ここに、時価額１億円の収益物件（賃貸不動産）があるとします。この物件をある社長さんが、自己資金３千万円、金融機関からの借入金７千万円で購入しようとしているとします。この収益物件が年間稼ぐお金は、管理費や固定資産税を差引いて３．５百万円だとします。また、借入金７千万円は２０年返済で年償還額は手取り収入と同じ３．５百万円だとしましょう。
まず、キャッシュフロー経営の観点からは、入ってくるお金をそのまま借入金の返済として使うので、全くお金を生まない投資案件のように思えます。
また、Ｂ／Ｓ（バランスシート）を見ると、借入金が増加するので、自己資本比率が大きく減少してしまいます。
こんな不動産に投資する社長は財務を知らない社長だ。などと思ったりしませんか。でも、このような不動産に投資する社長さんは意外と多いのです。
そりゃー、不動産屋に騙されているのだと思ってもらっても困ります。このような不動産を借金をしてでも買う意義はあるのです。では、このような不動産が生み出す効果を探って見てみましょう。
まず、この投資案件で重要なのは、投資不動産を時価で見るか、簿価で見るかという観点が大きく関わってきます。
そのことにポイントを置いて、話を進めてみましょう。
会社が好調な営業成績を続けていることを好機に、金融機関から融資を受けで、上記不動産を購入したとします。自社の調子が良い時では、金融機関はこのような融資案件には飛びつくかのように乗ってくれます。
そして、借入金を約定通りにコツコツと返していきます。年間の借入金の返済額は３．５百万円です。１０年経てば借入金額の半分の３．５千万円の返済が済み、借入金の残額は３．５千万円となっています。
さて、購入した収益不動産のPM（プロパティ・マネジメント）の成果もよく、１０年経ってもこの不動産の時価が購入時と同じ１億円だったとした場合、どのようなことが起きているかを見て見ましょう。
この収益不動産だけのＢ／Ｓ（バランスシート）でその変化を考えて見ます。まず、最初は自己資金３千万円と借入７千万円で、資産１億円を購入します。そして１０年後、借入金は３．５千万円、そして資産の時価は１億円のままです。
さて、何が変わったのでしょうか？ そうです！自己資本が６．５千万円に増えているのです（１億円－３．５千万円）。
不動産投資の目的は二つあり、ひとつはインカムゲインと言って、毎月々の賃貸収入を狙うもの、もう一つはキャピタルゲインと言って、値上がり益を狙うものです。しかし、この投資は毎月の賃料は借入金の返済に消えていきますし、収益物件は値上がりしているわけでもありません。
少し財務に明るい社長さんでしたら、この建物の減価償却費は✖✖万円で、償却後の簿価で見ると．．．．．。なんて考えがちですが、このように投資を行っている社長さんたちは、絶えず時価で物件価格を把握しているのです。
でも、自社の景気が良い時に、社長さんがこのような不動産に投資をしていたら、そして、１０年後に予期せぬ不景気が訪れたとしたら。
社長さんは、この物件を売却して６．５千万円のキャッシュを得ることもできるだろうし、または、この物件の増加した担保余力を利用して、金融機関に新たな融資を申し込むことだってできることでしょう。
不景気何するものぞ、という経営ができるようになるのです。
何のキャッシュフローも生まない収益不動産投資の裏には、万が一の時に対処するための社長さんの大きな秘策があるのです。