あなたは一戸建てに向いている土地、向いていない土地を知っていますか？

こんにちは、飯田貴之建築設計事務所です。

今日は失敗しない土地選びのはなし。
まずはじめに、一戸建てに向いている土地、向いていない土地について話しますね。

あなたは土地だけが欲しいのではなく、家を建てたいわけです。
ということは、家を建てるのに向いている土地かどうかが大切な要素ですよね。

チェックすべき点は、３つあります。

1つ目は、用途地域です。
実は、家を建てる人はこれを案外見落としてます。
でも、非常に大事なことなので説明しますね。

まず、
土地には市街化区域と市街化調整区域というものがあります。
市街化区域は「街をつくってもいいですよ」というエリアのことです。
それに対し市街化調整区域は「街をつくるのは控えましょう」というエリア。
どこでも自由に街をつくると、水道や道路などがあらゆるところに必要になってしまいます。
税金がいくらあってもキリがありませんよね。
そこで、都道府県、市町村が区域を決めているのです。

そして
市街化区域では用途地域というものが指定されています。
用途地域は、住宅用、商業用、工業用と土地の利用目的を決めたもので
１２種類あります。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

これらの用途地域が指定されると、建てられる用途や種類、大きさが規制されます。
結論は、「第一種低層住居専用地域」が、家を建てるのに最適ということです。
下ほど、住環境は悪くなります。
ですから、なるべく上の地域のほうが、家を建てるには適していることになります。

例えば、
「第一種低層住居専用地域」
主に２階建て程度の戸建て住宅・アパートが建っている地域です。
この地域では、建物の高さは１０メートルまでと制限されています。
ようするに、住環境を保全する地域になってるんですね。
この地域には、ホテルや百貨店や商業ビルなどは建てられません。
ですから、ある日突然、隣の空き地にパチンコ屋ができたとか、マンションが
建って日当たりが悪くなったとか、そういう心配はありません。
つまり、一戸建てに向く土地ですね。

また、
あなたが、将来何かお店を開きたいと思ったとき、
店舗兼用住宅にすればお店を開くことはできます。

そして
用途地域が指定されている地域以外の土地は市街化調整区域です。
ここも特定の条件を満たせば一般の住宅は建てられます。
しかし、一般的には家を建てることはできないと思っておいてください。
昔から家が建っていた、住んでいたという条件が必要になります。
建てられたとしても、この地域は規制がゆるやかなので注意が必要です。
危険物の貯蔵所、大きな騒音がするような工場とかも建てられます。
仮にこの地域に気に入った分譲地があったとしましょう。
でも、そこの隣にはパチンコ屋さんが建つ可能性もあるということです。

さらに、避けておいた方がいい地域が他にもあります。
それは「環境保全地域」と呼ばれる所です。
ここは、がけ崩れや土砂崩れの危険を覚悟しなければいけません。
また、安全に家を建てるためにはコンクリートで土留めの壁(擁壁）をつくったり
基礎を大きくつくる必要があり、工事費が高くなります。
ですから、よほどこだわりがない限り止めたほうがいいでしょうね。

2つ目は、地形です。
どんな土地でも家は建つのですが、やはり地形も気をつけるべきです。

まず、一般の分譲地。
ここは、住宅用地として整備しているので、特に問題はありません。
ただ、それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。
例えば、盛土して造成した土地は、地盤沈下などの問題があります。
また、土地の形が悪いと、設計や施工のときにどうしても制約があります。
いずれの場合も建築時のコストアップにつながる場合があるんです。

土地の形で理想をいえば、間口１２メートル以上、奥行きが１５メートル以上。
それで、南か北に道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。
だた、このような土地は少ないので、あくまで一つの目安として考えてください。

それから、周りの土地をよくみてください。
特に、周りに広い土地や、遊休地などがある場合は気をつけてくださいね。
例えば、そこにマンションが建ったり、分譲地になったりする場合があるからです。
そうなると、急に住宅密集地になり住環境が悪くなります。
ですから、周りの土地も考慮にいれてくださいね。

3つ目、最後は、道路と方位です。
一番いいと言われているのは、南側か北側に道路がある土地です。
南側道路だと、たとえ南に新しい家が建っても日当たりや通風が確保できます。
また北側道路だと北側に車をとめられるので、南側をの日当たりがいい場所を
庭としてつかえるのでお子さんが遊んだり、家庭菜園などもできます。
次の話は、土地について勉強されてるなら、知ってるかもしれませね。
もし、道路幅が４メートル未満の場合は、建築基準法で道路後退制限があります。
それは、道路の中心線から２メートルまで後退して、家を建てなければいけません。
建物だけでなく、門塀などもだめです。
自分の土地なのに自由にできないなんて、なんか損した気分ですね。
ですから、道路幅が４メートル以上の土地を優先してください。

それから、土地が道路に２メートル以上接してないと建物を建てられません。
専門用語で「接道義務」と言います。
接道義務違反の土地は、不動産の広告に「再建築不可」とか「建築不可」とか、
表示されてるので、注意してみてくださいね。


今日は難しい話でしたね。
それでは、また！



飯田貴之建築設計事務所
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