区分所有法 建替え テキスト

区分所有法　建替え
建替えは時間の経過によりその効用を維持し又は回復するに多額の費用がかかることがあります。その場合には建物全体を建て替えることができると都合が良いのですが建替えが区分所有者に与える影響は極めて大きいです。そこで集会において区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数で建物を取り壊しかつ当該建物の敷地もしくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議(以下、建て替え決議という)をすることができるという厳しいルールが設けられています。なお建て替え決議については規約で別段の定めをすることはできません。

この建替え決議があった時は、集会を招集したものは遅滞なく建て替え決議に賛成しなかった区分所有者(その承継人を含む)に対し建て替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければなりません。催告を受けた区分所有者は催告を受けた日から2月以内に回答しなければならず、この期間内に回答しなかった区分所有者は建替えに参加しない旨を回答したものとみなされます。催告期間が経過した時は、建替え決議に賛成した各区分所有者もしくは建替え決議の内容により建て替えに参加する旨を回答した各区分所有者(これらの者の承継人を含む)またはこれらの者の全員の合意により区分所有権

敷地利用権を買い受けることができるものとして指定されたものは、催告期間の満了日から2か月以内に建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含む)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができます。

区分所有法 復旧大規模滅失 テキスト

区分所有法　復旧　大規模滅失
建物の価格の1/2を超える部分が滅失した大規模滅失の時には集会において区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数で滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができます。大規模復旧については規約で別段の定めをすることはできません。そしてこの決議に基づいて滅失した共用部分の復旧工事が行われることになります。ただこの工事にかかる費用は区分所有者全員が負担することになります。従ってこのままでは大規模復旧の決議に賛成しなかった区分所有者なども工事費用を負担することになってしまいますので大規模復旧の決議が行われた場合その決議の日から

2週間を経過したときは、その決議に賛成した区分所有者以外の区分所有者は決議賛成者の全部または一部に対し自己の有する建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができます。買取指定者が指定されている場合はこの者にのみ買取請求をすることができます。この場合において、その請求を受けた決議賛成者はその請求の日から2ヶ月以内に他の決議賛成者の全部または一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した持分割合に応じて、当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができます。

大規模復旧のポイント

建物の価格の1/2を超える部分が滅失した場合は集会において区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数で滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
規約によっても別段の定めを設けることは認められていない。

区分所有法 義務違反者に対する措置・復旧 テキスト

区分所有法　義務違反者に対する措置
マンションでは一つの建物に大勢の人が生活していることから中にはルール違反を犯す人もいます。そこでそのような義務違反者に対して以下の措置を講ずることができます。
行為の停止等の請求
１、行為の停止等の請求は他の区分所有者の全員または管理組合法人が行うことができる
２、行為の停止等の請求の訴訟を提起するには集会において区分所有者及び議決権の各過半数の賛成による決議が必要である

専有部分の使用禁止の請求
及び区分所有者等の競売の請求
及占有者に対する契約解除、引渡しの請求

区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成による決議に基づき、かつ訴えをもって行うことが必要である。

復旧及び建替え
復旧
建物の一部が滅失したときには建物を復旧する必要があります。ただこの復旧には各区分所有者に与える影響が大きいですから滅失の程度に応じて復旧の方法は異なります。建物価格の1/2以下に相当する部分が滅失した小規模滅失の時には各区分所有者は滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができます。

ただし各区分所有者が共用部分を復旧する工事に着手するまでに、区分所有者及び議決権の各過半数による復旧の決議または後述する建て替え決議があった時は、各区分所有者はその工事をすることができなくなります。なお小規模復旧については規約で別段の定めをすることができます。

区分所有法 管理組合法人 テキスト

区分所有法　管理組合法人
管理組合は区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定めかつその主たる事務所の所在地において登記をすることによって法人となることができます。法人になれば自然人と同じように、自分の名前で物を買ったり電話を開設したりお金を借りることができるようになるのです。管理組合法人には理事及び監事を置かなければなりません。

管理組合法人のポイント
１、管理組合は区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議に基づくこと
２、主たる事務所の所在地において登記をすること以上の要件を満たせば法人となることができる

