このブログを楽しみにしてくださっている皆さん、お久しぶりです。
そして、マイホームの購入に関心を持ち、今回初めてこのブログをご覧いただいている皆さん、はじめまして。
このブログは不定期更新となっておりますが、今回政府から重要な発表があったため、その内容を踏まえ更新させていただきました。
2026年連邦予算：住宅購入者・不動産投資家に影響する“具体的な変更点”まとめ
今回の連邦予算は、新しい大型制度の導入というよりも、「既存制度の維持」と「実務に影響するルール変更」が中心です。本記事では、住宅購入者および不動産投資を検討している方にとって、実際の判断に直結するポイントのみを具体的に整理します。
なお、住宅支援制度は「市民」と「永住権（PR）」で対象が異なるものがあるため、各制度ごとに明確に区別して解説します。
■① 借入可能額に影響：実質的な“サービス能力”が改善
今回の予算では、所得税の調整および生活費支援が含まれています。
これにより：
・可処分所得が増加
・銀行の審査上の返済余力（serviceability）が改善
→ 同じ年収でも借入可能額が数万〜十数万ドル単位で増える可能性があります。
ただし：
・金利自体は据え置き
→ 借入額が大きく伸びるわけではない点には注意が必要です。
■② First Home Buyer制度：内容は“変更なしで継続”（※対象を明確化）
今回の予算では、新規制度の導入はほぼなく、既存制度の維持が中心です。
主な制度と対象：
・First Home Guarantee
→ 市民・PRともに利用可能
・First Home Super Saver Scheme
→ 市民・PRともに利用可能
・Help to Buy（政府共同出資）
→ 市民のみ対象
→ 結論：
制度は維持されているが、
「制度ごとに対象が異なる」点が重要
■③ スタンプデューティ：州ごとの差がさらに拡大
スタンプデューティは州政府の管轄であり、今回の予算でもその傾向が継続しています。
・州によって免除・軽減の条件が大きく異なる
・同じ価格の物件でも負担差が数万ドル規模に
→ 今後の重要ポイント：
「いくらの物件を買うか」だけでなく
**「どの州で買うか」**が極めて重要
■④ 投資物件の税制変更：即時控除 → “将来に繰り延べ”へ
今回の予算で最も実務インパクトが大きいのが、不動産投資における税制（ネガティブギアリング）の変更です。
【変更点】
2026年5月12日以降に購入する既存（中古）物件について：
・家賃収入 ＜ 利息・経費（赤字）の場合
→ これまで：給与と相殺して減税可能
→ 今後：給与など他の所得と相殺不可
【代わりにどうなるか】
・損失はその年には使えず
・将来に繰り越し（carry forward）
→ 将来の家賃利益
または
→ 売却時のキャピタルゲイン
と相殺する形になります
【具体例】
年間▲10,000ドルの赤字の場合：
・これまで
→ その年の所得税が減る（即時メリット）
・今後
→ その年は節税効果なし
→ ▲10,000ドルは将来に繰り越し
→ 売却時などにまとめて控除
【重要ポイント】
① 節税の“タイミング”が後ろ倒し
② キャッシュフロー重視へシフト
③ 新築と中古で扱いが分かれる
・新築：従来通り控除可能
・中古：控除不可＋繰り延べ
④ 既存保有物件は影響なし（従来ルール継続）
■⑤ 投資家減少による市場変化
税制変更により投資家の動きが鈍化する可能性があります。
→ 初回購入者にとっては：
・競争が緩和される可能性
一方で：
・価格成長の鈍化
・担保評価の伸び悩み
といった影響も考えられます。
■⑥ 住宅供給：短期ではなく中長期の話
政府は住宅供給拡大に向けた投資を継続しています。
ただし：
・建設には時間がかかる
→ 短期的な価格下落要因にはなりにくい
■⑦ 制度と市場の“ズレ”に注意
住宅支援制度には価格上限がありますが：
・実際の市場価格がそれを上回るケースが多い
→ 結果：
「制度は使えるが対象物件がない」
特に主要都市ではこの傾向が顕著です。
■まとめ（実務的な結論）
今回の予算で重要なのは以下の4点です：
- 借入可能額は“やや改善”
- 制度は継続だが「対象条件（市民／PR）」の違いが重要
- 州ごとの差がさらに拡大
- 投資物件は「税制前提」が通用しなくなる
これらを総合的に検討することが重要です。
個別の条件（市民権／PR／ビザ、収入、購入価格など）によって最適な判断は大きく異なるため、具体的な内容については個別にご確認いただくことをおすすめします。
本記事が、マイホームおよび投資用不動産の購入をご検討されている方にとって、少しでも参考になれば幸いです。
気づけば年度末ということで、また一年何をしていたのか分からないぐらい、あっという間に過ぎました。
