う～ん 制度を知っていれば。。。。
いつものように、何気なく大家さん関連のブログをネットサーフィンし、赤井誠先生の10月9日付けのブログを拝見して、大変衝撃と言うかショックを受けてしまった。
やはり、幅広い人脈と、情報収集されている大家さんは、色々と美味しい制度を上手く使いこなしている事を、しみじみと感じてしまった。
今年は、複数の部屋で大規模修繕を行い、うん百万円の出費となっており、年間の収益以上のお金を吐き出している、きわめてきつい状況にいる。
如何に低コストで出来ないかと、うじうじと考えていたが、価格ディスカウントしか思いつかず、業者様に低姿勢で、こんなに修繕をしているので、何とか今少しディスカウントして頂けませんでしょうかなぞと、やたらと情けないお願いをし、端数の数字をチマチマと下げて頂いていた。
ところが、赤井先生のブログに「既存住宅流通・リフォーム推進事業の補助金」なる補助金を使い、９００万円のリフォーム費用を６００万円に圧縮された話が書かれていた。
残念ながら、この制度自体は既に締め切られているとの事で、もう、私が利用する事は出来ない。。。。
私も、赤井先生ばりのリフォーム費用の為、ファミリー・カー１台分ぐらいの資金の圧縮が出来たかもしれないと思うと、大変寂しい気持ちになってしまった。
やはり、勉強されているカリスマ大家さんは、カリスマと言われる所以がそれなりにあり、ますます加速されているようだ。
私は、やたらと減速中といったところだ。
う～ん 頑張らなくては。。。。
やはり、幅広い人脈と、情報収集されている大家さんは、色々と美味しい制度を上手く使いこなしている事を、しみじみと感じてしまった。
今年は、複数の部屋で大規模修繕を行い、うん百万円の出費となっており、年間の収益以上のお金を吐き出している、きわめてきつい状況にいる。
如何に低コストで出来ないかと、うじうじと考えていたが、価格ディスカウントしか思いつかず、業者様に低姿勢で、こんなに修繕をしているので、何とか今少しディスカウントして頂けませんでしょうかなぞと、やたらと情けないお願いをし、端数の数字をチマチマと下げて頂いていた。
ところが、赤井先生のブログに「既存住宅流通・リフォーム推進事業の補助金」なる補助金を使い、９００万円のリフォーム費用を６００万円に圧縮された話が書かれていた。
残念ながら、この制度自体は既に締め切られているとの事で、もう、私が利用する事は出来ない。。。。
私も、赤井先生ばりのリフォーム費用の為、ファミリー・カー１台分ぐらいの資金の圧縮が出来たかもしれないと思うと、大変寂しい気持ちになってしまった。
やはり、勉強されているカリスマ大家さんは、カリスマと言われる所以がそれなりにあり、ますます加速されているようだ。
私は、やたらと減速中といったところだ。
う～ん 頑張らなくては。。。。
値引き要請
新築アパートの購入を検討している。
新築と言う事もあり、利回りはあまり高くない物件であるが、売主様も利益があまり出ない物件だ。
とは言え、表面利回りのベースになっている想定家賃が、本当に入居される実態家賃と同じになるのかは、実際に入居が決まらないとわからない。
想定家賃自体は、実態家賃とはかけ離れていないようだが、約7.5％の値引きのお願いを仲介の不動産を通してお願いした。
仲介の不動産会社も値引きが通れば、仲介料が減る事になる。
結果としては、痛み分けで、要求金額の50％で折り合いを付けて頂けた。
50％と言っても、そこそこの金額になる。
その後、建物の価格を物件の売出価格の70％にして欲しい旨もお願いさせて頂いた。
こちらは仲介の不動産会社が、かなり頑張ってくれたが、希望金額と数百万円程低い価格でないと難しいとの事で、これ以上の建物価格のアップは難しいようだ。
なぜ、建物価格の割合を高めたいかと言えば、購入後の減価償却費を高めたいからだ！
但し、物件価格を3.75％程値引きして頂いた為、建物価格の割合は約70％の割合を確保している。
また、仲介手数料もたしか、経費処理ではなく、資産部分に参入される為（はず）、金額的にも、減価償却の観点から考えていた金額を超える金額となっているようだ。