区分所有法 敷地権・管理組合の管理者 テキスト

区分所有法　敷地権
敷地権とは敷地利用権として登記した権利であり、かつ建物又は附属建物と分離して処分することができないものを言います。

法定敷地と規約敷地
マンションの敷地としては法定敷地と規約敷地の二つのものがあります。法定敷地とはマンションが所在する土地を言います。つまりマンションの底地のことです。これに対して規約敷地とは規約によりマンションの敷地とされた土地を言います。つまり庭や通路など区分所有者がマンションと一体として管理又は使用する土地は規約によりマンションの敷地とすることができるのです。

管理組合の管理者と管理組合法人

管理組合とは、区分所有者全員で法律上当然に構成される団体で建物などの管理を行うものです。マンションの管理は管理組合が行いますが、いつでも管理組合つまり区分所有者全員が管理をするのは困難であることも多いですから、管理組合は管理者を置くことができます。管理者とは共用部分等一定のものを保存し、集会の決議を実行し並びに規約で定めた行為をする権利を有し義務を負うものです。

管理者の選任及び解任
管理者は規約に別段の定めがない限り集会の決議によって選任され解任されます。そして区分所有法は管理者の資格について特に制限を設けていませんので区分所有者以外の者を管理者に選任することができます。
管理者の権限・義務
管理者はその職務に関し区分所有者を代理します。そして管理者がその職務の範囲内で第三者との間で行った行為の責任は規約で別段の定めがない限り各区分所有者が共用部分の持分割合に応じて負担します。また管理者は規約又は集会の決議によりその職務に関し区分所有者のための原告又は被告になることができます。そして管理者は

集会において毎年一回一定の時期にその事務に関する報告をしなければなりません。

区分所有法 管理所有・敷地利用権

区分所有法　管理所有とは
共用部分であっても規約で定めることにより一部の区分所有者又は管理者を所有者とすることができます(管理所有)。
管理所有とは、共用部分の管理を円滑に行うため一定の管理行為について特定の者に権限を与えて管理を行わせることを言います。そして特定のものを管理所有者と言います。この場合、管理所有者が共用部分を所有することになります。ただ、管理所有者に共用部分の独占的使用を認めるものではなく管理所有者の権利義務は次のように定められています。

管理所有者の権利
区分所有者に対する管理費用の請求
管理所有者の義務
共用部分の管理義務
管理所有者に対する制限
重大変更にあたる共用部分の変更は管理所有者が単独ですることができず集会の決議によらなければこれをすることができない

敷地利用権と敷地権
敷地利用権
マンションを建てるためには土地を買ったり土地を借りたりしてその敷地として利用する権利である敷地利用権が必要となります。ここで敷地利用権とは専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利を言います。このように敷地利用権はマンションを維持するために必要不可欠な権利ですから敷地利用

鍵が数人で有する所有権その他の権利である場合には区分所有者はその有する専有部分とその専有部分に関わる敷地利用権と分離して処分することができません。ただし規約に別段の定めがあるときは区分所有者はその有する専有部分とその専有部分に関わる敷地利用権とを分離して処分することができます

なお、規約に別段の定めがない時は共有者の一人が敷地利用権の持分を放棄した時又は相続になく死亡した時でもその持分は他の共有者に帰属しません。

敷地利用権の処分のポイント
敷地利用権は原則として専有部分と分離して処分することはできない。ただし規約で別段の定めをすることができる。

区分所有法 共用部分２ テキスト

共用部分の持分の処分
共有者の持分つまり共用部分の共有持分は、その有する専有部分の処分(売却、抵当権設定)に従いますそして共有者は原則としてその有する専有部分と分離して持分を処分することができません。各区分所有者は規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共用部分の負担を負い、共用部分から生ずる利益を収集します。

共用部分の管理
保存行為ー各自単独ですることができる。規約による別段の定めもできる。
管理行為ー区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議に基づく

規約により別段の定めできる。
軽微変更ー区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議に基づく。規約により別段の定めもできる。
重大変更ー区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議に基づく。規約により別段の定めは、区分所有者の定数のみ過半数まで減ずることができる

軽微変更とは、その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更行為

重大変更とは、その形状又は効用の著しい変更を伴わない変更行為を除く変更行為

各区分所有者の議決権は、

共用部分の持分の割合(その有する専有部分の床面積の割合)による。

問題
共用部分の保存行為は規約に別段の定めがない限り集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる

