※調停委員+裁判官で行う民事調停
「元本一部カット・金利減免」には事業再生計画書等の資料作成が必要です
取引調査書の作成
＜不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係＞の解明
必要書類の種類
□経過報告書（※宅地建物取引業法による規制のcheck）
□ 建築請負契約書 契約締結時
□土地売買契約書
□サブリース契約書
□Line,メール等具体的エビデンスの収集（スルガ銀行・チャネラー）
□登記簿謄本
□金銭消費貸借契約類
□名刺：スルガ銀行・販売店（チャネラー）
□スルガ銀行第三者委員会報告書（※1）の精査
□スルガ銀行に必要書類を開示請求（出金伝票や通帳コピー等の与信資料の開示）
※宅地建物取引業法による規制のcheck
- 宅地建物取引業者票の掲示
- 誇大広告等の禁止、広告開始時期の制限
- 重要事項の説明
- 契約締結などの時期の制限
- 契約内容を記載した書面の交付
- 手付金等の保全
- 手付貸与の禁止
- クーリングオフ
「与信資料の改ざん」は宅建業法65条1項※2の「業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき又は取引の公正を害するおそれが大であるとき」に該当
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
スルガ銀行株式会社 第三者委員会 （４）
審査体制の問題
当初の時点ではシェアハウスローンの試験的な取扱いを許容することがあり得たとし
ても、次のように、シェアハウスローンのリスクは2015年中頃から2016年にかけて、
複数の審査部内の担当者において認識されるようになっていた。これらのリスクの顕
在化に対し、速やかに融資基準の厳格化やシェアハウスローンの取扱中止などが検討
されるべきであったが、そのような対処はなされなかった。
ヽ／ スルガ銀行では2013年10月から一棟収益不動産の定期的調査が実施されており、
シェアハウスについても2015年４月頃から物件調査が開始された。その結果、2015
年中頃から、シェアハウスの人居状況が芳しくないことが担当者レベルでは明らか
となりつつあった。
ヽ／ 2016年５月のシェアハウス会議では、シェアハウスローンのリスクが明確に分析さ
れ、サブリース会社が自転車操業に陥るリスクまで指摘されたが、営業側の意向に
より、取扱地域や業者を限定して、シェアハウスローンを継続する方針が採用され
た。
ヽ／ 少なくとも2015年中頃の時点で、空室リスクが重大であることが担当者レベルでは
明らかとなっており、2016年５月のシェアハウス会議でシェアハウスローンのリス
ク杵匪がより鮮明に指摘されていた以上、速やかに融資基準の厳格化やシェアハウ
スローンの取扱中止などの対処がなされるべきであったと言える。
2015年には岡野副社長の指示でスマートライフとの取引が禁止されたものの、その指
示は口頭でなされたのみで、実際には別会社による迂回がなされていた。審査担当者
においても、現況確認をしたところ、カボチヤの馬車の表示があり、スマートライフ
との取引が実質的に継続されているのではないかとの疑いが徐々に芽生えていったよ
うであるが、営業担当者への指摘を十分には行うことができず、結果的に、スマート
ライフがサブリース会社となっているシェアハウスローンが多数継続されることとな
ってしまった。
ｙ シェアハウスローンを含む収益不動産ローンについての上記のような問題は、審査部
の担当者において早期の時点から把握・認識されていた。 しかし、次のように、審査
の営業からの独立性が確保されておらず、審査部が実効的に機能せず、信用リスクや
顧客保護の観点で問題のある融資が実行されるに至った。
ヽ／ 審査担当者が営業担当者に対し、レントロールの偽装の疑義などについて指摘した
としても、すぐに反論され、再度疑義を指摘すると、所属長が登場して威圧的に反
論がなされ、鏝終的には麻生氏（元専務執行役員・ＣＯ-Ｃ００）が審査第二部長や審査
部長に対し、直接かけあって、臭議を押し通していた。
ヽ／ 審査部の役職員のなかには、麻生氏の強圧的な姿勢をもって、惘喝と表現する者も
いる（他方で、審査担当者のなかには､麻生氏の特性について、「惘喝というよりも、
何を指摘しても反論され、平行線に終わり、結局意見を押し通されることの方が多
かった。」と表現する者もいる。）。
ヽ／ 現場の審査担当者は相応に営業担当者に対し、否定的な意見を述べるなどしていた
ようであるが、鏝終的には、麻生氏が審査第二部長に厳しく問い詰めるなどして、
臭議を押し通していたようである。営業担当者や所属長らも麻生氏に協議した事実
を審査担当者との協議材料の決め手として使うようになり、横浜東口支店の所属長
は臭議申請書の冒頭に「パーソナル・バンク協議済み」と書いて審査部に承認する
ようプレッシャーをかけていた。
ｙ 審査担当者が否定的な見解であったにもかかわらず、臭議が通された案件において、
審査担当者の一部は審査部限りでの記録として審査意見を残しており、その案件数
は200ｲ牛を超える。その内容を見ると、「家賃設定に疑義あり」といったコメントが
目立ち、レントロールの妥当性の疑義にかかわらず、融資実行がされていた案件が
多数存在していた可能性をうかがわせる。
ヽ／ このように審査の現場では、審査担当者が否定的な意見を述べたとしても、最終的
には営業側の意見が押し通されて融資実行されることが大半であり、資産形成ロー
ンは2015年の取扱開始以降、2017年度上期に至るまで、半期毎の承認率の平均が常
に99.0％を超えて推移していた。収益不動産ローン全般について見れば、2008年度
上期～2010年度上期は半期毎の承認率は平均80～90％の水準で推移しているのに対
し、2010年度下期以降に承認率が上昇し始めて90％を超えるようになり、2014年度
下期以降は99％を超えて推移するようになっている。このような審査承認率の上昇
と高止まりは、審査の独立性が徐々に毀損していったことを示すものと思料される。
ヽ／ また、上記の個別与信の稟議手続のほかに、融資基準の設定を検討する際、審査よ
りも営業企画や営業本部の意向が優先された事案が多々みられる。たとえば、2014
年に審査送付書類が簡素化され、自己資金確認書類を審査部に送付しないこととさ
れたが、この取扱変更は営業企画の要請によるものであった。 2016年５月のシェア
ハウス会議でシェアハウスローンの取扱方針が決定されたのも、麻生氏の判断によ
るものであった。
ヽ／ 以上のように、融資基準の設定においても、また個別の与信判断においても、審査
の営業からの独立性が確保されておらず、結果的に多数の不正行為が広がったり、
信用リスク管理の不全を招く原因となったものと考えられる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
申込受付
TEL 03-3524-7275
https://fudousan-bengodan.com/
スルガ銀行投資用不動産被害者交流会（STK）