アイランドスケープの永木です！今、恵比寿駅東口のスペインバルを改装しています。まだデザイン段階ですが、ビンテージ物のレンガや古材を使ったアンティークテイストな感じです
こんな感じです！美味しい料理とワインが飲める店なので、出来上がったら皆さんも行ってみてくださいね。場所はその時にお知らせします
さてさて、皆さん「オーバーローン」ってご存知でしょうか？
上の図のように、家の価値よりも残債が上回ってしまい、家を売っても住宅ローンを返済できない状況の事です。
新築マンションを買われた方の２％（１００人に２人）がオーバーローンが原因で破綻してしまい、８％（１００人に８人）の人が返すのが困難な状況になり、貸出条件の緩和を受けているようです。そもそも、なぜこのような状況になってしまうのでしょうか？私が考える理由は大きく２つあります。
１、頭金が少ない
下のグラフをみていただければわかるように、頭金（自己資金）が少ない程、破綻（デフォルト）してしまう確率が上がる事がわかります。最近では頭金が無くても住宅ローンが組めますので、このような事になってしまいます。また、新築住宅には業者の利益が２割ほど乗っています。この利益分は価値としてはみなされないので、買った瞬間２割の価値が消えてしまうのです・・・
３０００万円で買う建売物件の場合、６００万円以上の頭金がなければ確実にオーバーローンになってしまうということです。
多くの業者は家を買った後のお客様の生活まで気にしてはいません。兎に角売る事に専念していますので、借りれる限界までローンを組ませてより高い物件を売って、頭金が無くても無理やりローンを通してしまうのです・・・
２、新築だから
新築住宅を買う場合、物件価格の２割ほどの自己資金が必要になります。
上のグラフをご覧ください。木造住宅は20年～25年程度で減価償却されて価値が０になってしまいます。頭金を十分にいれなければ、住宅ローンの返済が価値の下落に追いつかなくなってしまうのです。
転職や転勤、家族介護などの事情で所得が下がってしまったり、住む場所を変える事になる事も無いとは言い切れません。無理して買った新築住宅が原因で自由な生活をおくれなくなってしまうのです・・・
反面、築２０年～２５年が経って土地値で変える中古住宅の場合は如何でしょうか？ほとんどの場合、売主は業者では無く一般の方です。と、いう事は業者の利益は乗っておらず、売出価格が物件の価値により近い状態です。
毎月の支払いは自分の土地に対する物で、建物のように価値がなくなる物に支払う訳ではありません。賃貸と比較すると、家賃が貯金（資産）になるような感覚なのです
ですので、よっぽどでない限り「オーバーローン」にはなりません。ならないというよりなれないのです。笑
あなたなら、無理する上に大きなリスクを背負って新築を買いますか？
それとも、新築より土地も家も広く、立地もよくなる中古を選んで、悠々自適な人生を送りますか？
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中古住宅の購入の際、注意しなければならないのは「リノベーションやリフォーム費用」です。次は、中古住宅購入時のリフォーム費用についてお話しさせていただきます