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マンションやアパートを探すときに、「ブラック物件」という言葉を聞いたことはありませんか。いったい、どのような部屋をそう呼ぶのでしょうか。
■事件、事故が起こった部屋のこと
穂積さんは、ブラック物件についてこう説明します。
「ブラック物件とは、事件、事故(自殺、殺人事件、無理心中、放火、孤立死、暴力団事務所、カルト教団などがあって、入居しようとする人が、心理的に嫌悪する可能性がある物件のことを指します。法律用語では『心理的瑕疵(かし)物件』と言います。
心理的瑕疵(かし)とは、建物の構造や見た目には問題はなく、環境も良好だとしても、住み心地の良さを欠くという点で不動産に心理的な欠陥があると考えるわけです。
このようなブラック物件になった場合、貸主(家主側)は、新しくその部屋を借りようとする人(借り主)に、事前に『それを告知する義務がある』と宅地建物取引業法と民法で定められています。
告知義務がある期間は、自殺や殺傷事件の場合は10年間と言われています」
言われています、という表現について、穂積さんは、
「法律では、告知の期間については決められておらず、これまでの裁判で『10年』という判例があるため、通例的にそうなっています。
実際のところ、事件の内容や個人の感覚、事故に関する周辺住民の記憶、当時の報道内容、事故後の物件の使用状況、物件の種類・タイプなど、事例ごとにさまざまのようです」と話します。
■誰かが一度住めば、告知義務はなくなる
この告知については、大家にとって「抜け道がある」と穂積さんは言います。
「誰かが一度住んで出て行った場合、その後の入居者には、10年未満であっても告知しないでよい、という事例があります。
この解釈を悪用する貸主は多く、実際には貸していないのに書面上で身内の名前を使って一度は貸したことにする、という手口です。露呈した場合は違法にあたります」
現在、これらの物件が急増しているとして、社会問題にもなっています」
では、どのようにしてブラック物件を見抜くことができるのでしょうか。
「近隣の相場より格安な部屋を見つけた場合、その理由を必ず業者に聞いてください。
また、ブラック物件と知らずに入居した場合、発覚するのは、『近所のうわさで事実を知った』というパターンが多いのです。
ですから、近隣のレストランなどお店に入って話を聞いてみるなど、下調べをしておきましょう。
また、それらしき情報を耳にしたら、すぐに仲介した不動産業者に真実を確かめて、対応が悪ければ地域の消費者センターに連絡してください」(穂積さん)
穂積さんは、次のようなアドバイスも加えます。
「一方で、ブラック物件になると、家主は事件や事故に巻き込まれることになり、家賃収入も途絶えて大変困るわけです。
ブラック物件は日本中で増えており、いまや、社会問題にもなっています。
そこで、あらかじめ告知した上で、おはらいなどを施してから家賃や保証金など条件を改定して借り主を募る家主もいます。
また、UR賃貸住宅や公営住宅では、心理的瑕疵(かし)物件であることを公表して家賃を安くしている場合があります」
入居してから気付いたのでは遅い、これらの事実。家賃が安めの部屋に遭遇したら、すぐにラッキーだと舞い上がったり即答をせずに、いったん情報を集めるように心がけたいものです。
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『サラリーマンは自宅を買うな』
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これまでは政府が持ち家政策を推進し、それが日本の経済成長を支えることにつながってきたが、バブル崩壊でデフレ時代に突入。資産価値の目減りが進むなか、借金を負うことが最大のリスクといわれるようになっている。ましてや国債暴落に伴う今後の金利上昇懸念や大地震発生の危険性まで高まるとあっては、「持ち家信仰」こそ見直すべきという考え方が広がっている。
