こんにちは、フクロウです。
これは未経験の不動産屋（不動産の知識・経験ゼロの男）が宅建試験に合格して、ひとりで不動産屋を開業して不動産屋のリアルをお伝えするブログです。
1980年代後半から1990年代初頭にかけて、日本は歴史的なバブル景気のまっただ中にありました。
その象徴とも言えるのが「地価の異常な高騰」です。
ここで気になるのが以下の3点です。
・どれほど地価が上がっていたのか？
・なぜそれが起こったのか？
・どういう結末を迎えたのか？
そこで今回は当時の地価高騰の実態を具体的な数字や事例を交えて解説していきます。
どれほど地価が上がっていたのか？
バブル期（特に1985年～1991年）は東京都心部の地価はおおよそ3倍〜5倍にまで高騰しました。
特に銀座・赤坂・青山・新宿といった商業地では「年率30〜50％」という信じられないペースで地価が上昇しました。
ちなみに東京都港区南青山の商業地は1985年には1㎡あたり200万円前後でしたが、1989年には600万円を超える水準にまで上昇しています。
つまり、東京都心の地価はわずか数年で数倍になったのです。
どうして地価があんなに高騰したのか？
バブル期の地価高騰には、いくつかの要因が複合的に絡んでいました。
主な理由は以下です。
①政策的な金融緩和
1985年のプラザ合意を受けて、円高が急速に進行しました。
その影響を緩和するため、政府と日銀は積極的な金融緩和に乗り出しました。
これにより金利が低下し、融資が受けやすくなります。
結果、多くの企業や個人が不動産投資に資金を向けました。
「土地は値下がりしない」という神話も手伝い、銀行も土地を担保にどんどん融資を出したのです。
②土地神話の浸透
「日本の土地は限られているから価格は下がらない」という考えが一般化していました。
そのため人々は土地を買えば買うほど値上がりすると信じて疑いませんでした。
土地を持つことが富の象徴であり、経済的な正解だと信じられていたのです。
③銀行の過剰融資と担保評価の膨張
銀行は土地の価値が上がるほど、さらなる融資を出すことが可能になりました。
土地を担保に借金をして更に土地を買い、またその土地を担保に……という不動産錬金術が社会に蔓延しました。
地価は実体経済とは関係なく、マネーゲームの中で更に膨張していったのです。
バブル地価の象徴的な例
『皇居の土地＝アメリカ全土』
バブル地価の象徴とも言われるのが、当時よく引き合いに出されていたこの話です。
バブルのピーク時、東京の山手線内の土地の資産価値はアメリカ全土の土地の総額を上回ったと言われています(笑)
また「皇居の土地の評価額はカリフォルニア州全体に匹敵した」という逸話すらあります(笑)
……まぁかなり誇張していますが、当時の地価が世界の常識から大きく逸脱していたことを示すエピソードですらしいですwww
地価高騰の裏側で何が起きていたのか？
当時、不動産会社はもちろん、一般企業もこぞって土地を買っていました。
しかも本業では赤字でも、土地転がしで利益を出して株価が上がるような企業も存在したほどです(笑)
更に地価上昇によって土地を担保にできるため、企業は自己資本比率が低くてもどんどんお金を借りることができました。
経済全体が土地依存型の構造になっていたのです。
バブル崩壊と地価のその後……
1990年、日本銀行が金利を引き上げるなど金融引き締めに転じたことで、一気にバブルは崩壊します。
地価も1991年をピークに下落に転じ、商業地・住宅地ともに軒並み価格が暴落しました。
実際にどれくらい下がったのか？
都心部では半値以下になったケースも珍しくありません。
地方都市では7〜8割の下落を記録したエリアもあります。
また一部地域では2025年現在でもバブル期の価格を回復していないところも多数あります。
バブル地価の教訓
バブル期の地価高騰は「実態のない期待」、「金融政策の歪み」、「過剰な信用供与」が重なった結果でした。
今後、私達は以下のような教訓を学ぶ必要があります。
・不動産価格は常に「実需」と「収益性」を基盤にすべき
・「みんなが買ってる」は最も危険な判断基準
・信用や融資に頼りすぎる投資は崩壊時に脆い
現在の日本でも、インバウンド需要や一部の都市再開発で地価が上昇していますが、バブル期のような盲目的な上昇とならないよう慎重な分析と判断が必要です。
まとめ
バブル期は調べれば調べるほど……すごい時代だったと痛感しますね。
「バブル期の地価高騰はどれくらい？」という問いに対しての答えは「短期間で3倍〜5倍に跳ね上がり、今では考えられないほど非現実的な価格がついていた」と言えます。
バブル時代は経済の常識がひっくり返るほどの狂乱の時代だったようです(笑)
地価は経済の写し鏡であり、過去の事例を学ぶことで、今後の投資判断や経済動向の読み方に大きなヒントを与えてくれるはずです。
バブルの教訓を今に生かし、堅実な判断力を磨くことが大切ですね。