但し、良い事づくめとはいかず、プランではタイル敷きの予定の１階部分のたたきの部分が、タイル敷きではなく、単にコンクリートを流すだけと、グレードを落とされてしまった。
分からない部分のグレードを落とされないように、ウォッチしていかないといけないだろう。
まずは、一番手は確保出来ているようなので（仲介の不動産会社曰く）、早く契約まで持っていきたい。
仲介会社での契約書準備等もあり、実際の契約は再来週の土曜日（１０月１５日）あたりになりそうだ。
後は、仲介の不動産会社さんが、売主さんをうまくグリップすることを祈るのみ。。。
新築と言う事もあり、利回りはあまり高くない物件であるが、売主様も利益があまり出ない物件だ。
とは言え、表面利回りのベースになっている想定家賃が、本当に入居される実態家賃と同じになるのかは、実際に入居が決まらないとわからない。
想定家賃自体は、実態家賃とはかけ離れていないようだが、約7.5％の値引きのお願いを仲介の不動産を通してお願いした。
仲介の不動産会社も値引きが通れば、仲介料が減る事になる。
結果としては、痛み分けで、要求金額の50％で折り合いを付けて頂けた。
50％と言っても、そこそこの金額になる。
その後、建物の価格を物件の売出価格の70％にして欲しい旨もお願いさせて頂いた。
こちらは仲介の不動産会社が、かなり頑張ってくれたが、希望金額と数百万円程低い価格でないと難しいとの事で、これ以上の建物価格のアップは難しいようだ。
なぜ、建物価格の割合を高めたいかと言えば、購入後の減価償却費を高めたいからだ！
但し、物件価格を3.75％程値引きして頂いた為、建物価格の割合は約70％の割合を確保している。
また、仲介手数料もたしか、経費処理ではなく、資産部分に参入される為（はず）、金額的にも、減価償却の観点から考えていた金額を超える金額となっているようだ。
但し、良い事づくめとはいかず、プランではタイル敷きの予定の１階部分のたたきの部分が、タイル敷きではなく、単にコンクリートを流すだけと、グレードを落とされてしまった。
分からない部分のグレードを落とされないように、ウォッチしていかないといけないだろう。
まずは、一番手は確保出来ているようなので（仲介の不動産会社曰く）、早く契約まで持っていきたい。
仲介会社での契約書準備等もあり、実際の契約は再来週の土曜日（１０月１５日）あたりになりそうだ。
後は、仲介の不動産会社さんが、売主さんをうまくグリップすることを祈るのみ。。。
銀行の融資目線
実に久々の日記です。
それも初めての不動産関係の話。。。
今回、物件の購入に向け、信用金庫３行に融資のお願いをさせて頂いた。
「１行目は現在借入をさせて頂いている信用金庫様
⇒頭金３割入れて頂けるのであれば、お話しをお聞きさせて頂きますとの回答を頂く。
頭金、３割も入れられれば、小さめのアパートがキャッシュで購入出来ますが、そんなお金ありません。」
「２行目は、４か月前に借り換えの提案を受け、決済まで頂いたが、その後、１行目の信用金庫様が、お得なご提案を頂いたので、借り換えの実行をお断りした信用金庫。
但し、もう融資はして頂けないかとおもったら、６ヶ月ぐらいの冷却期間（役員が案件を忘れるだろう期間）を持って頂ければ、融資は出来るでしょうとのお話しを頂いていた。
４か月しか経過していないが、融資の打診をしさせて頂いた。
⇒担保価値が低く、５０００万円ぐらい自己資金を入れてもらわないとダメとの回答（ものすごく厳しい掛目を入れられた）」
「３行目は約２年前に融資のお願いに伺ったが、物件を購入した後、一期分の確定申告書を見せて頂かないと、融資できないとの事で、定期積金を始めさせて頂いた信用金庫
⇒こちらの信用金庫は、持ち込んだ物件に対し、担保価値はほぼ出るのではとの事、多少担保価値が足りなくても、融資は可能との回答を頂いた。
⇒融資審査に必要な書類（確定申告等）を提出させて頂き、審査に期待していたところ、融資は出来ないとの回答を頂いてしまった。」
