バックヤードの屋根の修繕については了承なので、出だしは、まずまず。とはいえ、やはり修繕は一筋縄ではいかないのでした。

購入価格　$390,000

頭金　　　$125,000

ローン金額$265,000

毎月ローン額                   $1,150（元利均等、30年ローン)

毎月保険、固定資産税額    $   800

                                    $1,950

貸し出し家賃は$2,900なので、$950くらいが毎月のプラス。しかし、色々とメンテナンスにかかるものもあり、単純にプラスにはならない。詳細は追記しましょう。

海外転職後のアメリカでの不動産投資 02

さて、フロリダはタンパの不動産投資の続き。Cash Buyerに次々と敗れ続けるも、本物件は１番手、２番手のオファーがキャンセルになり、ようやくチャンスが巡ってきた。

4 Bedroom、3 Bathroom。タンパの空港へのアクセスもしやすく、University of South Floridaも通えるので、空港関係者、大学関係者の借り手がつくかな、なんて、まだ購入できていないのに妄想。

リフトプライスが約$370,000。しかし、１番手、２番手が上乗せオファーをしたせいで、約$20,000増に。でもまあこれくらいの上乗せならば許容範囲。ベイエリアでは$1,200,000の家が最終的に$1,500,000とかなったりするし。

オファー内容に双方合意後、進めなければならないのが手付金の支払い、Inspectionとローンの手続き。１週間以内にInspectionをしたうえで、修理すべき箇所があれば交渉。ローンは買主の了承次第ですが、１ヶ月以内にまとめる必要あり。

手付金については、オファーの際に$10,000と決めていた。Cash Buyerに対抗するアピールポイントとして、手付金を増やすことで、本気度を示せると言うような事を不動産屋は言ってましたが、いくら手付金を払おうとも、同じオファー額ならCash Buyerには勝てないと思うけど。Inspectionで不具合があり、受け入れられない内容であれば、オファーを取り下げ、手付金は戻ってくる。また、ローンの審査が通らなかった場合も手付金は戻ってきます。Inspectionの費用は業者次第ですが、$500〜$1,000くらい。

Inspectionの手配もありますが、Appraisalの手配もある。Appraisalはローン会社が貸すにあたって、物件の担保価値が見合っているかを判断するために評価するために必要とのこと。当然ながらこれにも費用がかかる。Inspectionをして不具合があった場合に、オファーを取り下げる場合はAppraisalをしたら無駄になってしまうので、理想的にはInspectionをして問題がない、もしくは問題があったとしても交渉したり、許容できることを確認してからAppraisalの手配をするべき。でもCash Buyerに張り合うためにローン審査の時間を短くすることもあり、同時並行で進めるということになる。

Inspectionの結果ですが、大きな問題として発覚したのがバックヤードの屋根。現オーナーがバックヤード出入口に日除けの屋根を追加したものの、市が必要とするPermitを取っておらず、施工方法も基準を満たしていないということで、やり直しが必要になる点。当然ながら内覧の際やオファーをする際には事前申告されていない。１番手、２番手の人たちが引いたのもこれが理由だったのか、と納得。写真をみたら確かにずさんな工事と思えるような出来上がり。私の不動産屋は内覧の時にこんなのも見抜けなかったのかと憤る。自分で見に行っていたら必ず気になる点だったと思いますが、リモートで不動産を購入しようとする時の限界がまさにこれ。不動産屋は契約が成立すれば手数料が入るので、信用してはいけません。

他にもちょこっとした問題点はあったものの、すぐに修理や改善できるレベル。しかし、Permitが必要となるレベルの修繕は次元が違う。せっかくオファーが通ったものの、契約が成立するまでには解決しなければいけない。こちらの要求としては売買成立までに基準に沿った修繕の完了。売り手は既に次の物件購入の目途を立てているらしく、売却が決まらないと購入も進まない。決してこちらが折れる必要はない。でも、不動産屋が言うのは、これがチャンス、決めた方がいい。それはあなたの都合でしょ。

とは言え、次にこういうチャンスが訪れる機会は少ないでしょう。こちらの要求は引き渡しまでに修繕工事を完了するか、修繕費分の費用を売り手側が負担すること。Permitが絡んでくることもあり、当然ながら短期間での解決は難しいだろうと思うので、少しでも納得できなければこちらはオファーを取り下げる意向でこちら側の不動産屋に伝える。

一筋縄ではいかない不動産購入。つづく

海外転職後のアメリカでの不動産投資 01

さて、アメリカ赴任中に検討していた不動産投資、踏ん切りがつかずに断念しましたが、しぶとくも帰任前に現地で転職をしましたので、不動産投資の検討は続く。

シリコンバレーでの不動産価格は馬鹿みたいに高い。一軒家、2 Bed Room 1 BathでもUS$1.0M～US$1.2M(赴任当時)。しかも、買ったあとに様々な手入れ（ペイント、屋根裏、電気工事、水道管など）をしないといけないので、更に金がかかる。3 Bed、4 Bedなんてなると更に値が張ります。タウンハウスであれば、割安ではありますが、HOAに$500～$800/月追加でかかるので、毎月の支払いが大変。

