だまされずにマンション・住宅を買う方法

こんばんは

寒さに耐えるのもそろそろ

限界になり、今日からパッチ装着の

イナです。(*^-^)b

では本題に

だいぶ前に買ったこの本に↓

おもしろいクイズがあったので紹介します。

Ｑ　新築一戸建ての売買が行われました。様々な業種が絡んできますが、

一番利益を取っているのは、以下のどの業種でしょうか？　4択です。

（なお、物件価格は4,000万円　　借入れは3,500万円と仮定します。）

①売主の不動産デペロッパー

土地を仕入れて、建物は取引のある地元工務店に発注　土地付き建物として販売。

通常15％～25％の粗利益で価格設定しますが、そこから経費や販売手数料を差し引きます。

また、売れなかった場合のリスクを抱えています。

②建物を建築した工務店

通常の木造2階建てを約4ヶ月かけて建築　

ハウスメーカーなどとは違い不動産会社の下請けです。

継続して仕事はもらえますが、価格は厳しいものがあります。

③売買を仲介した会社

広告をだして集客して案内　仲介契約成立

売主と買主の双方から手数料を受領　（総額約240万円）

できますが、そこから広告費や人件費などの経費を差し引きます。

リスクは少ないので利益率は上がります。

④銀行

仲介会社から案件を持ち込まれ、金利３％で融資実行（元利均等35年ローン）

ローン事務手数料と保証料が約75万円ほど必要です。

さて、答は①から④のうちどれでしょう・・・・・・・・↓

④銀行

銀行はその場で利益をだしたのではありません。

この利益は実は後から発生します。

それは金利です。

金利３％で3500万円借入は総額5657万円も払わなくてはならず

金利だけで2157万円です。

皆さんは正解できましたか？

私はてっきり売主デペと思っていました。　それでは

住宅ローンのあぶない話

こんばんは

今日はとてもとてもさぶいのに、

夕方から野外で２時間もリフォームの打ち合せをしていたイナです。　　　

:ﾞ;｀;:ﾞ;｀;･o(ﾛ≦〃)　へぇーへぇーヘクション

それでは　本題に

最近、聞いた話によりますと

家を買ってもらいたいがために、

多重債務者（借金がたくさんある人）に向けて、その借金を住宅ローンで一本化しましょう。

という広告など見かけた方も多いと思います。

正直、こんなことをしないと家が売れないのは本当に辛いですね。

とある業者さんがこの方法で、新築の家を1件売ったのですが、

その新築の買主は住宅ローンの返済がはじまっても

一度も返済しないどころか、引越しもしないまま行方不明になったそうです。

（単に借金の取立てから逃れたいがために、家を購入したのでしょうか？）

後日、住宅ローンを取り付けた業者は銀行（保証会社？）から責任を追求され、

その家の債務をそっくり弁済したのですが、

そんな事件を起こしたが為に、その会社の全てのローン案件については

他行も含めてSTOPされてしまい、業務が立ち行かなくなってしまったとか。

過去に関東のほうで、外回りだけを新築に見せかけたハリボテの家に

ローンを実行させて詐欺を働いた犯罪がありましたが、

たえず信用を無くすことでの話題が多いから、

我々の業界のイメージはいつまでも悪いんですね。

私から家を買うお客様もそんな目で見ているのでしょうか？

時々たまらなくイヤな気持ちになってしまいます。

ミナミで出会った歌姫

こんばんは

前夜、飲みすぎたにもかかわらず、

休日返上で

お仕事に就いてきた、まじめなイナです。

忘年会のアフターに

カラオケでもということになり、

東心斎橋1丁目の[MERRY♪BAR　due]という

キレイなオネーサンがたくさんいらっしゃる

素敵なお店で2次会を楽しみました。

店内の雰囲気↓

キャストの女の子の中に

マライア・キャリーの「恋人たちのクリスマス」や絢香の「みんな空の下？」を

当人よりスゴイと言えるくらい上手な女の子がいたので、

尋ねてみると千詩亜（センシアさん）というプロの歌手だったんです。

　　　　　　　　　　↓

彼女の歌声にとても感動した、

私たち一行は、

来月29日に行われる彼女のライブチケットを

迷わず購入してしまいました。

（こんなおっさんがライブに行ってもいいのかな？・・・・・）

ＰＳ　チーママのリナさん、キャストのマミさん、

　　　今年一番の楽しい夜をありがとうございました。

　　いまどき　西城秀樹の「ヤングマン」を熱唱して、

　　振り付けまでご一緒していただき、ご迷惑をおかけしました。

【物件調査】

こんばんは　

明日の晩は「かごの屋」で当社の忘年会がある

イナです。

知り合いのIT企業の社長さんは

難波の「スイスホテル」でオシャレに

忘年会だそうです。・・・・・・・・o(TωT )　誰かチェンジして！

さて本題に

今日は、この押し迫った時期に、

大変ありがたいことに

売却依頼をいただきまして、物件調査のため

