相続対策での土地活用のリスクヘッジ

相続対策での土地活用の一環でアパート・マンション経営をする場合、土地部分の取得費がない場合がほとんどなので収支はプラスになってくる。

エリアにもよるが1億円程度の建物でも、年間百万円単位のプラスがでてくる。

ではそのお金をどの様にしているかと言えば、ほとんどの方が金利が限りなく“0”に近い銀行に預けているのが現状だ。

このお金を効果的に働かせる事が出来れば、前回書いた「相続対策での土地活用のリスク」にも対処できる。

このお金をオフショアで10％前後の複利運用で増やす事で空室、家賃の下落、滞納、修繕費に充てるのである。

例えば、月々10万円 (年間120万円)を普通預金に預けた場合

10年後は約1202万円

　　　　20年後は約2408万円

一方、オフショアで運用した場合

　　　　10年後は約2000万円

20年後は約3980万円

20年後で比較すると1500万円の差になってくる。

また、被相続人から相続人に積立てるお金を贈与し、相続人名義で積立てることで被相続人の資産を殖やす事無く、相続税の納税資金なども合法的に確保できる。

オフショアは日本人には馴染みがない為取っ付き難いかもしれないが、世界には日本にない良い商品もたくさんある。

「投資に元本保証などない。」と思われる方がほとんどだと思うが、海外にはそういう商品もある。現に野村証券の海外法人も元本保証を販売している。

まずは自分なりに多くの情報を取ってみるのが必要である。

「知っている」か「知らない」か、が大きな差になってくるのだから。

相続対策での土地活用のリスク

資産家のうち土地の保有割合が大きい方は土地活用による税金対策を行う。

よくあるのは、金融機関に借金をしてアパートやマンションを建てるやり方だ。

1億円の借金をして1億円のアパートやマンションを建てても、建物の評価額は約40％位にしかならないので、

1億円－約4000万円＝約6000万円

約6000万円の評価減になり、相続税を軽減できるのである。

また土地の部分も貸家建付地となり評価を落とす事ができる。

税金のメリットだけを考えると非常に有効なやり方かもしれないが、基本的に事業費の大部分を借入で行うので、リスクの部分も充分に考慮しておく必要がある。

アパート・マンション経営の主なリスクとしては

・金利上昇リスク　　

　変動金利の場合、金利が上がれば支払が増える

・空室リスク　　　　

　家賃保証もあるが保証料が掛り当然手取りは減る

・家賃下落リスク　　

　経年経過により家賃の下落は否めない

・ランニングコスト　

　経年経過による維持管理、修繕費は年々嵩んでゆく

日本の人口もすでにピークアウトしており、地方のアパート・マンションはよほど賃貸需要がない限り経営が成り立たない事が予想される。

いくら家賃保証があるからと言っても、入居がなければ保証会社だって保障家賃を下げざるを得ないのである。

常識で考えればわかりそうなものだが・・・。

業績が上向けば所得は増える？

日本経済新聞によれば、上場企業の株主への配当が3年ぶりの高水準となる見通しだ。

「株主への配当が増えれば、社員の所得もアップするのでは・・・」とついかんがえてしまいがちだが、はたしてそうなのだろうか？

円高やアジア企業の追い上げで国際競争力が揺らいでいる中、「減益でも増配」の傾向は一時的な業績変動より中長期的な視点から配当政策を決めるためらしい。

では業績が上向けば所得は増えるのか？

2000年度から2007年度の労働者平均所得と企業経常利益の資料と

2000年度から2007年度の1999年度比、企業配当と従業員給与の増減（資本金10億円以上の企業。中間配当は含まず）の資料をある本で見かけたが、その資料をみるかぎり答えは「Ｎｏ」である。

労働者平均所得と企業経常利益

2000年度　労働者平均所得　461万円　企業経常利益　35.9兆円

2007年度　労働者平均所得　437万円　企業経常利益　53.5兆円

1999年度比、企業配当と従業員給与の増減（資本金10億円以上の企業,中間配当は含まず）

2000年度　企業配当　　　+470億円　　　従業員給与　　　　+1983億円

2007年度　企業配当　+18兆7560億円　　従業員給与　－18兆8341億円

これを見ると利益が出ても企業配当にまわり、所得は増えないのである。

構造的にそうなっているので、「所得は増えない」ものと考え自分の人生設計を考えて行きたいものだ！