資金に余裕があれば値下がりリスクもないし、家賃もある程度は取れて、いいテナントを見つけやすいのでベイエリアの不動産は魅力的でしょう。私みたいに頭金は払えるけど、かなりの部分をローンしないといけない、となると投資物件としては向きません。そもそも、そこまでの頭金がないから居住物件としても買えないのですがね。

割安のテキサスも別投稿で書いた通り、貸し出し家賃が低い、固定資産税が高い、土地が余りまくっているので新築が続々出てくるので、値上がりペースも緩やかであろう、という落とし穴。

そんな中で転職先のSenior Managerの一人と投資の話になって、その人はカリフォルニアに持ち家、テキサス、フロリダに投資物件があるとのこと。為になる情報を具体的数字を交えて教えてくれる。そこで出てきた話がフロリダのタンパ。コロナのパンデミックを機に、カリフォルニア、ニューヨークの大都市圏から、テキサス、フロリダに人口が流出しましたが、タンパも流出先の一つ。リゾート先としての魅力もあり、全米100位以内であるUniversity of South Floridaもある。

さて、肝心のおうちの方はというと、4 Bedroom, 2or3  Bathroomでも、ロケーション、広さによりますが、$380k～$500k程度。なのに、貸し出し家賃は$3,000くらいいける。テキサスよりも家賃が高い。もう、ここしかないでしょ？その時の住宅ローンの利率が3.5%くらい。翌年には明らかに利上げ観測されているので、タイミングとしては今しかない。

早速不動産屋と連絡を取り、希望の物件をいくつか内覧してもらい、オンラインミーティングで家を見せてもらう。遠いし、コロナのタイミングだったので、実物を見ずに買うことになります。なので、不動産屋頼み。アメリカのいい所は、不動産屋の手数料は基本的には売り手が払うので、買い手の負担はゼロ。

気に入った家にオファーを出す段階で遭遇したのが、コロナ禍での住宅不足によるマーケットの洗礼。金利低下で家が買いやすかったものの、サプライチェーン、労働不足の問題で新築物件が不足し、中古マーケットが過熱しており、フロリダは最も熱い市場。オファー一軒目、Cash Buyerに負ける。オファー二軒目、またCash Buyerに負ける。オファー三軒目、またまたCash Buyerに負ける。全額Cashじゃなきゃ買えないのか！？と落ち込んでいたら、三軒目のBuyerがキャンセルしたみたく、2番手、3番手のBuyerが再オファーするチャンス。こちらも予算があるので、同じ内容でのオファー、、、通らず。2番手のBuyerのオファーが通ってしまった。ご縁がないのか、と更に落ち込んでいたら、2番手のBuyerもキャンセルして順番が回ってきた。

冷静に考えれば、Buyerが次々と何故キャンセルしたのか考えないといけないところでしたが、不動産屋がチャンス、とかいうし、こちらとしてもこんなチャンスがなければ買えないと思ったので、進めることに。その後、色々と手こずることになりますが、続きは次の記事で。

海外赴任中のアメリカでの不動産投資 04

結論から言うと、「海外赴任中」では不動産投資はしませんでした。海外赴任の開始時期や帰任命令の時期をあまり明確にしてはいませんが、海外赴任期間は3年程度でした。そこからの帰任命令。投資に踏み切れませんでした。でもこれまで書いてきたようにかなり魅力的。シリコンバレーの不動産は赴任期間の3年でもグングン上がっていましたし、他の大都市圏も同様。購入意欲はめちゃくちゃ高かったですが、帰任を考慮すると弱気になってしまいました。

なので、以降は「海外赴任中の」という件名から外れますが、不動産投資の話。海外赴任してから現地採用転職したことは他の記事にも書いています。転職先で、Managementレベルと話していて、私がAccounting/Financeということで投資関係の話に。彼はカリフォルニアの持ち家に加えて、テキサス、フロリダに投資物件を持っているとのこと。具体的な投下資本、毎月の収支などを包み隠さず話してくれる。かなりの参考になる。

これまでの懸念であったコスト関係の疑問が経験者によって明らかになる。なおかつ、その当時、コロナが明けて、金利が上がろうとしているタイミング。低金利で投資できる最後のチャンスかも。色々な歯車が重なり合った感じでした。よし、やってやろう。

タイミング的には「海外赴任中」ではなくなるので、別記事にします。

海外赴任中のアメリカでの不動産投資 03

本気で投資用の物件探し。シリコンバレーは高すぎて無理なので、目を向けたのはテキサス。テキサスも大きな都市がいくつかある。Houston、Dallas、Austin等など。折しも、赴任したころですが、Toyotaがアメリカ本社をカリフォルニアのTorranceから、テキサスのPlanoへ引っ越しするとのニュース。理由の一つもズバリ、不動産価格が安く、従業員の満足度を高めるためとのこと。Planoってどこだ？

