ブログ放置していました。。。
複数法人を作って一気に買い進めるというグレーな手法がここ数年流行りました
そういう方に限って意外に自己資金が少なく消費税還付などを行いどんどん拡大し資産〇億円！などと書いている方が多いように思います。
そして私は属性がよくないのでそういう真似が出来ません。というか融資が通りません笑
なのでうらやましくもありますが、冷静に考えてその方法は問題ないでしょうか？？
ここ最近かぼちゃの馬車から始まり、金融庁の視察等各銀行へ不動産融資の状況確認、不適切な融資がないかなどのチェックが厳しく行われています。
今後予想されることは物件の過大評価→追加の担保の要求等考えられます。
そうなったときに過剰融資をしてもらいアパート等建てた投資家は飛ぶ可能性があります。
ここ５年くらいで不動産投資をはじめた人は要注意だと思います。
往々にしてあるのが「物件を高値掴みしていないか？？」
ということです。
またアパートの建築費等は適切か？これも高値掴みと同じではありますが。
例えばワンルームマンション一つとっても１０年前だと12％で回る出物はそこそこありました。
私よく覚えているのが300万円の定期を近所の信金で組んでいて
師匠にそのことを話すと「この図面をそこに自己資金３割で持ち込んでみろ。それでなんていわれたか教えて」とのこと
物件価格750万円、徒歩7分、目黒区で人気駅。家賃75000円で賃貸中なので表面12％ですね
答えはOKでした。その物件は結局買いませんでしたが最初でしたのでよく覚えています。
正直そのような物件はごろごろありました。一棟に関しても同じです。ただこの物件はとにかく立地がよかったです。今ですと１．５～２倍程度で取引されているでしょう。
１０年でこんなに価格が変わるものなのだなと記憶しています。
法人で融資を受けている場合銀行視点では、個人よりも法人の方が不動産賃貸業としての目線が厳しくなるでしょう
ですので私は規模を大きくするのは安定させるためにいいのですが
それに伴う担保評価の出る物件で、自己資金を十分貯めていますか？？
というのが一番の懸念です。
私の一番狙っている時期は〇です
その時期までに現金を貯めて一気に買います。
今思えば師匠は買い時の時期について１０年前からそう言っていました。先見の明ありすぎ
物件価格が下落傾向にある時期は転売価格の読みが難しく保有で利益を取る方がいいと考えています。