理由としては、前期に物件の外壁工事等（約５００万超）をして、全額を経費で処理していたこ事と、個人の資産管理会社にサブリースし、利益を圧縮していた為、キャッシュ・フローが回っていないとの判断をした為とのこと。
４か月前に、２行目の信用金庫から、今回の物件価格の２倍超の既存借入残の借り換えの決済を頂いていたので、前期に外壁工事等の費用を全額経費処理の事はすっかり気にしていなかった。
そう言えば、１行目信用金庫様に、確定申告書を持参したおりに、支店長様から、意図的に利益を圧縮しているようで、キヤッシュが回っていないですねとご指摘頂いていた。
ちなみに、キャッシュ・フローが回っているかの判断は、「年間借入返済総額＜減価償却＋利息＋利益」を見ているそうです by ３行目の信用金庫様。
そう言えば、今読ませて頂いている、叶先生の新刊本にも、損益計算書での経費処理に関して、書かれていました。
２行目の信用金庫様はここら辺に関しては、ゆるいようですが、担保価値に対しては掛目がきつく、３行目の信用金庫様は担保価値に関しては柔軟だが、キャッシュ・フローの見方がきつく、帯に短し、襷に長しで、うまくいきません。
なかなかうまくいきません。
損益計算表の見方が甘く、担保価値の掛目の甘い、金融機関を探し、トライしていくしかないようです。
こんな金融機関、あるかな～。。。。
それも初めての不動産関係の話。。。
今回、物件の購入に向け、信用金庫３行に融資のお願いをさせて頂いた。
「１行目は現在借入をさせて頂いている信用金庫様
⇒頭金３割入れて頂けるのであれば、お話しをお聞きさせて頂きますとの回答を頂く。
頭金、３割も入れられれば、小さめのアパートがキャッシュで購入出来ますが、そんなお金ありません。」
「２行目は、４か月前に借り換えの提案を受け、決済まで頂いたが、その後、１行目の信用金庫様が、お得なご提案を頂いたので、借り換えの実行をお断りした信用金庫。
但し、もう融資はして頂けないかとおもったら、６ヶ月ぐらいの冷却期間（役員が案件を忘れるだろう期間）を持って頂ければ、融資は出来るでしょうとのお話しを頂いていた。
４か月しか経過していないが、融資の打診をしさせて頂いた。
⇒担保価値が低く、５０００万円ぐらい自己資金を入れてもらわないとダメとの回答（ものすごく厳しい掛目を入れられた）」
「３行目は約２年前に融資のお願いに伺ったが、物件を購入した後、一期分の確定申告書を見せて頂かないと、融資できないとの事で、定期積金を始めさせて頂いた信用金庫
⇒こちらの信用金庫は、持ち込んだ物件に対し、担保価値はほぼ出るのではとの事、多少担保価値が足りなくても、融資は可能との回答を頂いた。
⇒融資審査に必要な書類（確定申告等）を提出させて頂き、審査に期待していたところ、融資は出来ないとの回答を頂いてしまった。」
理由としては、前期に物件の外壁工事等（約５００万超）をして、全額を経費で処理していたこ事と、個人の資産管理会社にサブリースし、利益を圧縮していた為、キャッシュ・フローが回っていないとの判断をした為とのこと。
４か月前に、２行目の信用金庫から、今回の物件価格の２倍超の既存借入残の借り換えの決済を頂いていたので、前期に外壁工事等の費用を全額経費処理の事はすっかり気にしていなかった。
そう言えば、１行目信用金庫様に、確定申告書を持参したおりに、支店長様から、意図的に利益を圧縮しているようで、キヤッシュが回っていないですねとご指摘頂いていた。
ちなみに、キャッシュ・フローが回っているかの判断は、「年間借入返済総額＜減価償却＋利息＋利益」を見ているそうです by ３行目の信用金庫様。
そう言えば、今読ませて頂いている、叶先生の新刊本にも、損益計算書での経費処理に関して、書かれていました。
２行目の信用金庫様はここら辺に関しては、ゆるいようですが、担保価値に対しては掛目がきつく、３行目の信用金庫様は担保価値に関しては柔軟だが、キャッシュ・フローの見方がきつく、帯に短し、襷に長しで、うまくいきません。
なかなかうまくいきません。
損益計算表の見方が甘く、担保価値の掛目の甘い、金融機関を探し、トライしていくしかないようです。
こんな金融機関、あるかな～。。。。