PlanoはDallasの北、人口20万人くらいの地域らしい。Toyotaが移転するくらいだからいい所なんだろう。一軒家の値段は検索当時2019年位は$300k～$400k。MortgageのRateはその時4%くらい。ベイエリアの1/3くらいの価格。それでいて、建物の広さは2倍以上。家賃はどうかというと、ベイエリアの貸出家賃は2Bd2Bathで$3,500くらい(当時)、テキサスだと$2,000くらいか？

計算をしてみる。$400kの家だとして、頭金20%で$80k。まあそれくらいは払える。$320kのローンに対して年率4%で、毎月の支払いが約$1,500。加えてProperty Tax、Insuranceを考えたら毎月$2,200くらいのコスト。テキサスの唯一の落とし穴、それはProperty Taxの税率が2%近いようで、それが結構高い。物件に対する貸出家賃が$2,000程度だったら、毎月マイナス。金利が高いので、やはり頭金はもっと出さなければいけないか。

住んでいるのはカリフォルニア。投資検討がテキサス。気軽に内覧に行ける距離ではないので、不動産屋を検索して、夏休みの旅行ついでに不動産内覧ツアーを計画。やはりカリフォルニアとの違いを実感する為にも、百聞は一見に如かず。

そうして、旅行ついでの不動産内覧ツアー。重点的に見たのはPlanoと更にその北Frisco。Planoの発展に伴って、拡大してきているとの不動産屋からの情報でどんなもんか見に行ってみた。

とにかくテキサスは広い。東京出身の自分には、カリフォルニア、ベイエリアだって十分広い。（San Franciscoの市内だけは別で、狭いですが）。ところが、テキサスの家はテレビ・映画で見るアメリカの家そのもの。高い天井、広々としたリビング、美しいフロント・バックヤード、オープンキッチン、各部屋についてるバスルーム。なのに、家の価格がベイエリアの1/3。

もう少し頭金を追加して購入すべきか？帰任は目前かも知れない。投資するか？購入後、無事に借り手はつくのか？貸し出し中の管理はどうするのか？帰任後の体制をどうするのか？色々と不確定要素があり、投資判断がつかない。でもどの物件も気に入っている。まだ迷い中。。。

ヤセなければ 02

さて、ヤセなければ 02を読んでくれる人特別に、私の身長、体重を公開。

身長は170cmに少し足りないくらい。ヤセなければと思った時のピーク体重は74kgくらい。BMIでいうと、25.9。71kgを超えたくらいから、BMIは25超えでしたが、いや、まだ肥満手前、上限ギリギリ、とか自分を正当化していたように思います。私は決して太っていない。昔から肩幅広くて、マッチョとか言われていたので、体重が多かったとしても、骨格のせいだ、なーんて言い聞かせていました。

これまでだって、ささやかな抵抗はしていました。子供と遊ぶのにもカロリーを使うので、子供の相手にした時間が運動の時間と言い聞かせて、別途運動はしていなかった。でもそれではいけないと、ジョギングを決意しようにも、走るのは嫌い。結局ウォーキングになる。せいぜい30分程度で飽きるし汗はさほどかかない。でも、でも、それではいけないとジムに加入する。

ジムには器具があるので、真新しくて最初のうちは結構飽きずに30～40分は運動が続く。各種器具があり、更にスイミングプールもあって、サウナもある。ついに減量が期待できるか？ジムに加入して数か月。最初の数か月はそれこそ週に最低2回は通いました。なのに、何故だか、色々な理由をつけて段々と足が遠ざかる。そうこうしているうちに、コロナというものがきてジムは入場制限＋マスク、バスタオルサービスも取りやめ、なのに会費は値上げ。何にもプラスにならないので退会した。

さあ、そんなこんなで72kg～74kgという、自称ヤセでもなければデブでもないゾーンをさまよっていました。多分、日本と違って、会社終わりに飲みに行ったりしないので、無駄なおつまみ、無駄な二次会、三次会がないのがブクブク太る要素にならなくていいのでしょうね。日本はアフターファイブで濃密な関係性を築きますが、そんなのなくてもアメリカでは大丈夫。

その代わりに自宅では結構飲む。外で飲めない分を家で飲む。安上がりだからもっと飲んでいたかも。でも、外で飲み食いするのと違うので、おつまみとかしないし、体重増加はなかった。自宅飲みを繰り返していた結果なのか、血圧高めで、血液検査の数値もよくなかったのでしょう。

ヤセるには運動するしかない。運動、何が自分に向いているのか。散歩はそこまで運動効率が良くない。ランニングは自分向きではない。ジム行っても同じ。色々とチョイスがあっても自分に合う運動があまりない。唯一気に入ってたのはサウナ、水泳、ジャグジー、Elliptical。

結局はElliptical一本になるわけですが、つづく。