仕事は相変わらずなんだけど
土地探しで忙しい。
でも、楽しいよ
知らない世界の話を聞くのは楽しい。
土地ってのは利益を生むんだよ。
売買の利益じゃなくてさ
その土地の上に労働が乗っかって物を生産していく
農業なんてね、その典型的な姿だと思うんだ。
何ヘクタールの土地でどのくらいの作物を出荷できるかってね
そういう話で土地は利益を生む。
商業だって同じことだよ
仮にデパートを建てたとして、どのくらい人を集めることができるか？
それが土地の価値になるわけだ。
だから適正価格ってものがある。
株価が企業の決算に影響を受けるようにさ。
基本的には適正価格がある。
もちろん、未来を一切排除した、現状の価格で留まりはしないよ。
未来をちゃんと想定した適正価格になる。
誰も見ることができない未来だからね、そこに不安定さが生まれる。
僕はこんな感じで土地の価格は決まっていくと思うのね。基本的には。
今年、１６年ぶりに全国の公示地価が上昇しっていうニュースが流れた。
わずか0.4％だけどね、土地デフレからの脱却なんて言われた。
東京の都心部ではさ、
5.6年前かな、外資が買い漁ってるなんていう噂があって
土地バブルなんて言葉も聞かれたよ。
新興不動産の株価も元気でね
利上げの頃までかな、すごい騰がってたよ。
当時、バブルの半値だったもの。
土地から生まれる利益、その適正価格を割り込んでたのかもしれないね。
そして、それを価格の底打ちだと感じてね
他の適正価格以下の土地が買われていく。
都市の商業地が先行して地価が騰がるのはそういうことだと思う。
だけど、次にくるのは希少性だよ。
最悪、根拠はあっちが騰がってるから、こっちも騰がるだろうという見通しだけ。
「騰がらなきゃおかしい」という話になってしまって
土地から生まれる利益という基準から乖離していくんだ。
そうやって東京の地価は騰がっていった。
いろんなところで聞いた話を統合すると、そういうことみたいだ。
僕の住んでるところもね
5・6年前から比べると50％くらい騰がってる。
住宅地だからさ、「土地から生まれる利益」は限られてくるからね
適正価格がどのくらいなのかはわかり難いよ。
ただ、ワンルームで最低でも7万円くらいだろうからね
12部屋のアパートを建てれば、単純に一ヶ月84万円。
一年で1000万円くらい生むわけだ。
建物の費用は4年で返済できる。
また、その土地の生む利益を担保にしてお金を借りることができる。
借りたお金で、どこかの土地を買って同じように運営していく。
よくわかんないけどさ、たぶんこれが不動産投資って奴なのかな。
それが進んでいけばさ、アパート経営という中間にあるものが省略されちゃって
それを想定しながら土地だけの交換・売買がおこなわれるようになって
バブル期に繁盛してた土地転がしって奴になるのかもしれない。
でも、泡は消えるものだからね
ちょっとした原因で下がる。
実は今、東京はそういう状態にあるらしい。
都心部は地価は頭打ちで、もう二年くらい前から下がり始めてるんだそうな。
都下の繁華街、たとえば吉祥寺なんかはね
少し遅れて、今年の夏ごろで頭打ち、今は下がり始めてる。
数年前までは一坪200万円くらいだった駅前も、今は倍の400万円だってさ。
マンションの建設ラッシュで地価が高騰した武蔵小金井も
ある業者が調子に乗って吉祥寺と同じくらいの値段を付けたらしいけど
それを原因に頭打ちで下落に向かってるらしい。
聞くところによると、マンションの9割が空室だって話だし
まぁ、マンションは50％くらいその土地の1坪単価より高いからね
僕も異常だと思うよ。
基本的にマンションは利益を生まないからね
土地から生まれる利益を考えると
マンションの高騰は異常だと思う。
ただ、株と違ってね
急激な値下がりって言っても、秒単位じゃないからね
情報の速度が違うからさ、ゆっくり下落傾向だと思うんだ。
ちょっとね、売買の間に賃貸を挟もうかと思ってるんだ。
僕の住んでるところは
無茶な騰がり方もしてないからさ、それほど影響ないかと思うんだけど
株も不動産もさ、買い方と売り方、両方が納得してはじめて成立する売買だからさ
ゲームソフトを売るようにね、いったん会社が買い取って利益を乗せてってわけじゃないからね
雰囲気、ファンダメンタルっていうの？
「値下がり」っていう印象を持っちゃうとさ、他の関係ないものまで引っ張られちゃう。
無関係だなんて言ったって誰も聞いちゃくれないよ。
もちろん、適正価格を割ったらね、買いが入るんだろうけど
心配なのはさ、嫌がられてしまうことなんだよ。
住み替えしようと考えてた人がね、違う方向にお金を使ってしまう。
そうなると意識が戻ってくるまで待つしかない。
逆にね、お金を持ってればさ
そういう不人気の頃にね、安く良いものが手に入るかもしれない。
賃貸の家賃分ほどの利益があるかどうかは疑わしいから
難しいところだけどさ。
なにしろさ、不動産会社に呼ばれて行ったり
ちょっと暇を見て、入ったりしてるんだけどね
住宅情報館はお勧めだよ。
だってさ、ちょっと話を聞いただけなのに
3000円分のマクドナルドのカードをくれた。
嬉しいね、かなり嬉しい。
一応、言っておけば野村不動産はタオルをくれた。
みずほ信不動産は、パーキング代1000円も払ったのに
何もくれなかった。
他のところは駐車料金持ってくれたのになぁ‥
まぁ、別にいいんだ。