法務局北出張所　　　　ココ↓

と　大阪市役所　　　ココ↓

に行ってきました。

調査項目を簡単に申しますと

法務局では登記簿謄本や公図、地積測量図、建物図面など

市役所では物件概要や前面道路、上・下水道などについてを調べます。

業界に入って間無しの

右も左もわからない新人のころ、

上司にお前は「トーホン」を上げて来い！

と一言　指示されて

自分の戸籍謄本（コセキトーホン）を持っていったことがあります。

ちゃんと聞かない自分が悪いのですが、当時の上司や先輩は大爆笑でした。

※わからないことは素直に聞きましょう。

※知ったかぶりはダメ　知らないと素直に言える勇気をもちましょう。

※聞く相手の選択を間違えないようにしましょう。

今日調べたことが、すべて無駄にならないよう、明日から気合をいれて売りまっせぃ！　　

それではまた

フジホームバンクさんの物件

こんばんは

今日は温いのか、寒いのか、

はっきりとわかりにくい日でしたね。

最近「ペタっ」に生きがいを感じてきている？

いなです。

さて本題に

最近、懇意にさせてもらっている

フジホームバンクさんが自社で作成している

フリーペーパー　

（これです。↓）

当社と支店の店頭に「スーモ」と一緒に置いているのですが、

毎月無料で20部ほど頂いています。

内容は自社リノベーション物件の紹介で

アクタスの家具や感じのいい照明もつけて

1件1件丁寧に写真付きで紹介されています。

このフリーペーパーの何がいいかと言いますと

お客様から会社への問い合わせ先が一切入っていないので、

自分の連絡先のシールを「ペタっ」と貼って　　（ありゃまたペタっや・・・・(⌒￢⌒*)）

このままニーズのあるにお客様に渡せて、

且つ、もし成約になれば、フジホームバンクさんから正規の仲介手数料がいただけるんです。

タダほど高いものは無いといわれますが、

来てくれる営業の方も皆さん感じの良い方だし、

物件確認する時に電話に出てくれるオペレーターの方も

明るくて愛想が良く、とても気持ちのいい応対をしてくれます。

今月号は港区の中古マンションが2物件もあるので、1件くらい成約

出来ないかなぁと　甘いことを考えている今日この頃です。

【港区の2物件】↓

【天保山第5コーポ】

1118号室　68.75㎡　1180万円

地下鉄中央線「大阪港」駅　徒歩3分

システムキッチン、ユニットバス、洗面など新調

照明、家具付き　Ｓ51年2月築　南西、北東、2面バルコニー

大阪湾が眺める眺望　

【朝潮コーポ】

1108号室　51.30㎡　1098万円

地下鉄中央線「朝潮橋」駅　徒歩4分

最上階角部屋（南西向き）

インターホン、洗面新調　畳表替え　照明、家具付き

Ｓ48年11月築　食器乾燥機付き　眺望良好　向かいはグランドと公園

【誘導】取り付け時の注意事項

こんばんは

最近はタナボタが増えて来て、

いい感じで廻ってきている

いなです。

さて、本題に

我々、不動産業者は週末の販売時に

電柱とか標識に「誘導」を取り付けます。

こんなヤツ↓

この「誘導」をつけている時は

コソコソと周囲をうかがいながら、作業するのですが、（私だけ？）

たまに注意されたりして、危ない目にあいます。

先日、知り合いの業者の新人さんが

「誘導」をつけているところを、

警察に見つかり注意されました。

そのまま素直に謝ればいいものを、

その彼は

何を思ったのか、その場から逃走し、

最終的に警官3人にヘッドロックされるは柔道技で投げられるはの

上に取り押さえられて、交番に連行されたそうです。

（※学生時代にサッカーをしていたと言ってたから、

　足腰に自信があったのでしょうか？）

後から上司が迎えに行くと

交番で後ろ手に縛られて、

机に頭を押さえつけられいたそうです。（笑）

始末書で済ましてもらったから、

まだよかったものの

逮捕されてブタ箱行きなんてことになったら、

人生が変わってしまうところでした。(;^_^A

「誘導」をつけている同業者の皆さんへ

見つかったら素直に非を認め、

許しを請うほうがいいと思いますよ。

法定研修会 「悪質賃借人について」

こんばんは

仲介の売り土地が、1件決まりそうなので、

WAKUWAKUしながらブログを更新している

いなです。

さて、本題に

今日は、所属団体主催の法定義務研修です。

年4回行われるのですが、

大阪市内の同業者(代表者＆取引主任者）がたくさん集まりました。

「業界の社会的信頼の確立並びに業務の健全なる発展に寄与する

ことを目的としている」

とのことですが・・・開始5分で爆睡の方もチラホラといらっしゃいました。(^_^)v

（多分、皆さん日ごろの激務でお疲れなんでしょうね。）　私もついウトウトと・・・・・・

今日の講習では、今年10月実施の「住宅瑕疵担保履行法」

そして、えらい低金利になるかもしれない「フラット35S」

「賃貸業務の問題点」の3点が主題だったのですが、