そこで、今回は「持ち家」と「賃貸」ではどちらが得なのか。あらためて検証してみたい。
以下は『サラリーマンは自宅を買うな』（東洋経済新報社刊）の著書がある、コンサルタントで不動産投資家の石川貴康氏の意見だ。同氏によれば、持ち家派が「買う理由」に挙げる代表的な意見はおおまかに以下の8通りだという。
【1】家賃を払っても賃貸住宅は自分のものにならない。
【2】年をとると収入が減るが、自宅ならお金がかからないから安心。
【3】年をとると賃貸住宅が見つけにくい。
【4】金利が低く不動産価格が下がっている今が買い時だと思う。
【5】何かあった時に売却してお金にできる。
【6】自宅の方が設備もいいし、自由にリフォームできる。
【7】賃貸住宅は世間体が悪い。
【8】自宅を持っている方が一人前に見える。
確かに、【7】や【8】のような価値観はかつては強かった。自宅を持つことはステイタスでもあり、子どもの間でも「持ち家」か「借家」かはいじめのきっかけになるほどだった。ところが、津波によって家が流され、原発事故によって住むことすらままならなくなる悲劇が現実となった。首都圏湾岸部でも液状化による被害が広がり、今やそんな価値観も崩れつつあるのが実情だ。
石川氏が残りのそれぞれの「理由」について論駁する。
「まず【1】についていえば、家賃とローン支払い合計を比較して『あまり変わらないなら買った方が得』と結論付ける方が多いですが、そうではない。これは【2】にも共通していえることですが、自宅を購入すると購入時にローン手数料や団体信用生命保険料などの諸費用のほか、ランニングコストとして火災保険料や固定資産税、さらにマンションの場合は管理費や修繕積立金なども別途かかってくる。そこまで考えたら、自宅ならお金がかからないとはとてもいえません。
【3】ははっきりいえばウソです。私自身、賃貸住宅の大家ですが、年齢にかかわらず部屋を貸しています。高齢化社会になればサービスは一層充実していく」
そして、最も誤解されやすいのが【4】だという。
「『今が買い時』というセールストークをよく耳にしますが、そもそも安いから買うのはきっかけであって理由ではない。人口減少社会では今後地価が上昇する確証はないし、値段と金利の『底』と『天井』は神のみぞ知る世界です。【5】と【6】はほぼ同じ意味で、特に新築の場合は買った時が値段のピークになる可能性が高く、設備がいいのも買った時だけ。すぐ陳腐化が始まるし、リフォームするためにお金がかかることを忘れてはいけません」
京橋の住宅ローンは怖くない♪
住宅ローンは怖くない♪
思うように転職できない、鬱病で失業したなどの理由で住宅ローンの返済が難しくなることがある。妻がパートに出るなどして乗り切る人もいるが、カードローンや消費者金融に頼って不足分を埋めようとする人も少なくない。
ほかから借りてまで住宅ローンを返すのは、厳しい取り立てにあう、家を失うなど、遅滞したら大変と考えるためである。
しかし住宅ローンの延滞はそれほど恐れることではなく、状況によっていくつもの対応策がある。
元の状態に戻れる可能性が高いなら、借り換えを検討するといい。高い金利で借りているローンを別の銀行の低金利のローンに借り換えれば、金利負担が軽減できる。
十分に金利が低いなど、効果的な借り換えが困難なら、借入先に返済の一時猶予について相談する。一定期間、返済額を減らし、減らした分をあとで上乗せするなどの方法があり、「返済が苦しい。再就職するまでの間、負担を減らす方法はないか」と謙虚に切り出すことで、いろいろな提案が引き出せる可能性がある。
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鬱病を患った、無職の状態が長い、収入が激減したなど、これから先も元のようには返済できそうもないというケースもあるだろう。売却も視野に入れるべきだが、売却したくなければ、返済期間を延長して毎月の返済額を減らせないか、銀行に相談しよう。
