不動産価値と評価方法について
これを理解せずに収益不動産を買ってはいけないくらいの基礎内容だと
例) 千代田区1億円のビル一棟があるとします。
1.積算価格
2.収益還元価格
3.近隣取引事例
積算価格から
土地+建物別で考えて合わせて考えます
例えば土地6000万、建物4000万で合わせて1億円の建物と
都心部に寄れば寄るほど土地の比重が高くなる傾向があります。
土地は一般的には路線価の1.3倍程度が一般の土地値ですが昨今高騰しているのでエリアによりもよります
収益還元価格
賃貸収益から物件の価格を査定します。
例えば仮にこちらの千代田区のビル物件の月家賃が42万だとしま
家賃42万×12→約5%
千代田区の相場のキャップレート（利回り）が5%だとすると
年家賃500万÷5%=1億円となります。
近隣取引事例
周囲の似た築年、床面積、土地の広さ、間口、
業者は近隣事例を見ている人が多いです。
土地の評価方法について
一価四価という言葉があります。
土地の値段は4種類あるということですね。
1.固定資産税評価額
2.相続路線価
3.公示価格
4.近隣取引事例
1が最も安く、4が最も高いです。
業者は近隣取引事例から最近の金額を査定します。
近所でこの価格で成約しているのでこの値段で売りましょう、
利回り物件として考えるときに近隣取引事例で購入してはまず数字
例えば千葉や茨城の郊外の物件が20%～30%で利回りが高いか
出口（売却）
あえてリスクを取っていくのもよいでしょう。
そこは投資家個人の考え方、属性にもよります。
私も千葉や郊外に物件を保有していますがそのうち金融機関に相談
長期間の保有は立地が良く、利回り、CCRともに基準を満たした
建物の評価額について
こちらは積算価格の建物の計算で使います。
これは競売の建物評価を見ると大変わかりやすいですね。
981.JPの競売サイトから見ることができます
3点セットの一番下の方に評価書があります。
建物の減価償却は
木造22年
鉄骨34年
RC鉄筋コンクリート47年
です。
私は中古の木造の場合14万/㎡×床面積×原価率で計算します。
まあボロ家が多いので完全に償却しきってしまっている場合も多い
ですので4/22年ですと0.18を掛けます。
ここは土地家屋調査士の考え方によりますが4～5%程度が多いの
実際自分が購入するときは建物は償却しているので土地値のみで購
こんな感じですが少しわかりにくかったでしょうか？
皆さんの参考になれば幸いです♪
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