どうせアクセス数もほとんどなくTwitterの連携もしたりしなかったりにしているので独り言のようなただの日記のようになってきてしまいました
まあいいんです別に。
メッセージもよくわからない「あなたも携帯でポチポチやってたら１００万いきます！」とか
「海外の土地を買いませんか！？値上がり間違いないです」などばかりで不動産談議しませんか♪というのはゼロですｗ
ところで現在売却中の物件があります。
これが売れればある程度のまとまった現金になるので売却決まったら次に買いたいと思っている物件があるんです。
自分のねらい目は、好立地なのに(徒歩７～１０分以内で駅力による)瑕疵があり、
買取再販業者が狙わない物件です
当然２３区内で練馬、足立、江戸川、江東、葛飾は外します。墨田、荒川は駅により
三大副都心や主要駅まで電車で２０分とかの物件は一切狙いません。
逆に千葉埼玉神奈川の戸建で再建可の相場よりかなり安いものは利回りと共担目的で買います
というか売れ残りの土地を指値します
共同担保になりながらその物件自体が表面２０～２５％で回るというのはかなりいいです
２００～３００で買って固定資産税評価は３５０～４５０程度これが２件あれば１５００万程度ならフルローンでいけるので合わせて考えるとかなりよい利回り物件となります
都内では少し前ですと西日暮里６分で延床５０㎡弱、2000万円以下で背景を聞くと大きく指値できそうな物件がありました。
SBでかなり土地が減るので建て替えが困難、かつ建物は相当ボロボロでした。
SBなんかせずそのままリフォームしてAPから戸建タイプに変更すれば間違いなくいい物件です
１５００で指値しようかと思った矢先にずーっと売れ残ってたのに売れてしまいました。ひょっとして自分が他の人に教えたからですかね？
そうだとしたら悲しいですね
今狙っている物件は
今土地値で出ているんですが隣がゴミ屋敷、斜め前もゴミ屋敷で俗に言う環境的瑕疵物件
物件は雨漏り、傾きあり５０㎡未満となかなかいい感じです
さらに風呂なしｗｗ
でも主要駅から徒歩７分以内で三大副都心まで電車ですぐですし、売れ残っているんですがこれは見る人がみれば買いです。
ゴミ屋敷に関してはちょっと試そうと思っていることがあります
売れ残りの原因としては全くリフォームがなされていないので住宅購入層、実需の方はまず買わないでしょう
おそらく業者はエンドに対してはリフォーム８００とか言うと思います
また仲介業者が他県なので内見を頑張ろうという気がないんですね
前回約４００万円ほどかけてリフォームした大きい戸建があるのですが今回の物件は延床がそれほどありませんのでフルリノベでもそこまでかからないでしょう
こういうことを考えているだけでも不動産は楽しいです♪
ちなみにこのリフォームも経費削減で分離発注しまくったのですがかなり大変でした。
今思えば最初から売却を狙って購入する場合は一括で一つの工務店にお願いした方がよいかと思います
あと水回りをすべてそれなりのものに交換したのですがかなり適当な仕上がりでした。これにはかなりいらっと来たのでここにHPを貼りたいくらいですｗ
自分の考え方はCFは月１００万円程度で毎年一物件保有し続ける物件を買い増して(実際まだ達していませんが現金ベースで考えたら達成しています)
売却用の物件も年１狙っていこうと思っています。
あまりやりすぎると宅建業法違反になるので(^^;)
競売を見ていても保有して回収するには、時間がかかりすぎるが売却益は５００程度出そうな物件はよく出てきます
大体債務者が占有者で住宅ローンの案件が多いです。
競売は過去に何度もチャレンジしてきましたが保証金を入れて結果が出るまでにタイムラグがあり、かつギリギリで落とせないのが続くとモチベーションを維持できず面倒になったので辞めました
共有持分も時間が年単位でかかったり交渉まで遠くに行ったりなどは正直やりたくありません。
うまく買い取れないと絵に描いた餅です。
あと短気なのでどんどん回して行きたい性分ですし
時間もお金です。早く回した方が複利の効果も早まります
なので年１回の売却と保有物件の買い増しを繰り返していこうと思っています
５００万の売却益が出るということは単純に５０００万円の利回り１０％の物件を現金で買い保有運営した利益と同じですし
一億円の物件をびくびくしながら融資を組んで運営した利益と一緒です(実際にはRC買いまくってる人は一億で利益５００出ているのかわからないですが)
現金が数千万円程度からいろいろと不動産の利益の取り方も増えてくるのかなと思います