それにしても賃貸には、えげつない輩がいますね。

【悪質借家人の例　神奈川県にて】

入居してすぐ賃料不払いになり、3～4ヶ月経ち、家主が督促すると

「来月に払います。」と言って6ヶ月経った。

それで訴訟になると

「何ヵ月後に必ず収入があるので、未払い家賃を全部払って立ち退きます。」

と言って、和解になる。

立ち退きの期日を3ヵ月後とし、そうすると、滞納が始まってから10ヶ月経ったが、

家から退去しないし、家賃も払わない。

和解調書に基づいて強制執行の申し立てをし、

執行官が出てきて断行を伝えると

ようやく1ヵ月後に賃料等は一切払わずに退去した。

大体10～11ヶ月住みつづけ、関東周辺をぐるぐる回り、

無料でもって暮している。

こんな輩を担当したら、それこそ大災難！

賃貸はやったことがないので、勝手がわかりませんが、

苦労されている方も多いと思います。

賃貸担当者の方へ

トラブルメーカーと対決した経験は、

きっといつの日か

何かいいことになって、あなたの元に還ってきます。

そう信じて業務に邁進してください。

それでは　また

土地購入で失敗しないために

いなです。

今日の朝食は新しい現場へ行く道の途中にある、

松屋の焼き魚定食490円でした。

結局、夕方までお腹が減らないほどのボリュームでしたよ。

では本題に

土地を購入するにあたって

エンドユーザーの方でも、単に価格が安いから　

という理由だけで買われる方はいないと思います。　（いわゆる坪単価の比較）

気に入った土地が出てきたら

色々と悩んだり、詳しい人に聞いたり、本やネットで調べたりして

検討されると思います。

そうした場合に稀にですが、見知らぬ第3者に先を越された経験は

ないでしょうか？

土地情報の入手までのスピードが遅かったら仕方ないですが、

検討に時間がかかり過ぎては、いい土地に巡り会うことはできません。

どんな土地にでも必ず一長一短はございます。

で、検討のスピードを早くするにはどうしたらいいんでしょう？

答はＣＭのあとで・・・・・

（って誰も笑っていない。完全にスベリマシタね）。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡

スイマセン　

答は「あと建築確認を提出すれば家を建てれる」

という状態で土地の値段を比較すれば、

検討も早いのではないでしょうか？

古家が建っていたら、その解体費用は土地価格にＯＮされますし、

測量がされてなかったり、境界が入ってなかったら、その費用も当然ＯＮされますし、

ガスや上下水道が引き込まれていなければ、引き込み工事代金がＯＮされます。

よう壁や側溝、会所も必要なら、それらすべて土地価格にＯＮされます。

完成宅地になるまでの費用を、意識するだけで土地の見方が変わりますよ。

プロの方には無用のアドバイスでした。　　　それでは、また

売れ残りを売っている方へ

こんばんは　

今日(昨日）も日中は暖かく過ごしやすかったですね。

まだ「パッチ」には手を出していないことを自慢している

いなです。

さて　本題に　

売れ残りを販売しているとテンションやモチベーションが下がりますよね

何で俺がこんな物件をみたいな・・・・・・

原因が価格の場合は値引きやサービスをすれば解決しそうですが、

値引きやサービスは社内的に困難を極めます。

【実話】

いな「早く売ってしまわないと、大変なことになりますよ。」

社長「なんでおまえが経営者目線になっとんねん。5万年早いわ！」

いな「相場からするとこれくらいの価格になるとおもうんですが・・・」

社長「そんな値段ならおまえはいらんやろ、小学生にでも商談させてた方がマシや！」

いな「今月も目標を達成できそうにないです。」

社長「ここから飛び降りるんがええんか、それとも売るんがええんか。お前の選択肢は二つだけや。」　

※40階建てのタワーマンションの最上階ベランダにて。

こんなことを言われて、ヤル気がでるのは、相当な　M　くらいです。（笑）

思い起こせば、あんな経験をしているからこそ

この仕事にのめりこんでいるのではないかなぁと

「若い時の苦労は買ってでもする。」

今ではむしろ社長に感謝しているくらいです。　

それでは

ワン子の紹介

こんばんは　　今日は過ごしやすかったですね

リクルートさんとの打ち合せがあったくらいで、

特にネタがない1日。

今日は我が家のワン子

（ウェルシュコ-ギー　♂）　チャッピー君を紹介します。

ご覧のように少々メタボなのが気になります。

でもその辺がいい感じなのか、

散歩の途中「キャーかわいい」と言って見知らぬギャルから

よく声をかけられるほどの孝行ワン子です。

（※決してナンパ用に飼わないでください。）

元々牧場で牛を追い立てる役割りの犬なんだそうで、

チャッピーも意外と足が早く、その片鱗はうかがえます。

あと、あのエリザベス女王もコーギーを飼っているそうです。　

それでは