※調停委員+裁判官で行う民事調停
「元本一部カット・金利減免」には事業再生計画書等の資料作成が必要です
スルガ銀行株式会社 第三者委員会 2018年９月７日
取引調査書の作成
＜不正行為とお客さまの投資判断との間に相当因果関係＞の解明
必要書類の種類
□経過報告書（※宅地建物取引業法による規制のcheck）
□ 建築請負契約書 契約締結時
□土地売買契約書
□サブリース契約書
□Line,メール等具体的エビデンスの収集（スルガ銀行・チャネラー）
□登記簿謄本
□金銭消費貸借契約類
□名刺：スルガ銀行・販売店（チャネラー）
□スルガ銀行第三者委員会報告書（※1）の精査
□スルガ銀行に必要書類を開示請求（出金伝票や通帳コピー等の与信資料の開示）
※宅地建物取引業法による規制のcheck
- 宅地建物取引業者票の掲示
- 誇大広告等の禁止、広告開始時期の制限
- 重要事項の説明
- 契約締結などの時期の制限
- 契約内容を記載した書面の交付
- 手付金等の保全
- 手付貸与の禁止
- クーリングオフ
「与信資料の改ざん」は宅建業法65条1項※2の「業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき又は取引の公正を害するおそれが大であるとき」に該当
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スルガ銀行株式会社 第三者委員会 2018年９月７日
（2）個別の不正行為等1－①直接的な偽装行為
ｙ 債務者関係資料の偽装
ｙ スルガ銀行では、シェアハウスローンを含む収益不動産ローンにおいて、10％の自己
資金を投資家に要求する運用となっていたため、10％の自己資金を用意できない投資
家や当該投資家に不動産を販売したい業者が、10％の自己資金があるように偽装する
工作が行われた。また、不動産購人後も一定程度の財務力を有していることが審査
に当たって重要視されることを踏まえて、不動産購人後も相応の金融資産を有して
いるように見せるための自己資金の偽装も同時に行われた。
ヽ／ 収人関係資料を偽装して返済原資を多く見せ、本来の限度額を超えた融資を可能と
するための偽装も行われていた。
ヽ／ 上記以外の債務者関係資料に関する偽装として、団体信用生命保険の加人
申込みにおける診断書の偽装等が認められた。
ｙ 物件関係資料の偽装
ヽ／ 返済原資となる賃料収人を多く見せて融資限度額や担保評価額をつり上げるため、
中古マンション等について、レントロールやサブリース契約を偽装する行為が行わ
れていた。また新築の収益不動産についても、同様の理由で、現実的な家賃設定額
の見込みを超えた家賃を設定することが行われた。
ヽ／ レントロールは物件から得られる収人のみであるが、これ以外に、稟議申請に当た
って必要となる物件購人後の事業計画についても偽装が行われた。
ｙ レントロールの偽装工作を確実にするために、虚偽の賃貸借契約を作成する行為や、
ウェブ上に掲載されている空室についての賃借人募集の情報を、業者に命じて取り
下げさせる行為も発見された。
ヽ／ 行員の中には、行内の物件の調査者が現地に向かう前に、業者に対して調査者が現
地に向かうタイミングを教えることも行われた。これにより、調査が行われる物件
について、業者が（空室が少なく見えるように）力－テンを引くこと等の偽装工作
を行うことが可能となっていた。
ヽ／ このほか、物件関係資料に関する偽装として、建物の検査済証や確認済証の偽装が
疑われる案件も認められた。
売買関連資料の偽装
ヽ／ スルガ銀行では、事実上、売買価格の90％が融資限度額とされていたため、このル
ールを潜脱するために、スルガ銀行に提示される売買価格の約90％が実際の売買価
格となるようにして、虚偽の価格を記載した売買契約書が提出されていた。同じよ
うなやり方として、売買契約を高い価格で締結しておいて、後に減額の覚書を作成
するというやり方も存在する。
ヽ／ 自己資金がない者について、通帳の代わりに、手付金等の領収証を偽装することも
行われていた。
ｙ 書類の偽装の蔓延
ヽ／ 当委員会が行ったフォレンジック調査及びインタビューにより、多くの行員が偽装
に関与していることが認められた。
ｙ フォレンジック調査の結果として検出された偽装が疑われる件数（資料の数）は、
2014年以降で795件であった。
ヽ／ 当委員会によるアンケートとは別にスルガ銀行が行ったアンケートでも、多くの行
員が偽装行為について、自ら偽装したか、偽装を黙認したか、又は偽装の疑いを持
ちながら融資を実行したと回答した。
ヽ／ 取扱案件が多かった業者とのやり取引こ着目して行ったフォレンジック調査におい
ても、当委員会が調査した限りで偽装が疑われるやり取りが含まれる電子メールが
数多く検出された。
ｙ 以上から、正確な偽装行為の件数を数えるのは不可能であるものの、書類の偽装が
収益不動産ローンの全般に蔓延していた事実が認められる。
ｙ 行員の偽装への関与
ヽ／ 当委員会が行ったフォレンジック調査、当委員会による行員アンケート、スルガ銀
行のコンプライアンス部によるヒアリング及び当委員会によるインタビューにおい
て、パーソナル・バンクにおいては、偽装を黙認した融資業務を行うことに多くの
営業職員が関与し、かつ、一部では営業職員自らが偽装に積極的に関与していたも
のと認められる。
ｙ 所属長（支店長）レベルでも、一部の偽装行為については、そもそも所属長が直接
関与していたことが認められる。また、それ以外の者も、偽装を事実上黙認してい
たか、又は偽装の存在を知りながらも自らが現認せずに済むようにしていた（見た
くないものを見ないようにしていた）かのいずれかであったと認められる。
ｙ パーソナル・バンク所属の執行役員においても、1二名については偽装行為に直接関与
していた事実が認められた。またそれ以外の執行役員についても、比較的最近（5年
以内）、所属長のポストを総験しており、上記の所属長と同様、偽装を事実上黙認し
ていたか、又は偽装の存在を知りながらも自らが現認せずに済むようにしていたか
のいずれかであったと認められる。
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申込受付
TEL 03-3524-7275
https://fudousan-bengodan.com/
スルガ銀行投資用不動産被害者交流会（STK）