答え　⭕

区分所有法 共用部分 テキスト

区分所有法　共用部分
マンションには専有部分だけではなく、エレベーター室や集会室のようにマンションの住民が共同で使用する部分があります、このような専有部分以外の建物の部分などのことを共用部分と言います。そして共用部分には基礎、土台部分やエレベーター室など構造上区分所有者全員の共用に供されるべき建物の部分(法定共用部分)と集会室のように本来は専有部分となるにも関わらず規約で共用部分とされる部分(規約共用部分)があります。ここで法定共用部分はそもそも区分所有権の目的とならないことからその旨の登記をすることができません。それに対して

規約共用部分は登記をしなければ共用部分であることを第三者に対抗することができません。

共用部分に関して一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分、例えば下層階が店舗や事務所などに利用され上層階が住宅として利用されている複合用途型マンションの居住者用のエントランスなどを一部共用部分と言います。この一部共用部分は区分所有者全員の共有に属するのではなく、これを共有すべき区分所有者の共有に属します。またその管理や規約設定は原則としてその一部共用部分の区分所有者で行います。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に

するとされています。この場合、各共有者の持分は規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合によります。この場合専有部分の床面積は他の建物と異なり、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出します

ポイント
共用部分の所有形態等
1、共用部分は区分所有者全員の共有になり、共有持分の割合は原則として各区分所有者が所有する専有部分の床面積の割合による。ただし規約で別段の定めをすることができる

２、専有部分の床面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による

区分所有法 全体構造 テキスト

区分所有法
一つの建物にたくさんの人が住んでいるマンションのルールを定めたものが建物区分所有法です。マンションは自分だけの部屋と皆で使う廊下等が一体となった建物です。単独所有部分と共有部分が両立しているという特殊な建物なのでこの特性に応じた法律が建物区分所有法として必要なのです。民法は変更行為は全員の同意が必要です。これを何十人何百人もの所有者がいるマンションに適用することは非現実的です。変更行為でも全員の同意を必要とせず重大変更は3/4、軽微変更は過半数でできるようにしてその調整を図りました。マンション一室の所有者のことを区分所有者と言いその部屋のことを専有部分と言います。

一方エントランスなどの区分所有者で共有している部分を共有部分と言います。
建物区分所有法の全体構造
一戸建ての住宅と異なりマンションの場合一つの建物に多くの住民が暮らしています。そこでマンションの管理の仕方や迷惑をかける人に対して対応などの特別なルールを設ける必要があることから建物区分所有法で様々なルールが定められています。

専有部分と共用部分
専有部分
マンションを購入する時、マンション一頭まるごと買う人はあまりいません。501号室のようなマンションの一室を購入するのが通常です。つまり購入者はマンションのうち501号室を区分して所有することになります。(区分所有権)

この501号室のような区分所有権の目的たる建物の部分の事を専有部分と言います。501号室が専有部分となるためには、隣の502号室、上階の601号室下階の401号室の境が、壁、床、天井などで仕切られている必要があります(構造上の独立性)
また外部に直接通じる出入口も必要となります(利用上の独立性)

区分所有法 集会３ テキスト

区分所有法　集会　
集会の決議の効力
集会の決議は決議当時の区分所有者だけでなくその特定承継人に対してもその効力を生じます。また占有者は、建物又はその敷地もしくは附属施設の使用方法につき区分所有者集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負います。

占有者の取扱い
区分所有者の承諾を得て専有部分を占有するものは会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合は集会に出席して意見を述べることができます。しかし占有者には議決権はありません。
ポイント
占有者の扱いと集会の決議の効力
１、区分所有者の承諾を得た占有者は会議の目的たる利害関係を有する場合、集会に出席して意見を述べることができる。しかし議決権を行使することはできない。
２、集会の決議は、決議当時の区分所有者だけではなくその特定承継人に対してもその効力を生ずる。また占有者は建物又はその敷地もしくは附属施設の

使用方法につき区分所有者が集会の決議に基づいて負うを義務と同一の義務を負う。

問題
区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上を有するものは管理者に対し会議の目的たる事項を示して集会の招集を請求することができるが、この定数は規約によって限定ことができる？

答え　⭕

問題
区分所有者の承諾を得て専有部分を占有するものは会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には集会に出席して議決権を行使することができる

答え　❌