そして、また家族や親戚中のタックスリターンを手伝うという、年に一度の謎のフル稼働期間に突入していきます・・・・
さてさて、真面目なホームローンの話で読者のみなさんを引きつけたところで🤣、先日楽しかったことを書いてみようかと思います。
自分の中では勝手に三つほど目標（という名の野望といってもよいかも😂）があって、韓国ドラマを字幕なしで理解すること、カープを日本一にすること（100％他力本願、ほぼ祈りに近い🙏）、そしてメルボルンのラーメン店を全制覇すること。
最後のひとつだけは妙に現実的に聞こえるけど、実際のところ一番ややこしい。
ほんとラーメン店の数が増え続けている。息を吐くように増えている😂
とはいえ、ファンが言うべきことではないかもしれないが、それでもカープの日本一よりは全然現実的🤣（おーいカープがんばれ～今シーズンはいったいどうなっているんだ？？？）
26年前にメルボルンに来た頃は、ラーメン店はほとんどなく、知っている人がどのぐらいいるのだろうか、
当時は大丸があって、そこに入っていたラーメンがすごく美味しくて印象に残ってて、少し特別な存在だった気がします。
そう考えると、今こうして「全制覇」などと言っているのは、なかなか感慨深いものがあります。
ということで、先日以前から興味津々だったロブスターラーメンを食べに行きました。
$40ほどで、今ではオーストラリアのラーメンの価格設定にも全く驚かなくなっています😌
さて、誰に一緒に行ってもらおうか。。。私にとっては野望へ近づくための大イベントだけど、そうでない人にとっては普通の食事なので、＄40出してロブスターラーメンを食べてくれる友人となると、ハードルが高い。
私にとっても高価な一生に一度食べるか食べないかのロブスターラーメン、同じものを食べて、あーだこーだ語り合いたい。
熟考の末、誕生日が近い友人にプレゼントとしてごちそうするという形で付き合ってもらうことにしました。物をもらうよりラーメンがうれしいと言ってくれたので助かりました😄お互いに断捨離中だしね！
こういうものは、あとから振り返ったときに話のネタになるかどうかが重要だと思っています🤣
ロブスターは半身入りで、スープにもきちんと旨味が出ていて満足度はマックス。ただ塩気は少しは強めだったかもしれません。それでも全体としては、値段を含めても一度体験してよかったと思える内容でした😌
＄40ぐらいでうんちくたれて大げさな🤣と思われる方もいるでしょうが、私はどんなものでも、高いかどうかで迷うくらいなら一度試してしまえ！というタイプなので、結果がどうであれ経験として残る方を選びますが、もちろんめちゃめちゃ高価なのは無理ですけど😄
その後はVRのマチュピチュ体験に行きました！
たしか昨年にはこれのタイタニックバージョンに行ったことをこのブログでも書いたかと思うのですが、それがあまりにも良くて、次に何かあったらまた行こうと友人と話していたのです😄
マチュピチュ、本当は実際にペルーまで行って実物を観たいところですが、とりあえず行きたい海外旅行先のランキングでも上位の国がまだまだ他にもあるので、とりあえずVR体験で。。。
が、こっちはいまいちでした。タイタニックが良すぎたのかもしれません。
たぶん、このブログをずっと読んでいてくださっている方はご存じかと思いますが、私はタイタニックが大好きで、メルボルンにあるタイタニック関連のイベントや、以前はタイタニックが体感できるシアターレストランにも行っていました（４０歳の誕生日をここで家族や親戚と一緒に祝い、また行きたいな～と思っていたところ、いつの間にか潰れてしまいました。残念🤣）。
超がつくほどの潔癖症で、図書館の本とか中古品とかは絶対にダメな私が、マーケットで見つけたタイタニックの額入りポスターに一目ぼれして、（購入後は除菌スプレーかけまくりました🤣)トイレに飾っているぐらいです（家族に却下されたので、飾るところがトイレしかなかった😂）
あ、話がそれてしまいましたが、ということで、タイタニックの時はおすすめしましたが、これは個人的にはおすすめしません。ただサイトをチェックしたらレビューはとても良いので、ぜひ興味のある方は他の方のレビューを信じて行ってみてください。
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海外での不動産購入は、ホームローンや各種手続きの複雑さから、不安や迷いを感じる方も多いかと思います。
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すでに他のブローカーを通して手続きされたホームローンについての個別のご質問は、契約内容や手続きの経緯を確認できないため、お答えできない場合があります。
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担当：Mamiko