住宅ローン以外にも借り入れがあるなら、個人再生手続を使って住宅ローン以外の債務を減らし、全体としての負担を減らす手もある。ローンが3000万円残っている家の価値が500万円等々、価格の下落によって残債額と資産価値に乖離があるケースも少なくない。こんな場合は、大幅に価値が下がった家のために返済を続けるより、売却を考えるのが賢明だ。
無論、売ってもローンは返しきれず、銀行から返済を求められるが、これも交渉が可能。この債務は銀行からみれば無担保の不良債権であり、銀行は二束三文でサービサー（法務大臣が認可した債権回収会社）に債権譲渡することが多い。法律的にはサービサーに支払っていく義務があるが、お金がないから負けてください、という交渉をする。十分に効果が期待できる交渉であり、2500万円の債務を30万円で片付けた例もある。
ただし、住宅金融支援機構などの公的金融機関には債権譲渡、債務免除の考え方がなく、何十年かけてもいいから返済せよといってくる。この場合は個人再生手続などで解決をめざす。自己破産をすれば家を失うことになり、住む家がなくなるという人がいるが、必ずしもそうとは限らない。低家賃の家もあるし、資産を手放せば生活保護も受けられる。持ち家を失ってホームレスになった人、食えなくなった人を私は知らない。
つい先日も、住宅ローンの返済を苦に自殺した50代の方のご遺族が相談にみえた。銀行の住宅ローンには死亡時にローン残額分の保険金がおりる団体信用生命保険が付いており、その方も保険で片付けるしかないと思い詰めたという。自殺で保険金がおりる団体信用生命保険の仕組みは疑問だ。家は暮らしの道具にすぎず、家のために死ぬなど本末転倒である。
大切なのは貨幣で表せる「資産」ではなく、命、家族、友人、健康など、金に代えられない「財産」だ。家に振り回されると、本当に大事なものを失いかねない。
住宅ローンの返済の遅れを恐れる必要はない。延滞してもしばらくは電話と督促状がくるだけで、競売にかけられるまでには少なくとも半年かかる。銀行にとっては、費用も手間もかかる競売より、少しずつでも返済してもらったり、任意売却するほうがいいので、相談には積極的に応じてくれる。
ほかにも方法はあり、ネットでも簡単に情報収集ができる。借入先、法律家、不動産業者など、相談先もたくさんある。情報を入手せず、一人で悩むと極端な選択をしてしまいがちなので、そうなる前に大まかな知識を持ち、もしものときには家族に助けを求めよう。選択肢はいくらでもあるということをぜひ覚えておいてほしい。
京橋は♪ええとこだっせ！！
ブログネタ：将来住みたい街
ら
大阪京橋が1番よい街ですよ
きょうばしは♪ええとこだっせ！！
アイケイホームがおマッセ♪
わらび～もち！♪ 早くしないと売れちゃうよ
最近は、ちょっと聞かれなくなりましけれど・・・
ボクの住んでる町では、夏になると「軽トラックの屋台」でよくこういった引き売りを聞いたことがあります。
これと同じように、物件を見てどうしようか迷ってるお客様にいうセリフがお決まりの、
「お客様！ 早くしないと売れちゃいますよ！」というやつ。これってウソ、ホント？？
実際問題として、あんまり多くの業者がこのセリフを使うので、最近あんまり真実味が無くなってきているのも現実と言ったところです。
そこで、ある都市の先輩不動産業者さんの統計上のデータから検証してみましょう。
ある都市の１年間の売り物件は約３６００件
成約した物件は６４０物件弱（全体の１８％）
※成約した物件の売り出し、または価格変更から成約までの日数
１週間以内の物件 １３０物件（約２１％）
１ヶ月以内の物件 ２１０物件（約３３％）
３ヶ月以内の物件 ３６０物件（約５６％）
先輩業者さんは、初めての試みで統計を取ってみたそうです。 さてその結果は、
ここでよく注意してみてもらうと、売り出し、価格変更（値下げ）してから売れ筋物件のおよそ２割以上が買い手が付いてしまうことですね。
ということは、ウチのお客様にも従来よりも一層早く情報をお届けする必要があることを、改めて感じさせられます。
情報伝達をさらに改善する必要がありますね。
