皆さんの趣味はなんですか？私は、今はカメラと読書、ドライブが趣味です！
数年前まではバイクが大好きで、バイクをバラバラにバラして、フレームやスイングアームを塗装し直し、もう一度自分好みにくみ上げたりしてました(^-^)/
近い将来お金を貯めて、ハーレーを買いたいと思っています
愛媛は趣味娯楽に使う時間の長さが日本一なんですよ( ^ω^ )
昨日は、中古住宅のメリットを少し詳しくお話させていただきました。
坪単価が同じだとすると中古住宅は新築より広く、安くなります。新築住宅と同金額までリノベーションをすると、新築住宅よりもはるかにハイグレードな設備・建材を使った、デザイン性高いリノベーションが出来る上、更に、中古住宅の方が土地が広い事から、将来的な資産価値も、新築より高くなるというお話でした
中古住宅&リノベーションには多くのメリットがあります。
その反面、注意すべきポイントがあるのも事実です
それは新築でも中古でも言える事ですが、中古の場合、新築以上に用心する必要があります。しかし、ポイントをしっかり抑える事が出来ると何も心配はありません
今日は、そのポイントの中の一つ、「住宅ローン」についてお話させていただきます。
まず、私がオススメする「中古住宅&リノベーション」は、リフォームされた中古住宅を買う訳でも、中古住宅を買ってリフォーム・リノベーションをする訳でもありません。リノベーションを前提に中古住宅を購入するのです
その理由は、「金利の安さ」と「担保評価」「リノベーションの自由度」にあります。
まず、中古住宅の購入後にリフォームをする場合、その費用はどう賄いますか？
現金がある方ならなんの問題も無いと思いますが、引っ越し費用や家具家電代、色々な出費がまだまだ控えています。
「リフォームは後で」
と考えながら物件を選ぶと、なるべくリフォーム費用を抑えようと、
築浅の物件を買う事になります。そうすると、ローンが組める金額ギリギリくらいの価格の物件を買うケースが多くなり、物件の引き渡しが終わりローンの決済が済むと、住宅ローンでリフォーム費用を賄う事が出来なくなるのです・・・
前回お話させていただいた、
和泉南4丁目 1480万円 中古戸建 平成6年築
土地面積147.94㎡（44.75坪）
建物面積109.19㎡（33.02坪）
の物件を住宅ローンで960万円掛けてリフォームをする場合、
期間35年金利1.5%で月々の返済は74,709円になります。
しかし、住宅ローンが使えずリフォームローンを組む事になった場合、
物件の1480万円には住宅ローンが適応され、
期間35年金利1.5%で月々の返済は45,315円になり、リフォームローン（伊予銀行）は最長期間15年金利3.0%になりますので、住宅ローンとは別に、66,295円の支払いが必要になります。
合計で、
月々111,610円の返済が必要になるのです！！！！
不動産仲介業者は出来るだけ大きな金額の物件が売れた方が、手数料収入や営業マンの歩合給も多くなります。また、問題が多い築年数が経った物件よりも、まだ築浅な物件を販売した方がアフターフォローやクレームの心配も軽減されます
次は、リフォームされた中古住宅を購入する場合です。そもそもこのケースでは、お客様のライフスタイルや家族構成、趣向に沿ったリフォームは出来なくなってしまいますので、かなり趣旨が変わってきますが、一応ご説明させていただきますね
銀行で住宅ローンを組む場合、返済が出来なくなった場合の保全措置として、
その土地と家を担保にいれなければなりません。いわゆる「抵当権」という物です。そして、銀行はその担保の価値に見合った金額しか貸してくれません。
担保評価
といわれております。リフォーム済み中古住宅の場合、その物件の価値の上に、
リフォーム費用と売り主業者の利益が乗っており、
売り出し価格が担保評価に合わなくなってしまうのです
ということは、評価額と売り出し価格の差額分の自己資金が無いといけません。
リノベーションを前提に中古住宅を購入する場合、満足のいく広さ、エリアの物件が果たしていくらなのか、その物件をリノベーションをするにはいくら必要なのかを、予め検討する必要がありますが、全てを住宅ローンで取り組む事ができます。
