では、今回は住宅ローンの金利どうする編
我が家の選択は、日本住宅ローン経由でのフラット３５
HMでの提携キャンペーンにより、0.2%引きとなったので、借り換えなかった場合は次のようになるのである
当初２年間：0.45%引き（キャンペーンと35sにより）
その後8年間：0.25%引き(35sにより)
その後：借入時の金利がずっと完済まで
地元の地銀でも満額回答で検討できたのですが、保証料が高かったのと、元々固定にしようかなと考えてたので、フラット35にしました
ここで皆さんが迷われるのは、下記３種類の中からだと思います
・変動金利
・固定期間選択型(当初１０年間等)
・全期間固定
個人的には、基本は２択だと思うんですよね
変動か全期間固定か
固定期間選択型は、例えば当初１０年間固定だとして、１１年目に完済するような方だといいと思うんですけど、再度固定にするか変動にするとか選べるみたいですが、同じ銀行でそのままの場合、金利優遇幅が少ないので、今までの１０年間よりはまず高くなってるでしょう
仮に借り換えるとしても、再度諸費用が掛かるので、どうでしょうね
ってことで、個人的には、固定期間終了後に一括返済するような方でなければ、この選択肢は無いかなと思います
では、変動か全期間固定どっちがいいのってことですが、これは分かりません
なぜって、金融のプロでさえも、何十年も先の金利がどうなってるかなんて、分からないから
個人的な考えとしては、変動金利は金利変動リスクを受け入れる、全期間固定はリスクを回避する、ということで、どっちがいいと思うかは、みんなそれぞれの考え方の違いかなと
どちらを選択しても、現在は非常に低い金利となってます
(同じ金利タイプ同士で、過去と比べた場合ね)
それでは、それぞれについて書いていきましょう
・変動金利
変動金利は、下記のような過去の推移となってます
※住宅金融支援機構のHPより拝借しました。
上記を見てもわかるように、変動金利とは言うものの、1996年くらいから現在に至るまで、ほぼ変動なしです
ここで、んっほぼ変動してないのに、なぜ今が史上最低って言われてるのって思った方、ナイスです
画像の金利推移は、基準金利とか店頭金利とか言われてるものです
変動金利にしてて、上がりはじめたら固定金利に変更するつもりの方は、この基準金利の動向を見ててくださいっていうのと、固定金利の方が先に動くと言われてるので、変更判断は非常に難しいと思いますので、色んな所にアンテナを張っててくださいってとこかな
では、なぜ今は0.3%台とかの金利があるのかというと、各銀行がこの基準金利から、大幅な優遇金利引き下げをしてるから
まぁ、バーゲンセールみたいなイメージです
例えば、auじぶん銀行で見てみると、2.341%(基準金利)⇒-1.931%(引き下げ幅)=0.41%(5月の変動金利)
ここからさらに、auモバイルの方、じぶんでんき利用の方向けの優遇処置を全部適用できると、0.31%となるのである
ここまで下がった要因は、日銀の政策が大きく影響してるのである
これは、全期間固定金利にも関係するものなので、後程
では次に、全期間固定金利について
・全期間固定金利
フラット35の過去の金利推移はこんな感じ
※ARUHIのHPより拝借しました。
変動金利とは違い、徐々に下がってきて、2016年6月くらいからは、ちょっと上がった時もあったけど、ある程度落ち着いてます
フラット35は長期国債利回りと相関性が高い傾向にあり、これまた日銀の政策に左右されるのである
ちなみに、日本国債10年の利回り推移がこちら
※証券会社のチャートより、拝借しました。
もろ連動してるのが分かると思います
では、問題の日銀の政策ですが、あまり詳しく書くと長くなるので、ざっくりで
大きなインパクトになったところで言うと、2016年にマイナス金利が導入されました
・変動金利への影響：基準金利は変わってませんが、おそらくこの辺から、バーゲンセールが始まったのではなかろうかと(そこまで調べてないので、おそらくとしてます)
・全期間固定金利への影響：もろ影響出てますね、ガクンと下がってます(市場は先行して動くので、2015年後半くらいから下がり始めてます)
最近、フラット35がここ最近連続で上がりましたよね(５月は下がったけど)
１月に1.29%⇒４月に1.37%というふうに
これは日銀の政策について、調整が入るのではないかという憶測が流れたことにより、１０年債利回りが上昇したからですね
実際３月に行われた、日銀政策決定会合では、概ね±0.1%から概ね±0.25%へ許容変動幅が拡大されました
んで、結局今後はどうなるのってことですが、マイナス金利幅拡大の可能性も示唆はしておりますが、現状でほぼ金利は底近辺であると思われ、全期間固定金利は多少動くでしょうが、変動金利はほとんど動かないでしょう
明確な時期は誰にもわかりませんが、いずれ日銀は出口戦略に向かうことになります
出口戦略とは、マイナス金利を解除し、量的緩和を終了し、利上げに動くということです
コロナの影響もあり、当面出口戦略には動かないでしょうが、注目イベントはあります
・日銀の黒田総裁の任期が、2023年4月8日までとなっており、再再任の可能性は低いと言われておりますので、新しい日銀総裁が選出される可能性が高いです
そこで、後任がどういう考えの方になるかによって、市場はそれなりの反応を示すと思われますので、この動向には注目です
・いずれくる、日銀の出口戦略の影響
長期固定金利はまぁ上がるでしょう、がしかし、変動金利がどういう反応を示してくるかは未知数であると思われまして、ここのリスクをどう考えるかが、変動金利にするか、全期間固定金利にするかの判断になってくるかと
少なくとも、黒田日銀総裁の任期までは、大きな動きはない可能性が非常に高いかと
色々と書きましたが、全期間固定金利に既にしてる人で、変動金利に借り換えるつもりも無ければ、何にも考えなくていいです
我が家は、最初は全期間固定金利にしますが、状況を見て変動金利に借り換えるかどうかを判断予定です
個人的に考えてる判断基準は、日銀が出口戦略に動き始めた時に、変動金利にどこまで影響が出るかを見極めてから判断する予定です
ただその時期がいつになるかは不明ですが、その時は今みたいなバーゲンセールは終わってるだろうから、結局借り換えない気がする
まぁ、いろいろと書きましたが、多少の変動リスクであれば、断然変動金利の方がお得です
なので、変動金利にするか、全期間固定金利にするかは、金利変動リスクをどう考えるかってことだと、個人的には思います
書きたいこと書いたので、ちょっとまとまってない気がするけど、文章力ないので、ご了承ください
では、また次回