この統計を見ると、想像以上に売れ筋物件の足の速さのは驚かされますね。 とは言っても、ゼンブが全部この傾向にあるわけではありません。当然、需要が高い物件にのみ当てはまると言うことになりますね。
現在当社は以下のような人材を募集しております。
募集要項
| 募集職種 | ①営業 ②事務・経理 ③秘書業務 |
|---|---|
| 給 与 | ①月給15万円～＋歩合給 ②③社員：月給15万円～ ②ﾊﾟｰﾄ：時給８５０円～１２００円 ※①・②・③ともに試用期間有。 |
| 待 遇 | ①昇給、通勤手当、資格手当 ②③通勤手当 |
| 仕事の内容 | ①売買物件の販売・仲介 賃貸物件の仲介・マンション管理 ②事務全般・パソコンでの資料作成・ 電話対応・接客・経理等 マンション管理 ③秘書業務（スケジュール管理・資料作成・送迎など） ※いずれも経験者優遇 |
| 福利厚生 | ①社会保険（雇用・健康・労災・厚生年金） ②③社員の場合 上記に同じ |
| 勤務時間 | ①③9：30～20：00 休日：4週6休 ②11：00～20：00 社員の場合①と同じ 休日：要相談 |
| 勤務地 | 当社（京橋駅） |
| 備考 | ①営業希望の方は普通自動車免許（AT限定可）が必要です。（ペーパー不可） ②事務希望の方はパソコンができる方でお願いします。 （普通自動車免許もしくは原付免許あれば優遇考慮） ③普通運転免許（ペーパー不可）が必要です。PCできる方。 ご不明な点や、疑問等ございましたらお気軽にご連絡ください!! |
松下幸之助が自身の理念
ブログネタ：税金をかけてもいいもの
参加中日本の名経営者・松下幸之助が自身の理念を伝えるために、1979年に70億円という巨費をつぎ込んで開学された公益財団法人の政治塾。苦節30年、やっと首相を輩出したのだが、幸之助の思いは首相を誕生させることではない。
「卒業生の5人中4人までが、国政選挙で二大政党から公認候補として出馬すると聞き、もうやめてはどうかと思った」
これは、政経塾の評議員でもある、樽床伸二衆院議員（3期生）が外国特派員協会で行われた講演会で述べたもの。
30年という年月はとても長い。幸之助が開学した当時はまだ日本は右肩上がりの真っただ中をひた走っていた。関係者には常々「やがて日本の政治は息詰まることになる」と述べていたそうだ。そして、その見立て通りに、今や人口も減少に転じて、少子高齢化に向かってひた走っている。
世の中が変化したのだから、政経塾も何らかの変化が必要な時期に突き当たっているようだ。
「塾作るより、松下幸之助が政治家になった方が良かったのでは」
関西地方のあるベテラン保守系議員がそう語っていたことがあった。さらに、続けて「（松下政経塾の卒業生は）どうせ民主党に行くから公認しにくい。自民党は厳しい上下関係が残っているが、そこで若手は育てられる。民主党では面倒までは見てはくれないよ」と過去に語っていたことがある。
政経塾ＯＢはサッカーで言うところのＦＷ志望ばかりと揶揄されるが、試合とは、ＦＷどころか、まずはベンチに入れるかどうか、という所から始まる。自民党よりも民主党に多いのは、長老たちの下でイチから苦労するよりは、早く試合に出場できるという算段からなのか？
なぜか、記者の間でも評判は芳しくない。記者が政経塾ＯＢについて口を開けば、ほぼ良いことは言わない。「理想が多い」「きれいごとばかり」「態度や言動がハナにつく」「官僚を使いこなせない」などという感想が聞かれた。辛辣な記事をよく見かけるのは、このためだ。
講演で、樽床伸二氏と同席した、政経塾2代目塾頭の上甲晃氏は政策を実現するための段階を次のように示した。
1理論体系を示す、2実現までのダンドリを作る、3実行する
これで言うなら政経塾ＯＢ議員たちは、まだ1の段階か。また、前述したように「官僚を使いこなせない」ために、2、3の段階は完全に掌握されてしまっている感もある。それを塾で学ぶことができるかどうかについては疑問が残る
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