そういうことじゃないものね。
土地探しで忙しい。
でも、楽しいよ
知らない世界の話を聞くのは楽しい。
土地ってのは利益を生むんだよ。
売買の利益じゃなくてさ
その土地の上に労働が乗っかって物を生産していく
農業なんてね、その典型的な姿だと思うんだ。
何ヘクタールの土地でどのくらいの作物を出荷できるかってね
そういう話で土地は利益を生む。
商業だって同じことだよ
仮にデパートを建てたとして、どのくらい人を集めることができるか？
それが土地の価値になるわけだ。
だから適正価格ってものがある。
株価が企業の決算に影響を受けるようにさ。
基本的には適正価格がある。
もちろん、未来を一切排除した、現状の価格で留まりはしないよ。
未来をちゃんと想定した適正価格になる。
誰も見ることができない未来だからね、そこに不安定さが生まれる。
僕はこんな感じで土地の価格は決まっていくと思うのね。基本的には。
今年、１６年ぶりに全国の公示地価が上昇しっていうニュースが流れた。
わずか0.4％だけどね、土地デフレからの脱却なんて言われた。
東京の都心部ではさ、
5.6年前かな、外資が買い漁ってるなんていう噂があって
土地バブルなんて言葉も聞かれたよ。
新興不動産の株価も元気でね
利上げの頃までかな、すごい騰がってたよ。
当時、バブルの半値だったもの。
土地から生まれる利益、その適正価格を割り込んでたのかもしれないね。
そして、それを価格の底打ちだと感じてね
他の適正価格以下の土地が買われていく。
都市の商業地が先行して地価が騰がるのはそういうことだと思う。
だけど、次にくるのは希少性だよ。
最悪、根拠はあっちが騰がってるから、こっちも騰がるだろうという見通しだけ。
「騰がらなきゃおかしい」という話になってしまって
土地から生まれる利益という基準から乖離していくんだ。
そうやって東京の地価は騰がっていった。
いろんなところで聞いた話を統合すると、そういうことみたいだ。
僕の住んでるところもね
5・6年前から比べると50％くらい騰がってる。
住宅地だからさ、「土地から生まれる利益」は限られてくるからね
適正価格がどのくらいなのかはわかり難いよ。
ただ、ワンルームで最低でも7万円くらいだろうからね
12部屋のアパートを建てれば、単純に一ヶ月84万円。
一年で1000万円くらい生むわけだ。
建物の費用は4年で返済できる。
また、その土地の生む利益を担保にしてお金を借りることができる。
借りたお金で、どこかの土地を買って同じように運営していく。
よくわかんないけどさ、たぶんこれが不動産投資って奴なのかな。
それが進んでいけばさ、アパート経営という中間にあるものが省略されちゃって
それを想定しながら土地だけの交換・売買がおこなわれるようになって
バブル期に繁盛してた土地転がしって奴になるのかもしれない。
でも、泡は消えるものだからね
ちょっとした原因で下がる。
実は今、東京はそういう状態にあるらしい。
都心部は地価は頭打ちで、もう二年くらい前から下がり始めてるんだそうな。
都下の繁華街、たとえば吉祥寺なんかはね
少し遅れて、今年の夏ごろで頭打ち、今は下がり始めてる。
数年前までは一坪200万円くらいだった駅前も、今は倍の400万円だってさ。
マンションの建設ラッシュで地価が高騰した武蔵小金井も
ある業者が調子に乗って吉祥寺と同じくらいの値段を付けたらしいけど
それを原因に頭打ちで下落に向かってるらしい。
聞くところによると、マンションの9割が空室だって話だし
まぁ、マンションは50％くらいその土地の1坪単価より高いからね
僕も異常だと思うよ。
基本的にマンションは利益を生まないからね
土地から生まれる利益を考えると
マンションの高騰は異常だと思う。
ただ、株と違ってね
急激な値下がりって言っても、秒単位じゃないからね
情報の速度が違うからさ、ゆっくり下落傾向だと思うんだ。
ちょっとね、売買の間に賃貸を挟もうかと思ってるんだ。
僕の住んでるところは
無茶な騰がり方もしてないからさ、それほど影響ないかと思うんだけど
株も不動産もさ、買い方と売り方、両方が納得してはじめて成立する売買だからさ
ゲームソフトを売るようにね、いったん会社が買い取って利益を乗せてってわけじゃないからね
雰囲気、ファンダメンタルっていうの？
「値下がり」っていう印象を持っちゃうとさ、他の関係ないものまで引っ張られちゃう。
無関係だなんて言ったって誰も聞いちゃくれないよ。
もちろん、適正価格を割ったらね、買いが入るんだろうけど
心配なのはさ、嫌がられてしまうことなんだよ。
住み替えしようと考えてた人がね、違う方向にお金を使ってしまう。
そうなると意識が戻ってくるまで待つしかない。
逆にね、お金を持ってればさ
そういう不人気の頃にね、安く良いものが手に入るかもしれない。
賃貸の家賃分ほどの利益があるかどうかは疑わしいから
難しいところだけどさ。
なにしろさ、不動産会社に呼ばれて行ったり
ちょっと暇を見て、入ったりしてるんだけどね
住宅情報館はお勧めだよ。
だってさ、ちょっと話を聞いただけなのに
3000円分のマクドナルドのカードをくれた。
嬉しいね、かなり嬉しい。
一応、言っておけば野村不動産はタオルをくれた。
みずほ信不動産は、パーキング代1000円も払ったのに
何もくれなかった。
他のところは駐車料金持ってくれたのになぁ‥
まぁ、別にいいんだ。
そういうことじゃないものね。