昨日は、中古住宅のメリットを少し詳しくお話させていただきました。
坪単価が同じだとすると中古住宅は新築より広く、安くなります。新築住宅と同金額までリノベーションをすると、新築住宅よりもはるかにハイグレードな設備・建材を使った、デザイン性高いリノベーションが出来る上、更に、中古住宅の方が土地が広い事から、将来的な資産価値も、新築より高くなるというお話でした
中古住宅&リノベーションには多くのメリットがあります。
その反面、注意すべきポイントがあるのも事実です
それは新築でも中古でも言える事ですが、中古の場合、新築以上に用心する必要があります。しかし、ポイントをしっかり抑える事が出来ると何も心配はありません
今日は、そのポイントの中の一つ、「住宅ローン」についてお話させていただきます。
まず、私がオススメする「中古住宅&リノベーション」は、リフォームされた中古住宅を買う訳でも、中古住宅を買ってリフォーム・リノベーションをする訳でもありません。リノベーションを前提に中古住宅を購入するのです
その理由は、「金利の安さ」と「担保評価」「リノベーションの自由度」にあります。
まず、中古住宅の購入後にリフォームをする場合、その費用はどう賄いますか？
現金がある方ならなんの問題も無いと思いますが、引っ越し費用や家具家電代、色々な出費がまだまだ控えています。
「リフォームは後で」
と考えながら物件を選ぶと、なるべくリフォーム費用を抑えようと、
築浅の物件を買う事になります。そうすると、ローンが組める金額ギリギリくらいの価格の物件を買うケースが多くなり、物件の引き渡しが終わりローンの決済が済むと、住宅ローンでリフォーム費用を賄う事が出来なくなるのです・・・
前回お話させていただいた、
和泉南4丁目 1480万円 中古戸建 平成6年築
土地面積147.94㎡（44.75坪）
建物面積109.19㎡（33.02坪）
の物件を住宅ローンで960万円掛けてリフォームをする場合、
期間35年金利1.5%で月々の返済は74,709円になります。
しかし、住宅ローンが使えずリフォームローンを組む事になった場合、
物件の1480万円には住宅ローンが適応され、
期間35年金利1.5%で月々の返済は45,315円になり、リフォームローン（伊予銀行）は最長期間15年金利3.0%になりますので、住宅ローンとは別に、66,295円の支払いが必要になります。
合計で、
月々111,610円の返済が必要になるのです！！！！
不動産仲介業者は出来るだけ大きな金額の物件が売れた方が、手数料収入や営業マンの歩合給も多くなります。また、問題が多い築年数が経った物件よりも、まだ築浅な物件を販売した方がアフターフォローやクレームの心配も軽減されます
次は、リフォームされた中古住宅を購入する場合です。そもそもこのケースでは、お客様のライフスタイルや家族構成、趣向に沿ったリフォームは出来なくなってしまいますので、かなり趣旨が変わってきますが、一応ご説明させていただきますね
銀行で住宅ローンを組む場合、返済が出来なくなった場合の保全措置として、
その土地と家を担保にいれなければなりません。いわゆる「抵当権」という物です。そして、銀行はその担保の価値に見合った金額しか貸してくれません。
担保評価
といわれております。リフォーム済み中古住宅の場合、その物件の価値の上に、
リフォーム費用と売り主業者の利益が乗っており、
売り出し価格が担保評価に合わなくなってしまうのです
ということは、評価額と売り出し価格の差額分の自己資金が無いといけません。
リノベーションを前提に中古住宅を購入する場合、満足のいく広さ、エリアの物件が果たしていくらなのか、その物件をリノベーションをするにはいくら必要なのかを、予め検討する必要がありますが、全てを住宅ローンで取り組む事ができます。
例えば、伊予銀行の住宅ローンの場合、リフォーム費用の８０％を担保として評価してもらえます
少し難しかったでしょうか？
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次は、築年数が経った中古住宅でも、安心して購入するためのポイントをお話させていただきます