COLUMN/不動産不況の真相

最近よく一部上場の不動産会社が次々に破産等に追い込まれているとニュースになります。この真相を解説しましょう。
全ての不動産デベロッパーは高借金体質と言って間違いありません。いわゆる自転車操業です。また、近年の世界的な金余りにより日本の不動産が投資対象となり、既存ビル、開発型新規ビル、賃貸マンションも対象となり、賃上げ前提の収入を織り込んだり、国債利回り差を国際比較したりと無理やり作った設定を根拠に、短期の転売益狙いの売買がこの何年か多く見られました。物件不足から都心で利回り3～4％での取引が一時普通となったが、今では5％前後と言われています。賃料も、坪4～5万円と言われた立地が今では3万円近くまで下がっています。この差はとても大きく、例えば利回りが3％から4.5％になると不動産の評価は3/4.5（すなわち2/3）に下がり、4.5万円を想定していた賃料が実際は3万円でしか貸せなと不動産の評価は3/4.5（すなわち2/3）になってしまう。外資系の撤退による買手激減、世界同時不況により賃下げ圧力が高まっていることから、この修正が同時に起こっており
、評価は4/9（2/3×2/3）すなわち半分以下になった。この激変により100億円で買ったビルの評価はこの一年で45億円になってしまった感がある。
不動産投資は大半が短期借入で行われているため3～5年で借替え時期が到来した不動産は、銀行が慎重に担保物件の再評価をするため借替えに応じない場合が多い。新規開発に対しても短期回収目的のビル、マンション事業の出口が詰まってないかが融資条件となる。最近の株価急落で銀行の資本の減少から、上限割合が決められている不動産枠も減らさなければならないため、例え出口が少し改善された程度では新規貸出しには応じられなくなっているため、安定的な賃料収入がある超大手以外は死んだ状態に等しく、どこか飛んでもおかしくない。
更に円高が追い討ちし160円近かったユーロが120円になると外資系から見た日本市場は120/160（すなわち3/4）に…。

DINNER鶯谷/鶯谷園

ここのカルビは最高です。写真を撮り忘れるくらいです。力士がよく来てます。今日も美味しいカルビを腹一杯頂きました。写真はビビンバですが。

COLUMN/初染め

最近、白髪が増えてきました。こめかみ周辺です。
久しぶりに再開した際に同じ現象の人を見て、『随分老けたな』と感想を持ったものです。
いよいよそんな歳になったということですが、若く見られたいのも事実です。ハゲ同様、今のところ隠ぺいするつもりもありません。
現時点での結論は、不良への憧れから、茶色に部分染めすることにしました。言い訳がましい？
Kuniへ一言。『共に白髪が生えるまで』